内地樓市大招頻出，香港對内地客吸引力下降

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過往，房地產市場是香港及内地經濟發展的重要引擎。

然而，這幾年兩地房地產市場進入衰退周期，給經濟平穩增長帶來了負面影響。

為刺激房地產市場需求，香港及内地監管者幾年來頻放大招，如香港的「撤辣」措施以及内地下調首付比率及按揭貸款利率等一系列舉措。

對於地產銷售而言，兩地的市場是相通的，港人北上置業的同時，也有不少内地人南下購房，這也考驗兩地房地產市場在政策、經濟等層面的競爭力。

今年2月底港府祭出「撤辣」大招後，明顯提振了香港樓市，不論是成交量還是樓價均有所回升。「撤辣」措施實施的初期，南下的内地客成為推動香港樓市進入「小陽春」的主力軍之一。

綜合多家媒體報道，在今年3-4月份，香港新盤成交普遍有五至七成的客戶來自内地，顯示出香港樓市新政對内地客戶具有很大吸引力。

但好景不長，香港樓市進入5月份後明顯「洩氣」，中原經紀人指數CSI(住宅售價)連跌四周，撤辣後首度跌穿45點好淡分界下限。

另外，一手住宅及二手住宅的成交量亦環比有較大幅度下降。以至於有市場人士認為，香港樓市後勁不足，整個樓市並未被真正激活。

實際上，香港樓市突然拐頭向下，一大原因是内地樓市重磅政策下，已將部分有意南下購房的内地客給「截停」了。

面對樓市持續低迷，國内在今年5月中旬開出3劑「猛藥」：按揭首期款降至歷史最低點15%，並取消個人房貸利率下限，下調公積金貸款利率，還將設立3000億元再貸款，支持地方收購存量住房，用作保障性住房。

内地樓市定調後，深圳、廣州、上海等多個城市先後推出放寬限購令，激發更多需求入市。例如，深圳此次新政主要聚焦在提升居民購房能力上，下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限，首套首付最低20%，房貸利率降至3.50%。

内地多個城市出台樓市大招後，使不少潛在購房者重燃購房信心，一線城市樓市成交量明顯上升。

深圳新聞網昨日(5月30日)報道，深圳樓市新政後，有樓盤銷售員加班到深夜，有客戶連夜下單，「至少要接待100批以上客戶看房」。

内地樓市各大城市出大招救市，對香港樓市的回溫帶來一定的不利影響。

與香港相比，深圳、廣州等大城市的樓價更便宜，經濟增長也更為強勁，樓市新政下對於此前有意赴港購房的人士來說，意味著他們多了一個選擇，即在内地一二線城市購房節省更多成本，還有需要赴港花大價錢置業嗎？

這也可以理解為，在城市之間的房地產市場競爭中，隨著内地政策放寬，香港樓市的競爭力正遭受來自深圳、廣州等城市的挑戰，可以形容為「樓市搶客之爭」。

此番競爭可以從數據看出香港處於下風。

根據中原地產資料，進入5月以來，香港新盤整體客源中，内地客比例大多為三至五成，較「撤辣」後前兩月普遍在五至七成的比例有所下滑，表明内地客對香港樓市正逐漸失去興趣。

另據美聯物業數據，截至5月30日，香港一手私人住宅成交量為1867宗，環比接近腰斬，二手私人住宅成交量則環比下降近20%。市場需求重返冷淡，以及上文指的香港樓價轉跌，時間線上與内地放寬購房政策吻合，内地各大城市出台措施「搶客」或是其中重要原因。

仲量聯行有限公司項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，内地仍有外匯管制的措施，限制國民每年只可以向外地及香港匯出五萬美元，令内地人士不易將資產向外移。「外匯管制對一些大灣區城市，例如深圳，仍是一個弱點。」他稱。