半年僅上漲59元,房價這次真沒跑贏CPI

日期:2019年1月22日 下午5:56作者:李長祥 編輯:李雨謙
半年僅上漲59元,房價這次真沒跑贏CPI

前言:

1月21日,國家統計局發布去年全年的房地產開發投資和銷售情況:

2018年,全國商品房銷售額149973億元,增長12.2%,再創歷史新高。 2018年1-12月,全國房地產開發投資120264億元,比上年增長9.5%。

數據顯示,2018年全年全國商品房銷售均價為8737元,同比增長10.7%(2017年商品房均價為7892元/平),創2010年以來的最大增幅。但考慮到2018年上半年,全國商品房銷售均價已經達到8678元/平,如果僅從半年期算,樓市調控政策效果明顯:2018年下半年,全國商品房銷售均價僅上漲59元,漲幅為0.68%。

全年銷售額近15萬億元,或已是巔峰

2018年是“調控年”,也是房地產新周期的重要年份,特別是下半年,樓市回歸理性,價格走勢趨於平穩,部分地區甚至出現下滑……

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,2018年全年商品房銷售面積同比增幅僅為1.3%,增長速度比上年回落6.4個百分點。

事實上,隨著開發商一系列降價等優惠政策的出台,房企12月刷新了單月市場銷售面積和銷售額的紀錄,歷史上第一次單月銷售超2萬億。儘管如此,從下半年的銷售數據看,成交面積和去年相比,同比已經出現明顯下調。

此前,中原地產首席分析師張大偉表示,除非出現突然的政策轉向,否則2018年的房地產銷售紀錄很難被打破。從2018年最後幾個月的銷售數據看,市場上漲以及乏力,樓市的拐點已經出現。

從中原地產披露的數據分析,2018年50大城市合計賣地3.74萬億,土地市場逐漸平穩,熱點城市上漲明顯放緩。 50個大城市平均樓面價為2277元每平米,相比2017年的2627元,下調了13.3%,這也是最近多年來首次出現土地價格開始明顯下調。

張大偉指出,2018年下半年土地市場退燒明顯。從土地市場同比漲幅看,賣地金​​額年內漲幅最低,從上半年上漲接近40%到當下土地市場基本同比持平。

當然,房地產依然會保持發展勢頭

在如此嚴厲的購房政策和相對悲觀的市場預期下,2018年銷售數據繼續保持正增長,最大的邏輯就在於,國內城鎮化的節奏依然在持續,城鎮化背後的購房需求依然強勁。

說的簡單一點,不考慮價格因素,農村居民依然還是願意去城鎮購房的。

城市化進程還處於半程,新增住房需求還比較旺盛。我們的常住人口城市化率目前在60%左右,而戶籍人口城市化率一半都還不到。

不久前,恒大研究院也發布了一份報告,根據聯合國預測,到2030年,我國的城市化率要達到70%,對應城市人口10.2億,相比2017年還要增加2億城市人口,這些新增的城市人口大約有80%會流入到國家規劃的19個城市群。

另外,獨居、改善需求也是住房需求的重要組成部分,住房需求雖可能在2018年已達到14.5億平米的峰值,但一直到2030年還會有年平均12.2億平米的需求,這麼看來,絕對值並不低。隨著城市可用於建設的土地不斷減少,土地價格推動房價上漲的動力還很充足。

而從房地產行業在GDP的佔比中,同樣可以發現這一趨勢。

從2008年到2018年,10年的時間,房地產行業佔GDP的比重從4.61%上升到6.87%。相比之下,歐美髮達國家佔比大多超過10%,其中,美國房地產佔GDP的比重達到12.5%。

西方發達國家房地產發展大都經歷上半百年時間,現在仍然作為重要的支柱產業在發展。而我們房地產前後發展的時間不到40年,潛力還很巨大。當然,作為重要的支柱產業,房地產行業發展也將逐漸步入成熟期。

而近年來,隨著央行持續有計劃地貨幣增發,房價仍會水漲船高。儘管貨幣增發速度有所降低,但這是與經濟降速相匹配的。

畢竟,我們還處於發展中國家,經濟增速還是不能放鬆,在可預見的一段時間內,我們還是要維持經濟必要的高增長。

無論是央行降準,還是經濟增長,都需要加大貨幣投放量,加之槓桿的作用,國內物價依然會保持上升趨勢。商品房作為一種人民幣標的物,一個保值工具,沒有理由其他東西商品漲價而房價不漲。

2019年,究竟要不要買房?

1月14號,中科院發布《2019年中國房地產行業走勢展望》,預計2019年全國商品房銷售均價同比增速為6.7%,在房地產開發投資、商品房銷售面積、銷售額都有所增長,只是增幅相比2018年有所下降。

簡單來說,房價繼續漲,但是市場總量縮小,房企日子不好過,嚴控購房者加槓桿!

那麼,2019年究竟要不要買房?這裡給大家一些建議,可以作為參考。

首先,租房並非長久之計,房子該買,還是要買的。因為從始至終,無論是官方還是半官方的所有目標中,都是調控房地產而不是調控房價。如果是剛需一族,條件允許的情況下,該買的一定要買,不應該猶豫。

其次,在一些有產業鏈支撐,有人口流入的城市,該買就買。這些城市經濟依然在持續發展,人口和消費市場都在擴大,通貨膨脹依然存在。當然,應盡量避開郊區和所謂的待開發區域,因為需要時間,而時間就意味著不確定性。

另外是新房、二手房的價格倒掛,如果可以的話準現房是最好的選擇,因為很多區域的二手房在上一波行情中房價透支的太嚴重了,除非你碰到特別靠譜的,否則新房性價比更高。

最後,就是買房過程中一定要多跑多看,畢竟從預付款到交房,時間間隔通常會比較長,各種不確定因素太多。這個時候,盡量選一些有實力的大開發商,至少在持續的調控之下,大開發商的資金鍊更安全,更有保障。

結語

如今在樓市調控政策干預之下,樓市已經進入“成熟期”了。如果沒有政策沒有較大變動,在2019年,房價也不會出現劇烈的波動了,將會平穩的發展。

當然,對於一直觀望的購房者而言,未來一兩年,或許是不錯的買房契機。可以遇見的是,在國民經濟轉型基本完成,步入新一輪經濟發展高峰期,房價無疑會在此復蘇。

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