中原建業(9982.HK)：近期新股中被低估的黑馬

與窗外逐漸炎熱的天氣相比，近期香港資本市場則像是被潑了一盆涼水，冷冷的冰雨在投資人臉上狂亂地拍。

早些時日，京東物流獲得137.3萬份認購，凍結資金5731億港元，公開認購超715倍。而其以下限40.36港元定價，不禁想起來東哥在京東美國上市之前說的「不想把價格定的太高，希望將一部分升值留給投資者」，市場直呼「東哥撒錢了！」。最終京東物流一手中簽率8%，考慮融資買入情況，甲組利息成本大約12%-13%左右，乙組打和點則高至18%。如此火爆的認購讓筆者曾信心滿滿認為暗盤漲幅在30%起步，50%算正常水平，100%也不過分，結果很快再次被現實打臉。5月27日下午，京東物流在富途暗盤開始後股價衝高至40%，勢頭尚未站穩，便轉頭向下一路狂跌至25%，最終尾盤略微拉升至29%。次日，還沒等一眾股民疑惑的情緒消化殆儘，公司上市首日股價再次讓人傻眼。28日下午漲幅下收至最低2%，這意味著不僅融資申購的投資者沒辦法回本，哪怕是現金收購的投資人考慮時間的價值成本也難以在首日獲利。終於，市場沒有人再喊「東哥撒錢了」，而是變為「會不會破發」的疑問。

哪怕從進入五月以來香港的最高氣溫已站在攝氏30度以上，但資本市場的溫度仍尚未回暖。股民對市場的擔憂情緒亦遞延到了同樣近期上市的另一家公司，來自河南鄭州的房地產代建服務商龍頭，中原建業(9982.hk)。公司在公開發售階段獲4.99倍認購，中間偏上限定價3港元（發行價區間2.4~3.2港幣）。5月28日下午暗盤階段，股價亦如當日市場情緒在較開盤價小幅衝高後回撤，最終收盤至2.6港元，較發行定價3港元跌13.3%，但高於原招股區間的下限2.4港元。

縱使短期市場情緒低迷，回歸公司價值與基本面，我認為近期上市的兩家公司里面，中原建業實屬被低估的黑馬。相較於與我們日常生活觸手可及的京東物流，房地產代建行業實屬陌生。首先與大多數人印象不同，房地產代建公司並非「建築施工方」，而是憑借房地產全流程管理經驗與品牌優勢對第三方進行項目管理的服務商。如果說在金融服務業里面投行保薦人是掌上明珠，那麽在房地產行業里面，同樣依靠自己的品牌、行業知識與管理經驗的代建商則相應站在行業金字塔的頂端。中原建業2018-2020三年淨利率平均在60%左右，而傳統的房地產開發企業即使龍頭房企淨利率也僅在10%左右。如此高的淨利率的背後，源於其輕資產、逆周期、高周轉的服務業邏輯與商業模式。

再優質的企業也要看價格。中原建業定價3.0元港幣，在其招股價2.4-3.2港幣的中等偏上區間，對應公司2020年的靜態市盈率約為12倍，對照可比公司綠城管理目前約20倍的市盈率，中原建業股票便宜了近40%，若以暗盤2.6港幣定價則便宜了近50%，實在屬於撿到即賺到。再回看同期上市的新股京東物流，按照5月28日收盤價41.7港元其2020年的市銷率為2.88，對比同行業可比公司，比順豐高50%，比UPS高37%，更是FedEx市銷率的2.8倍。

筆者始終堅持認為投資至簡的邏輯便是要買好的公司，更要以合適的價格入手，剩下的便只需靜待時間結出價值之果。尤其在較冷的市場行情之下，買定與離手都不應被恐懼與盲從所支配，仔細拆析理解，中原建業不失為近期新股中被低估的黑馬。