高利率疊加需求減弱，香港商業地產「黑雲壓頂」

日期：2024年5月9日 下午4:23作者：關注組:香港房地產 市場惡化 編輯：Annie

在高利率和供過於求的雙重打擊下，香港商業地產市場面臨著嚴重挑戰，空置率高企、寫字樓租金的回落甚至引起了四大地產商的擔憂。

而對於香港商業地產的發展前景，一些機構似乎仍持看淡的態度。

商業地產空置率高企，租金回落

根據世邦魏理仕的數據顯示，2024年一季度，由於新增供應面積達92.52萬平方呎，加上新項目預租進展緩慢，導致香港甲級寫字樓整體空置率再創歷史新高，達1470萬平方呎，即16.7%。

高企的空置率也導致租金按季下降1.2%，連續第20季下降。

而戴德梁行數據則顯示，香港甲級寫字樓租金自2019年高位回落近四成，空置率達至16%的歷史新高，該行預期未來5年將有約670萬平方呎的新寫字樓面積投入市場。

還有報道指出，長江實業、恒基兆業、新鴻基地產、新世界發展的董事會對於樓市的調整感到擔憂。

總的來看，香港商業地產空置率高企、寫字樓租金下降，除了供應方面的原因，還有需求低迷的問題。

一方面，近些年來全球經濟疲弱，許多公司處於縮減規模的狀態。前不久摩根士丹利、匯豐銀行紛紛官宣在香港裁員；近日被譽為香港第五大會計師事務所立德信豪（BDO）也宣佈裁員。

另一方面，還有一些企業將亞洲總部搬離了香港。近期，有媒體報道稱，曾以香港作為亞洲總部的美國傳媒《華爾街日報》宣佈，對亞洲業務進行調整，總部將從香港轉移到新加坡，同時大幅縮減香港駐站的記者及編輯人數至個位數，據報被解僱人數佔目前香港駐站規模逾半。

不論是縮減規模亦或是將總部搬離，都會削弱對寫字樓的需求。

此外，新冠疫情改變了許多人的生活、工作方式，居家辦公變得更為流行，同樣不利於寫字樓的出租。

機構如何看待商業地產的前景？

值得一提的是，面對低迷的商業地產，近期一些機構也對其前景發表了看法。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示，2024年一季度，新租賃活動按季有所改善，其中近三分之一由銀行金融行業推動。較大型的交易涉及不同政府機構。市場的新增供應將淨吸納量和空置率進一步推向更高水平，也為租戶提供了更多新選擇。啓德等非核心區地點繼續吸引租戶。展望未來，由於企業繼續主張控制成本，加上新辦公室供應量進一步增加，預計空置率將呈現上升的趨勢，租金繼續在今年剩餘時間受壓。

高力國際企業客戶服務主管Fiona Ngan指出，香港甲級寫字樓的租賃市場仍未見底，在經濟疲弱的環境下，許多跨國公司正縮減規模，而中國企業亦因預算所限而未有快速進駐。

花旗發佈研究報告稱，仍看淡香港地產行業，原因是去全球化；四大支柱產業在新的驅動力出現之前表現放緩；經濟疲軟和通縮導致實際利率高企；美聯儲減息後，香港按揭利率可能不會在初期跟隨下調；零售業受到旅客消費降級影響，每位遊客平均消費額下降；寫字樓面臨供應回升壓力，但裁員後需求減少；住宅措施放寬引發短期銷售衝動，更多新盤以合理價格推盤。

惠譽評級表示，持續的高利率及不斷上升的空置率，將為香港商業地產商的利息覆蓋比率帶來影響，但相信惠譽所覆蓋企業所面對的估值及融資風險仍然相對較低。惠譽估計，倘若息口每上升1個百分點，導致寫字樓公允價值下降20%，受評發行人的貸款對資產價值比率仍將保持在30%至35%水平，再融資風險仍然相對較低。