携大健康产业梦上市的物业公司——奥园健康

原創

日期：2019年3月4日 上午11:21作者：覃汉计 編輯：黎璐璐

2018年，香港IPO市场表现称霸全球，全年新上市公司数目高达218家。这两百多家新上市公司中不乏物业公司，这一年里，大批由著名房地产企业分拆而来的物业管理公司，纷纷从港交所取得了属于自己的上市代码。

2018年内有雅居乐集团(03383-HK)、碧桂园(02007-HK)、旭辉控股(00884-HK)、新城控股(601155-CN)和佳兆业集团(01638-HK)五家房企先后分拆旗下物业管理公司成功赴港上市。加上此前多家港股上市的物业管理公司，目前在港股上市的物业管理公司已经超过10家。

中国奥园(03883-HK)也不甘落后，等待了近半年时间后，如今终于通过上市聆讯，开启了香港资本市场之旅。

融资路顺利，母集团的哺育助力

当整体经济出现深度调整，众多房企因有重资产及高负债等特质而面临市场全新评估时，旗下物业公司却以其高现金流和稳定的客户黏性获得资本市场的关注，这也是近年来多家物业公司能成功赴港上市融资的一个因素。

行业趋势如此，中国奥园自然不会错过这一个风口。在2018年8月，中国奥园就已经向港交所提出建议分拆其附属公司奥园健康生活集团(下称“奥园健康”)于港交所主板独立上市。所分拆的奥园健康是中国物业管理服务及商业营运服务供应商，主营健康产业、商业运营及物业管理三大核心业务。

2010年成立至今，奥园健康倚靠母公司中国奥园的地产项目资源优势来开展业务，目前所管理的物业主要集中在广东省为主的华南地区以及华东地区，与中国奥园地产区域战略布局聚集点一致。

中国奥园开发的服务型物业占了奥园健康服务业务的绝大部分，招股书中指，奥园健康获授中国奥园交付前物业管理项目的平均比率高达96%。以至于奥园健康的收入来自于中国奥园以及其关联方开发的物业收入在2015年-2017年及2018年前三季分别占其物业管理服务分部收入的99.9%、98.9%、97.1%及94.7%。

所以说，正是有了中国奥园的哺育，才有了奥园健康高速增长的业绩。2015年-2017年，中国奥园营收取得快速增长，由95.72亿元(人民币，下同)增长近1倍至191.15亿元；而奥园健康同期营收由1.79亿元大幅飙升1.44倍至4.36亿元，复合增长率高达55.88%，期内净利润也有1.6倍的高增长。

随着中国奥园规模不断扩张，奥园健康的管理面积也持续增加。其中，奥园健康物业管理服务分部下计算收益的建筑面积于2015年、2016年、2017年及2018年5月31日分别为520万平方米、710万平方米、860万平方米及950万平方米。截至2018年12月31日，奥园健康在中国11个省份、直辖市及自治区25个城市的63处物业提供物业管理服务，涉及总建筑面积为13.2百万平方米。

这表明奥园健康的业绩与中国奥园合作的房地产开发商在很大程度上呈关联性，而数据亦显示该公司业绩的增长与中国奥园物业开发规模的扩大为正相关。得益于业务可持续性的发展，奥园健康此次顺利通过了港交所的上市聆讯。

此次招股奥园健康可筹资最多7.52亿元，值得注意但是，奥园健康同时也吸引了基石投资者。恒地(00012-HK)执行董事兼副主席李家杰旗下投资公司Successful Lotus为基石投资者，将斥资4000万元认购奥园健康股份，将占总发售规模的5.32%(若以高价格定价)。

业绩高速增长下的小规模

根据CIA及中国房地产Top 10研究组的数据，就综合实力而言，奥园健康于2018年在中国物业服务百强企业中排名第16位。

能挤进全国百强物业企业前20名，听上去感觉十分气派，其实不然。在国内物业服务行业高度竞争及分化的大环境下，奥园健康市场份额仅为0.5%。

奥园健康的收益大部分来自于管理住宅物业，公司管理的住宅物业的计算收益的建筑面积近年来取得大幅增长，由2015年的3700万平方米增至2018年前三季的7600万平方米。但在提供的物业管理服务方面，于2018年9月30日，奥园健康涉及在管总建筑面积约为1300万平方米。那么，这个数字对比同在港交所上市的物业管理上市公司处于什么位置呢？

由上图可看到，在港股物业上市公司已公布的合同建筑总面积数据方面，奥园健康尽管在管总建筑面积逐年在增加，但仅有1300万平方米的合同建筑面积，排名倒数第三，只高于中奥到家的687万平方米以及浦江中国的505.1万平方米。由于在管总建筑面积的业务体量较小，造成奥园健康在营收方面也不占优势，2018年前三季的营收还不如上述多家上市物业企业上半年的营收。毛利率上看，奥园健康表现还算良好，处于上述上市物业企业中等偏上位置。

瞄准大健康产业，尝试多元化布局

在行业竞争高压下，奥园健康单靠规模上不占优的物业服务业务发展并不是长久之计。为了让奥园健康降低对中国奥园的依赖，中国奥园将市场前景广阔的大健康产业注入到了奥园健康，试图打造线上线下相结合的一站式医疗服务平台，为奥园健康寻求差异化竞争提供一定基础。

奥园健康的大健康产业主要涵盖医美、中医和健康养老三大业务板块，其计划未来三年相继在北京、上海、广州等一线和二线城市开设医疗美容机构。在招股书中，也能看到奥园健康瞄准大健康产业、尝试多元化布局的策略。

在上市筹资后的资金用途方面，奥园健康计划将部分资金用于寻求战略收购或投资提供各类服务的供应商，如中医服务、医疗美容服务以及养老服务等，以丰富服务种类的业务战略。

实际上，奥园健康在2018年3月开始发力大健康产业，与KORACLE公司(韩国奥拉克医疗美容集团海外公司)正式签约，宣布双方将在广州、重庆、成都、沈阳、武汉、佛山、东莞等城市共同出资设立医美整形医院。随后，奥园健康在2018年7月、8月成立奥悦健康及奥悦医疗，两者分别提供健康管理咨询服务和美容医疗服务。

不过，奥园健康以及中国奥园到目前为止均没有披露大健康产业相关运营数据，在奥园健康官网的业务框架中也未显示健康产业项目，在所有发展项目中全是商业广场以及住宅小区类的物业服务选项。

可以理解的是，奥园健康的大健康产业当前正处于筹备阶段，通过提高利润和增值服务来寻求竞争优势还尚需时日。在众多有资金实力及丰富资源的大企业早已介入大健康产业的背景下，奥园健康要扭转公司在国内物业服务市场上面临的竞争挤压的颓势，增加差异化的盈利增值空间，还有很长的路要走。