攜大健康產業夢上市的物業公司——奧園健康

日期:2019年3月4日 上午11:21作者:覃漢計 編輯:黎璐璐
攜大健康產業夢上市的物業公司——奧園健康

2018年,香港IPO市場表現稱霸全球,全年新上市公司數目高達218家。這兩百多家新上市公司中不乏物業公司,這一年里,大批由著名房地產企業分拆而來的物業管理公司,紛紛從港交所取得了屬於自己的上市代碼。

2018年内有雅居樂集團(03383-HK)、碧桂園(02007-HK)、旭輝控股(00884-HK)、新城控股(601155-CN)和佳兆業集團(01638-HK)五家房企先後分拆旗下物業管理公司成功赴港上市。加上此前多家港股上市的物業管理公司,目前在港股上市的物業管理公司已經超過10家。

中國奧園(03883-HK)也不甘落後,等待了近半年時間後,如今終於通過上市聆訊,開啓了香港資本市場之旅。

融資路順利,母集團的哺育助力

當整體經濟出現深度調整,眾多房企因有重資產及高負債等特質而面臨市場全新評估時,旗下物業公司卻以其高現金流和穩定的客戶黏性獲得資本市場的關註,這也是近年來多家物業公司能成功赴港上市融資的一個因素。

行業趨勢如此,中國奧園自然不會錯過這一個風口。在2018年8月,中國奧園就已經向港交所提出建議分拆其附屬公司奧園健康生活集團(下稱「奧園健康」)於港交所主板獨立上市。所分拆的奧園健康是中國物業管理服務及商業營運服務供應商,主營健康產業、商業運營及物業管理三大核心業務。

2010年成立至今,奧園健康倚靠母公司中國奧園的地產項目資源優勢來開展業務,目前所管理的物業主要集中在廣東省為主的華南地區以及華東地區,與中國奧園地產區域戰略佈局聚集點一致。

來源:公司官網

中國奧園開發的服務型物業佔了奧園健康服務業務的絕大部分,招股書中指,奧園健康獲授中國奧園交付前物業管理項目的平均比率高達96%。以至於奧園健康的收入來自於中國奧園以及其關聯方開發的物業收入在2015年-2017年及2018年前三季分别佔其物業管理服務分部收入的99.9%、98.9%、97.1%及94.7%。

所以說,正是有了中國奧園的哺育,才有了奧園健康高速增長的業績。2015年-2017年,中國奧園營收取得快速增長,由95.72億元(人民幣,下同)增長近1倍至191.15億元;而奧園健康同期營收由1.79億元大幅飙升1.44倍至4.36億元,復合增長率高達55.88%,期内淨利潤也有1.6倍的高增長。

隨著中國奧園規模不斷擴張,奧園健康的管理面積也持續增加。其中,奧園健康物業管理服務分部下計算收益的建築面積於2015年、2016年、2017年及2018年5月31日分别為520萬平方米、710萬平方米、860萬平方米及950萬平方米。截至2018年12月31日,奧園健康在中國11個省份、直轄市及自治區25個城市的63處物業提供物業管理服務,涉及總建築面積為13.2百萬平方米。

這表明奧園健康的業績與中國奧園合作的房地產開發商在很大程度上呈關聯性,而數據亦顯示該公司業績的增長與中國奧園物業開發規模的擴大為正相關。得益於業務可持續性的發展,奧園健康此次順利通過了港交所的上市聆訊。

此次招股奧園健康可籌資最多7.52億元,值得註意但是,奧園健康同時也吸引了基石投資者。恒地(00012-HK)執行董事兼副主席李家傑旗下投資公司Successful Lotus為基石投資者,將斥資4000萬元認購奧園健康股份,將佔總發售規模的5.32%(若以高價格定價)。

業績高速增長下的小規模

根據CIA及中國房地產Top 10研究組的數據,就綜合實力而言,奧園健康於2018年在中國物業服務百強企業中排名第16位。

能擠進全國百強物業企業前20名,聽上去感覺十分氣派,其實不然。在國内物業服務行業高度競爭及分化的大環境下,奧園健康市場份額僅為0.5%。

奧園健康的收益大部分來自於管理住宅物業,公司管理的住宅物業的計算收益的建築面積近年來取得大幅增長,由2015年的3700萬平方米增至2018年前三季的7600萬平方米。但在提供的物業管理服務方面,於2018年9月30日,奧園健康涉及在管總建築面積約為1300萬平方米。那麽,這個數字對比同在港交所上市的物業管理上市公司處於什麽位置呢?

數據來源:港交所

由上圖可看到,在港股物業上市公司已公佈的合同建築總面積數據方面,奧園健康儘管在管總建築面積逐年在增加,但僅有1300萬平方米的合同建築面積,排名倒數第三,隻高於中奧到家的687萬平方米以及浦江中國的505.1萬平方米。由於在管總建築面積的業務體量較小,造成奧園健康在營收方面也不佔優勢,2018年前三季的營收還不如上述多家上市物業企業上半年的營收。毛利率上看,奧園健康表現還算良好,處於上述上市物業企業中等偏上位置。

瞄準大健康產業,嘗試多元化佈局

在行業競爭高壓下,奧園健康單靠規模上不佔優的物業服務業務發展並不是長久之計。為了讓奧園健康降低對中國奧園的依賴,中國奧園將市場前景廣闊的大健康產業註入到了奧園健康,試圖打造線上線下相結合的一站式醫療服務平台,為奧園健康尋求差異化競爭提供一定基礎。

奧園健康的大健康產業主要涵蓋醫美、中醫和健康養老三大業務板塊,其計劃未來三年相繼在北京、上海、廣州等一線和二線城市開設醫療美容機構。在招股書中,也能看到奧園健康瞄準大健康產業、嘗試多元化佈局的策略。

在上市籌資後的資金用途方面,奧園健康計劃將部分資金用於尋求戰略收購或投資提供各類服務的供應商,如中醫服務、醫療美容服務以及養老服務等,以豐富服務種類的業務戰略。

來源:港交所

實際上,奧園健康在2018年3月開始發力大健康產業,與KORACLE公司(韓國奧拉克醫療美容集團海外公司)正式簽約,宣佈雙方將在廣州、重慶、成都、沈陽、武漢、佛山、東莞等城市共同出資設立醫美整形醫院。隨後,奧園健康在2018年7月、8月成立奧悅健康及奧悅醫療,兩者分别提供健康管理咨詢服務和美容醫療服務。

不過,奧園健康以及中國奧園到目前為止均沒有披露大健康產業相關運營數據,在奧園健康官網的業務框架中也未顯示健康產業項目,在所有發展項目中全是商業廣場以及住宅小區類的物業服務選項。

可以理解的是,奧園健康的大健康產業當前正處於籌備階段,通過提高利潤和增值服務來尋求競爭優勢還尚需時日。在眾多有資金實力及豐富資源的大企業早已介入大健康產業的背景下,奧園健康要扭轉公司在國内物業服務市場上面臨的競爭擠壓的頹勢,增加差異化的盈利增值空間,還有很長的路要走。

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