銷售難望項背、融資成本高企，小房企的2019怎麼拼？

原創

2018年7月12日，來自中國江甦的房地產開發商弘陽地產（01996-HK）正式在港股主板掛牌，成為又一家順利赴港上市的內房企業。時間轉眼到了2019年，1月10日晚間，上市剛剛好半年的弘陽地產公佈了其截至2018年12月31日止全年未經審核營運數據，這令外界得以大致了解其去年全年的經營狀況。

去年全年合約銷售473億元，小房企難望老大哥項背

公告資料顯示，2018年的最後一個月，弘陽地產（及其附屬、聯營公司組成的集團）實現單月合約銷售金額58億元（人民幣，下同），1-12月全年累計合約銷售金額則為473億元。 2018年弘陽地產累計實現銷售面積353萬平方米，銷售均價為每平方米13416元：

說起來最近樓市也是熱鬧，隨著2019年的到來，各大房企2018年銷售數據紛紛出爐，當中万科企業（02202-HK）以全年6069.5億元的合約銷售金額問鼎2018年售樓冠軍，恒大（03333-HK）、碧桂園（02007-HK）及融創（01918-HK）緊隨其後分列2-4位，穩穩守住金字塔頂尖的位置。

因此，弘陽地產去年全年473億元的合約銷售金額比之處在行業金字塔頂尖的老大哥們自然是小巫見大巫、難望其項背的，不過由於規模體量不一樣，強放在一處也不合適，只能說弘陽地產的銷售業績在一眾小房企當中也算是差強人意。不過回顧弘陽地產上市半年來的種種表現，似無不透露著一股身為小房企的辛酸：在頭部企業分食市場大塊蛋糕的前提下，弘陽地產也在競爭的夾縫中艱難求存。

予取予求，上市半年融資不斷

去年7月通過IPO進入香港資本市場的弘陽地產，招股階段的市場反響其實並不熱絡，當時公司公開認購不足，並以接近招股價下限的2.28港元定價，可見彼時市場環境並不樂觀。儘管如此，弘陽地產還是通過全球發售集資淨籌了約17億港元，併計劃將當中約60%用於開發物業項目或項目實施階段的建造成本；約30%用於償還若干現有計息銀行或其他借款；另有約10%用於一般營運資金。 2018年8月2日，弘陽地產悉數行使超額配股權，在前述IPO集資17億港元基礎上為公司額外淨籌約2.68億港元。

資金池在香港資本市場成功得到補給的弘陽地產很快開始出手進行拿地了。 2018年8月16日，弘陽地產宣布斥資6.86億元收購開封市寶隆房地產開發全部股權，後者持有位於河南開封的一開發中住宅物業開發項目，總地盤面積6.35萬平米，總樓面面積24.3萬平米。

9月25日，弘陽地產又公告宣布斥資16.37億元收購名流置業武漢55.25%股權。這兩次出手對於弘陽地產手頭資金也是不小的消耗，其2018年中期業績報告顯示，截至去年6月底公司賬上現金資源僅有22.5億元。

面對自身規模擴張的需求以及資金有待填補的現狀，弘陽地產決定發債籌錢。 2018年11月28日，上市僅4個月餘的弘陽地產宣布發行於2020年到期總金額為1.8億美元的優先票據，且年息高達13.5%，為公司淨籌1.77億美元用於其現有債務再融資及一般企業用途。半個多月後，即​​去年12月17日，在11月先發行1.8億美元優先票據的基礎上，弘陽地產宣布額外發行2億美元同等年息的優先票據，淨籌1.976億美元同樣用於現有債務再融資及一般企業用途。

下表所示為弘陽地產上市以來的融資情況，這予取予求的節奏，確然是將闖進香港資本市場當成一趟掘金之旅了——而這某種程度上也是作為小房企不得不面對的問題：自有資金儲備有限，需仰仗這個大的融資平台盤活資金鍊。

酒店業務至今虧損，總體業績表現波動

作為一家紮根於江蘇南京、佈局長三角的小房企，弘陽地產的進階之路還很長。

去年公司遞交的招股書資料顯示，其目前三大主營業務（房地產開發銷售、商業物業投資經營及酒店業務）中酒店業務至今仍然虧損，而作為集團收入及利潤主要來源的房地產開發銷售及商業物業投資經營兩個分部在2017年也出現銷量及收入下滑的情況，導致弘陽地產2017年度的總體業績出現倒跌：

（弘陽地產三個業務分部2015-2017年表現情況 來源：港交所）

由於旗下無錫弘陽洛克菲花園酒店的入住率相對較低，弘陽地產的酒店業務在2015至2017年分別產生虧損1750萬元、930萬元及1290萬元，這令酒店業務成為目前公司一大負累，要發展成氣候還需較長時間。

此外，2017年弘陽地產錄得經營活動所用現金流量淨額34.98億元，現金流的減少乃至為負的情況下，可能導致弘陽地產更依賴於外部融資，這一點目前已得到驗證；而外部融資又一定程度上會使其成本增加，並且影響公司為後續房地產開發項目提供資金的能力。

從弘陽地產目前的發展現狀來看，行業在持續的強監管政策之下趨於靜淡，而廣闊的市場又集中於少數的頭部企業手中，在激烈競爭的“夾縫”中求生存的小房企們，這日子確實不太好過，但眼下也只好“來緊褲腰帶”銳意向前了。截至2019年1月11日收盤，弘陽地產報2.53港元，全日跌5.95%，看來市場對小房企的態度著實不算友好，前路漫漫，且行且看吧。