全球顶级投资阵容“哺育”，易商红木正面对抗巨头普洛斯

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日期：2019年3月7日 下午5:16作者：李莹 編輯：李雨谦

3月1日，物流地产商易商红木（ESRCaymanLimited）向港交所递交上市申请，中信里昂证券、德意志银行为联席保荐人。

易商红木是一家物流地产开发、运营商，专注于开发亚洲市场现代物流及工业仓储设施，为电子商务、零售业、冷链行业提供仓储设施开发及服务，也为企业用户提供物流等服务。

物流地产是房地产运营ToB 端比较重要的一个细分领域，兴起于电商快速发展。不同于一般产业或科创园区，其核心客户需求和网络化布局内在需求驱动力较强，运营管理能力比开发能力更重要，没有先进的物流地产运营经验，和雄厚的资金实力，一般企业很难涉足这个领域。

而易商红木不同，短短三年内，它就跻身物流地产的头部企业，天生具有优越感。

外资把持物流地产江湖，本土企业成闯入者

2003年，国际物流地产巨头普洛斯进入中国时，本土物流地产空白一片，此后十年间，这片市场基本由普洛斯、安博、嘉民等外资企业把持，高峰时普洛斯手握着超三分之二份额。

直到2013年，物流地产开始被国内资本注意，一些例如易商、宇培、宝湾的物流地产开发商开始展露头角。

直到近年来，一些国内民营资本开始在物流地产市场追赶起来，并寻求登录资本市场。2016年，物流地产商宇培集团旗下的中国物流资产赴港上市成功，合计募资33.6亿港元。

时隔三年，易商红木集也半只脚踏进香港资本市场大门。据中商产业研究院发布的《2018-2023年中国物流地产市场前景及投资机会研究报告》显示，截至2018年，物流地产商在中国所占市场份额中，普洛斯占55%，嘉民占11%，宝湾占9%，宇培占6%，易商占5%，丰树占4%。

除了这些“血统”纯正的物流地产商，想要“搅动”这一市场格局的还有很多跨界者。这其中有急于转型的房地产巨头，收益颇高的物流地产自然是他们不会错过的一块“肥肉”，早前收购普洛斯的万科（000002-CN）正是典型。这还不算，身为物流地产重要客户的电商企业，京东、苏宁等，也都有布局自家物流地产。

在强敌环伺的物流地产江湖，易商红木能迅速崛起，还要归功于它的创始人们。

背靠强大投资人阵容，易商红木资本色彩浓重

易商红木现任联席首席执行官兼执行董事沈晋初，曾长期担任普洛斯华东区总经理和中华区第一副总裁，负责监管普落斯大部分中国资产组合的运营。

另一位易商创立人孙东平，以仓储地产项目的运作见长，曾经任职深圳创投的副总裁，且同样与普洛斯有过合作。

在出身于普洛斯的资本高手管理下，易商发展得有些顺风顺水，仅在成立的三年时间里，就将资产从5万平方米做到150万平方米，翻了30倍。

不管是一开始的易商，还是红木，都带有“普洛斯”基因，且易商红木在经营模式上也采取普洛斯“物流投行”模式，有人将其形容为“小普洛斯”。

“小普洛斯”一出生就被资本频频翻牌，其背后有着强大的投资人阵容，获得包括华平、荷兰汇盈(APG)、荷兰养老基金PGGM、加拿大养老基金投资公司(CPPIB)和高盛在内的全球顶级投资者的支持。

粗略统计，易商红木已获得近20亿美元融资，折合约130亿人民币。投资方还有中国财团的广发投资(香港)、华融国际、华融融德、浦银国际、光大控股（00165-HK）、光大证券（06178-HK）等，去年5月，京东集团（JD）旗下子公司也向易商红木投资3.06亿美元。

IPO融资15亿美元，“小普洛斯”底色如何？

在资本眷顾下，易商红木也在持续对外投资和收购，在中国、日本、韩国等亚太国家1线及1.5线城市为新经济建设物流基础设施战略选址。

截至2018年9月30日，易商红木资产管理规模达到140亿美元，账面估值约12亿美元。拥有合计1100万平方米管理建筑面积，包括建筑面积约570万平方米的已竣工物业、建筑面积约340百万平方米在建物业，及约190百万平方米待施工于留作日后发展的土地的建筑面积。

另截至2019年2月22日，易商红木拥有约780万平方米已签订共识备忘录的建筑面积。

强大的资产规模也奠定了其业务能力，易商红木已与亚马逊（AMZN）、京东、一号店、H&M、家乐福（CARR）、戴姆勒（DDAIF）、爱速客乐等结新经济明星企业达成深度合作。

而翻看财务数据，截至2016年、2017年12月31日止年度以及截至2018年9月30日止9个月，易商红木录得收益分别为9670万美元、1.53亿美元以及1.7亿美元。

期内纯利1.05亿美元、2.01亿美元及1.38亿美元;资产总额则分别为20.97亿美元、30.47亿美元及42.63亿美元。

值得一提的是，毛利及毛利率方面，截至2018年9月30日止9个月，易商红木毛利由截至2017年9月30日止9个月的1.07亿美元增加42.0%至1.52亿美元。

毛利率上，2016年及2017年，毛利率分别为97.3%及97.7%，截至2018年9月30日毛利率为89.4%。

插上资本翅膀，“小普洛斯”天地多大？

有市场消息称，易商红木此次上市集资额或约15亿美元。据易商红木招股书披露，募集资金将用于偿还2016年11月发行的韩亚票据，及赎回2016年12月发行而未兑换为普通股C类优先股。

此外，还要用于开发本身物流物业及所管理基金及投资公司的共同投资，以及对亚太区现代物流地产公司或物流地产基金管理公司的选择性并购或战略投资。

物流地产载体包括物流园区、仓库、配送中心、分拨中心等，其价值链核心在于拿地、运营与资金回流环节。

这也决定了物流地产市场主要制约因素在“拿地”和“客户”。

从供给侧看，一线城市供给短缺造成了一线周边二线城市的土地溢出，地方工业、仓储用地供应有限，土地开发商将从一手招拍挂市场转而向二级土地市场，将会推高成本。

从客户需求面看，未来物流地产行业需求仍然来自电商、零售商和高端制造商对仓储条件升级需求，如果电商业务没有新增量的情况下，地产物流市场也很容易形成饱和。

随着时间的推移，物流地产的参与者将会越来越多，行业竞争将趋于激烈。如此来看，易商红木也只有上市壮大自己，待资本弹药充足后，或才能在物流地产行业立于不败。