人口負增長，二手房價格下降，北京天價樓市誰接盤？

原創

前言：

貝殼研究院數據顯示，2018年北京市二手房均價60925元/平，同比下跌3.3%，這也是自2008年以來，首次出現房價年度下跌。

2018年，北京市二手房成交量在住宅總交易量中佔比達76%。如果去除掉保障性住房，佔比將達到八成。北京樓市降溫明顯，這在新房、二手房和土地市場均有所顯現。

而由北京市委黨校、中國人口與發展研究中心等多名專家撰寫的《北京人口藍皮書：北京人口發展研究報告（2018）》顯示：2017年，北京常住人口近20年首次負增長。

兩年内，北京市還需縮減300多萬人

《北京人口藍皮書：北京人口發展研究報告（2018）》（以下簡稱「人口報告」）指出：

2017年，北京市外來人口、戶籍人口實現了雙下降。其中，2017年北京市常住人口為2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人，20年來首次實現負增長。

根據《北京城市總體規劃（2004年—2020年）》，2020年，北京總人口要控製在1800萬人。換言之，2018年至2020年，北京市累計需縮減300多萬常住人口。

儘管難度比較大，但是，未來兩年常住人口持續減少將是大趨勢。

其中尤其值得註意的是人才居留意願，特别是長期在北京工作，收入較高的人才群體，這些人通常是房地產市場交易的主力軍。

然而自2017年以來，新一線城市搶人大戰悄然打響，武漢、南京、成都等多地密集推出各種「搶人」政策，包括優惠落戶、購房打折等。相較之下，由於戶籍限製，高房價和高房租，在京工作人才長期居留的意願併不高。

《人口報告》對北京320多位科技創新人才進行了問卷調查，結果發現：在城市總體感受和評價上，他們的城市生活水平滿意度評價偏低。在長期居留意願方面，科技創新人才對北京城市長期居留意願併不是非常強烈，選擇會長期居住的人數沒有超過被調查人數的一半，反而有35.7%的被調查者持觀望態度。

從經濟角度來看，人才的流失勢必將會造成潛在購房、租房的人口減少，無疑不利於北京樓市的繁榮。而事實上，2018年北京市二手房交易價格同比下跌3.3%，是近十年來首次出現年度下跌，這或許與人口負增長有關。

2018年，北京樓市明顯降溫

中國指數研究院數據顯示，北京樓市總體成交量為45658套，成交面積約496萬平米，同比下降9.2%。

作為一個以存量市場為主的房地產交易市場，北京市二手房市場價格通常為市場分析機構所重視，用來分析市場狀況的變化與趨勢。

從貝殼研究院披露的數據顯示，2018年，北京市二手房成交量在住宅交易總量中佔比達76%，除去保障性住房後將達8成。同時，全年二手房均價60925元/平，同比下跌3.3%，是2008年後，近十年來首次出現年度下跌。

而在土地市場，貝殼研究院數據顯示，2018年北京市成交住宅用地規劃建築面積僅有624.5萬平方米，較2017年同比減少 35.6%。

此外，2018年，北京市土地拍賣溢價率為15.4%，比2017年下降超過10個百分點，土拍樓面價23499元/平，環比下跌5.1%，時隔七年土拍樓面價再次出現下跌。同時，全年流拍住宅用地規劃建築面積115.8萬平米，創近五年新高。

另外，根據北京中原地產研究中心的數據顯示：

2018年，北京新建商品房新增供應套數(不含回遷房，因暫停網簽更新，數據不包括12月31日，下同)74931套。對比2017年，在新增供應套數同比增長46.94%的情況下，成交套數卻同比下降4.27%。市場上供大於求局面已經出現，購房者觀望態度明顯。

不僅如此，對比2015年至2018年的研究數據，2018年北京新建商品房的成交套數創下四年來新低。

而從2017年起，商品房庫存量開始增加。2018年的新建商品房存量套數為134636套，是2015年至2018年新增庫存套數的最高值。

可以看出，2018年北京樓市新房、二手房和土地市場整體遇冷，這與嚴厲的政策調控有關。

不過，樓市遇冷更像是一面鏡子，能夠讓真正的剛需家庭顯現出來，併促使投機者推出市場，使房地產價格回歸本質，這正是國家調控政策的初衷所在。

2019年，北京樓市接盤難

2019年，調控政策大幅放松的可能性較小，北京樓市的基本面難有較大的改變。特别是購房者對於市場下行的預期已經形成，購房需求或進一步縮減，樓市價格預計將維持2018年水平上下波動。

與商品房市場遇冷不同，北京市正在加大保障性住房領域，特别是租賃住房供應。

按照北京市住建委的數據，2018年北京市保障房新開工5.45萬套；分配公租房3.23萬套(戶)，其中實物房源2.66萬套，新增發放市場租房補貼0.57萬戶。同時，截至目前已有9個集體土地租賃住房項目實現開工，可提供房源約7600套。

而隨著城市常住人口規模的減少，潛在的購買需求下降，如果北京市已然保持較高的房產供應量，必然會造成大量住房庫存積壓。

考慮到北京動辄幾百萬一套的房產，以及預期下行的房價，無疑，購買者在購房時會考慮更多。同時，大量租賃住房的出現，為潛在的購房者提供了更多的選擇空間。

而從長期來看，如果北京市人口增長停滞，或者出現負增長，樓市很難會有起色。如果在考慮到龐大的庫存量，樓市依然存在不小的下行空間。

或許，正是大家都持有這樣的下行預期，2019年，恐怕很難會有太多的人站出來買房，接盤。因為，至少從投資的角度來看，實在是不劃算。

結語

進入2019年，北京東五環外，過去一直是二手房市場較活躍的地方，那里的房產中介的門店卻非常的冷清。儘管有些業主的標的價格已經下調5%，甚至達到了10%，但是依然難有起色，北京樓市的寒冬依然在持續。

或許，在需求減少，價格下調，接盤變得不再那麽劃算的時候，我們才會發現：房住不炒，「讓樓市回歸本質」已經離我們越來越近了。