中環寫字樓空置率攀升，樓市持續低迷

國際知名調研機構萊坊發佈的2024年5月香港樓市報告進一步顯示，4月份香港樓市依然低迷，其中中環甲級寫字樓的需求仍然疲弱。

寫字樓租金承壓

萊坊的報告顯示，空置率高企繼續對寫字樓最近構成壓力。2024年4月份，港島區的甲級寫字樓租金平均值為每平方呎64.2港元，按年下降5.2%，今年以來累計下跌0.5%。港島區的寫字樓整體空置率於4月份更創下12.6%的紀錄新高，較3月份的12.2%高出0.4個百分點。鲗魚湧和黃竹坑的空置率上升幅度最為顯著，分别達到14.9%和18.3%。中環的加租壓力則最大，4月份該區的租金按年跌幅高達9.1%。

見下表，中環核心區的甲級寫字樓租金於4月份跌至每平方呎109.9港元，同比跌幅達到9.1%，而中環整體甲級寫字樓平均租金亦按年下跌8.5%，跌幅均遠超其他地區。

報告指，内地公司持續都有問詢和新的需求，整體而言，面積低於5000平方呎的中小型優質帶海景和裝修寫字樓空間更具競爭力。該機構預計，在缺乏新需求的背景下，寫字樓空置率在短期内仍會持續高企，而港島區於2024年的整體租金或跌0至3%左右。

九龍區的寫字樓需求在4月份也不見起色，不過九龍東的租賃活動或更為活躍，主要為搬遷需求。整體而言，該機構預期九龍區的寫字樓市場在短期内仍面對供應過剩和需求疲弱等挑戰。

去庫存壓力拖累住宅價格

私人住宅方面，萊坊指出，開發商加速清倉庫存，加上撤辣，4月份交投量顯著反彈，按月上升115.3%，按年上升86.6%，至8,551宗，其中一手樓交易宗數達到3,636宗，按月飙升142.6%，按年大增134.6%。

近日新推項目需求旺盛，均現超額認購，包括元朗的新鴻基地產項目YOHO中心II期，何文田港鐵與鷹君合作項目朗賢峯，以及長實的黃竹坑站藍色海岸。

另一方面，受投資和内地買家需求堅挺支持，豪宅市場仍較具韌性。

儘管私人住宅買賣依然低迷，租務市場卻有所回升，頂級租戶持續流入推動租賃需求，三月份的租金稍微反彈。

美聯儲延遲降息或也繼續令本港樓市買賣承壓，因買家更多抱持觀望態度，等利息走向穩定下來再作決定，因而或轉向租務市場。

零售業回報率疲弱，拖累租金水平

萊坊表示，香港的零售業銷售仍然疲弱，3月份的合計零售銷售額按年顯著下滑7%，至312億港元，為兩年最差表現。儘管一些核心購物旺區的租賃需求似有回升，但整體而言，零售業租金水平仍面對下行壓力。

零售商紛紛表示，遊客減少消費支出、人民幣貶值以及中國内地經濟增速放緩，均對香港的旅遊業復蘇構成威脅，也因此，不少零售商和運營商不得不放慢2024年的擴張計劃。