中原建业(9982.HK)：近期新股中被低估的黑马

与窗外逐渐炎热的天气相比，近期香港资本市场则像是被泼了一盆凉水，冷冷的冰雨在投资人脸上狂乱地拍。

早些时日，京东物流获得137.3万份认购，冻结资金5731亿港元，公开认购超715倍。而其以下限40.36港元定价，不禁想起来东哥在京东美国上市之前说的“不想把价格定的太高，希望将一部分升值留给投资者”，市场直呼“东哥撒钱了！”。最终京东物流一手中签率8%，考虑融资买入情况，甲组利息成本大约12%-13%左右，乙组打和点则高至18%。如此火爆的认购让笔者曾信心满满认为暗盘涨幅在30%起步，50%算正常水平，100%也不过分，结果很快再次被现实打脸。5月27日下午，京东物流在富途暗盘开始后股价冲高至40%，势头尚未站稳，便转头向下一路狂跌至25%，最终尾盘略微拉升至29%。次日，还没等一众股民疑惑的情绪消化殆尽，公司上市首日股价再次让人傻眼。28日下午涨幅下收至最低2%，这意味着不仅融资申购的投资者没办法回本，哪怕是现金收购的投资人考虑时间的价值成本也难以在首日获利。终于，市场没有人再喊“东哥撒钱了”，而是变为“会不会破发”的疑问。

哪怕从进入五月以来香港的最高气温已站在摄氏30度以上，但资本市场的温度仍尚未回暖。股民对市场的担忧情绪亦递延到了同样近期上市的另一家公司，来自河南郑州的房地产代建服务商龙头，中原建业(9982.hk)。公司在公开发售阶段获4.99倍认购，中间偏上限定价3港元（发行价区间2.4~3.2港币）。5月28日下午暗盘阶段，股价亦如当日市场情绪在较开盘价小幅冲高后回撤，最终收盘至2.6港元，较发行定价3港元跌13.3%，但高于原招股区间的下限2.4港元。

纵使短期市场情绪低迷，回归公司价值与基本面，我认为近期上市的两家公司里面，中原建业实属被低估的黑马。相较于与我们日常生活触手可及的京东物流，房地产代建行业实属陌生。首先与大多数人印象不同，房地产代建公司并非“建筑施工方”，而是凭借房地产全流程管理经验与品牌优势对第三方进行项目管理的服务商。如果说在金融服务业里面投行保荐人是掌上明珠，那么在房地产行业里面，同样依靠自己的品牌、行业知识与管理经验的代建商则相应站在行业金字塔的顶端。中原建业2018-2020三年净利率平均在60%左右，而传统的房地产开发企业即使龙头房企净利率也仅在10%左右。如此高的净利率的背后，源于其轻资产、逆周期、高周转的服务业逻辑与商业模式。

再优质的企业也要看价格。中原建业定价3.0元港币，在其招股价2.4-3.2港币的中等偏上区间，对应公司2020年的静态市盈率约为12倍，对照可比公司绿城管理目前约20倍的市盈率，中原建业股票便宜了近40%，若以暗盘2.6港币定价则便宜了近50%，实在属于捡到即赚到。再回看同期上市的新股京东物流，按照5月28日收盘价41.7港元其2020年的市销率为2.88，对比同行业可比公司，比顺丰高50%，比UPS高37%，更是FedEx市销率的2.8倍。

笔者始终坚持认为投资至简的逻辑便是要买好的公司，更要以合适的价格入手，剩下的便只需静待时间结出价值之果。尤其在较冷的市场行情之下，买定与离手都不应被恐惧与盲从所支配，仔细拆析理解，中原建业不失为近期新股中被低估的黑马。