香港樓市拐頭向下，未來幾年供需失衡或將加劇

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香港樓市「撤辣」至今剛滿3個月，但該措施釋放的市場需求僅持續了約兩個月。

5月份開始，整個香港樓市便被打回原形，表明香港政府不能只靠一個「大招」就可將樓市拉回正軌之上。

交易量方面，美聯物業數據顯示，截至5月27日，香港樓市整體注冊宗數為5,985宗，環比大幅下降34.1%，特别是一手私人住宅注冊宗數環比遭腰斬。

樓價方面，近日中原地產數據顯示，中原經紀人指數CSI(住宅售價)連跌3周，預示短期樓價反復爭持未變。

香港樓市重回正軌仍面臨諸多挑戰，如宏觀經濟弱、高息環境、按揭貸款負擔、市場信心弱等等。中原集團創辦人施永青表示，若要樓價峰回路轉、轉跌為升，就必須要配合樓市撤辣、息口下調，以及中國制造業轉好三大因素。

而市場供需亦是影響香港樓價的重要原因之一，近幾年香港樓價整體下跌，市場供需失衡為其中不可忽視的方面。在市場供大於求背景下，開發商在競爭環境中為去庫存，紛紛劈價出貨套現，進一步壓制了樓價上升的勢頭。

由於這幾年商品房銷售成績不濟，加之過去開發商囤地較多，導致香港一手私樓供應居高不下。

香港房屋局上月公佈的《私人住宅一手市場供應統計》顯示，今年3月底，香港未來3至4年可供應的一手私樓單位高達約11.2萬夥，創2004年有紀錄以來新高，較上年底增長3000夥。

香港政府在2024/25年度財政預算案中也估計，自今年起的五年内，私人住宅單位每年平均落成量超過1.9萬個，較過去五年的平均數增加約15%。

另外，今年香港一手私人住宅市場供大於求的現狀也十分明顯。

香港政府近日公佈，2023/24年度的私人房屋土地實際供應共可提供約15,410個單位，超過年度供應目標（12,900個單位）約兩成。

另一方面，根據差饷物業估價署公佈的《香港物業報告2024》，2024年私人住宅樓宇的預測落成量為22,267個單位。而根據美聯物業數據，截至今年5月27日，香港一手私人住宅累計注冊宗數為8,009宗，只佔全年預測落成量的約36%。

以上數據可以看出，香港一手私人住宅市場在未來幾年供大於求的趨勢將加劇，市場將面臨較大的去庫存壓力。團結香港基金副總裁葉文祺指出，目前香港潛在一手私樓供應達歷史高位，除了顯示經濟情勢未見好轉，新盤貨尾單位數目持續增加，同時反映了潛在買家續持觀望態度。

以上是一手私人住宅的數據，一手公營房屋也是香港住宅市場的重要部分，為香港政府提供住房保障以及穩定房價的重要角色。

為緩解中低收入家庭住房緊張狀況，穩定房地產市場，香港政府正加強公屋供應。在2024/25年度財政預算案中，香港政府表示，在未來十年可供應30.8萬個公營房屋單位，截至去年底，有約10.5萬個香港房屋委員會的單位已經動工。

但今年以來，一手公營房屋市場注冊宗數只有4月份達到三位數，其於月份均是兩位數。

綜上看，當下香港樓市一個待解的問題在於市場需求遠低於市場供應，供大於求的格局導致開發商頻折價出貨，二手住宅業主也被迫低價出售，這種「價格競爭」形成了惡性循環，嚴重制約了香港樓價的止跌回升。

多家看空香港樓價的投行，看空的原因之一是香港樓市去庫存壓力較大。其中，瑞銀上月維持原先預測，估計今年香港住宅樓價下跌約5%，主要因為庫存仍高，高利率或維持較長時間，以及宏觀經濟疲弱。

綜上所述，面對當前的樓市挑戰，香港政府可能需要進一步調整樓市政策，以激發更大的物業投資潛力，促進供應量的合理消化，並重建市場信心。