接力貸重現,警惕投機炒房又要死灰復燃

日期:2019年1月23日 下午5:13作者:李長祥 編輯:李雨謙
接力貸重現,警惕投機炒房又要死灰復燃

前言:

接力貸重現江湖,如果父母名下無房無貸,無論子女名下是否有房,可按照首套房辦理房貸。以接力貸頻頻“冒頭”的滬杭地區為例,首套房利率低至4.655%,二套房利率則為5.39%,如此大的利差,炒房客們又怎會看不到?

而據中原地產庫存數據顯示,2018年,杭州市區住宅廣義庫存可能達到14.8萬套。這裡的“廣義庫存”包括已經領出預售證的在售房源、已開樓盤未領出預售證部分以及未開盤地塊的隱性庫存。

14.8萬套是什麼概念? 2018年,杭州市區商品房總成交量為80884套,消化掉14.8萬套庫存,差不多需要1.8年。或許,正是“去庫存”的壓力,銀行和中介才會屢屢提及接力貸。

接力貸,“掏空六個錢包”後的新噱頭

無論是經濟學家們口中的“掏空六個錢包”,還是銀行和房屋銷售們提到的“接力貸”,都不過是房地產行業的營銷“噱頭”罷了。

當然,“接力貸”並不是說還款期限可以超過三十年,即便是跨越兩代人,“接力貸”最長還款期限也只有三十年。當前市場上的“接力貸”分為“順接力貸”、“倒接力貸”兩種。

所謂“順接力貸”,即子女買房,作為主借款人,父母承擔共同還款責任。

而“倒接力貸”中,父母作為主借款人,子女承擔共同還款的責任,還款年限可按照子女的可藉款年限來計算。

這裡面的貓膩便出現了,如果作為主借款人的父母名下無房無貸,無論子女名下是否有房,可按照首套房辦理房貸。

也就是說,如果子女名下有房,父母名下無房,子女購房時,二套購房的房貸利率要高一些;如果以父母(名下無房)的名義購房,則可以按照首套房利率來辦理房貸。

簡單來說,就是變相放鬆政策,特別是國家的“二套房購買”政策,通過實際降低貸款利率,引導客戶購買更多的房子。

值得注意的是,截至2019年1月3日上海地區多家銀行下調首套房貸款利率。

而從整體來看,上海地區首套平均利率降至5.09%相當於基准上浮3.9%水平較2018年12月初監測數據5.19%下降0.1個百分點。

融360大數據研究院監測的數據顯示:從全國首套房貸款平均利率走勢來看,2018年12月全國首套房貸款平均利率為5.68%,相當於基準利率的1.159倍,環比11月下降0.53% 。

這也就不難理解,為什麼進入1月份以來,杭州,上海等地接連出現接力貸“露頭”的問題。當市場有需求的時候,產品自然就會出現。

上海灘,血拼0.725%利差的接力貸

1月3日,杭州某銀行因為“房貸可還到80歲”的接力貸事件成為網絡關注焦點。很快,接力貸便從杭州“消停”了,很少被談起。

1月份中旬,這一“貸貸相傳”的房貸產品現又在滬上部分地區“重出江湖”。一些房產中介透露,雖然目前政策並不鼓勵,但通過他們,是可以為客戶辦理“接力貸”的。

為什麼房屋銷售中介和購房者這麼喜歡接力貸呢?

據某國內知名房產交易網調查,目前上海多家銀行的首套房貸利率出現下調,而在基準利率(4.9%)上打95折即4.655%的銀行也不在少數。

根據統計,上海地區首套最低可執行95折優惠的銀行總數量達到10家,這些銀行分別是:

工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行、江蘇銀行、中信銀行、招商銀行、交通銀行、上海農商銀行。

要知道,上海地區購買二套房的貸款利率最低也是在基準利率(4.9%)的基礎上再上浮10%,也就是5.39%。

從4.655%到5.39%,二者相差0.725%,可以稱得上“海量”。考慮到上海,杭州等地,動輒幾百萬起的一套房子,貸款利率降低0.725%,這也意味著,打算購買多套房的炒房客們有了更好的切入口。

令人不解的是,早在2016年,“接力貸”已經是被調控的對象。當時,相關利率定價自律機制決議曾提出要求,“滬上各商業銀行加強居民收入證明等真實性的審核,注重把控第一還款來源,嚴禁通過成年子女、(雙方)父母、前夫、前妻或其他第三方參與共同還款並承擔還款責任等方式,變相規避調控政策和住房信貸管理規定”。

兩年多來,這一調控措施未有放鬆跡象,相關銀行也均表示暫無此業務。

只不過,在首套房貸利率下調,首套房貸款利率和二套房貸款利率之間的差額被放大。為了迎合客戶,一些房地產中介又把接力貸擺上了檯面。 “只要徵信、收入證明、流水沒問題就沒有問題。” 某連鎖房產中介機構員工篤定地說。

接力貸,或將抽乾流動性

1月17日,廣發銀行聯合西南財經大學在銀行業保險業例行新聞發布會上,發布了《2018中國城市家庭財富健康報告》(以下簡稱“報告”)。

該報告顯示,近些年來,我國城市家庭財富增長迅速。其中,家庭戶均資產規模從2011年的90.7萬元,增加到2017年的142.9萬元,年均複合增長率高達7.9%,預計2018年家庭戶均資產161.7萬元。

不過,在這161.7萬的家庭財富中,住房資產佔比達到了77.77%。換言之,2018年,全國家庭平均資產161.7萬元中,有125.6萬元是房產的價值,剩下的只有36.1萬元,是存款、債權、股票等流動性相對較高的產品。

對於普通家庭而言,房子成了最大的資產,佔比接近80%,這意味著家庭財富流動性極其低下。而且,房子成了家庭財富的象徵,一旦房價下行,家庭財富必然會出現較大虧損,且避無可避。

而更為嚴重的是,家庭財富的流動性越來越低。

當資金大量流入房子之後,醫療、教育、生活消費等多個方面都會受到影響。居民可用來流通的財富越來越少,無論是企業投資,還是刺激消費都會捉襟見肘。

這一代人為了買房,不僅掏光了六個錢包,還用上了接力貸。或許真的就是“活到老,貸到老”。只不過,謀利差的那些人,或許沒幾個是“剛需”了。

結語:

“爐火旁打盹,回憶青春”,這才是老年人應有的生活意境。只不過過度資本化的當下,一紙“接力貸”或將生活的壓力帶入本應養老休息的時候,甚至是耄耋將死之年。

無論是發展實體經濟,還是降低金融風險,或者說是為了封堵調控漏洞,接力貸都需要進行嚴格的管制。畢竟,真正的剛需是沒有多少人會考慮接力貸的。

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