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財華洞察|萬達商業重回港股上市,時代會再辜負王健林麽?
原創

日期:2021年4月23日 上午8:10作者:橘子汽水 編輯:Sukie
財華洞察|萬達商業重回港股上市,時代會再辜負王健林麽?

2014年的萬達商業是中國領先的商業房地產開發商、業主及運營商、世界第二商業地產業及運營商、中國最大的豪華酒店業主,集零售、辦公、酒店、住宅、餐廳、娛樂及/或休閑等多種業態於一身,旗下的物業組合廣佈歐洲的倫敦、馬德里,北美的洛杉矶、芝加哥及澳大利亞。

好萊塢高呼狼來了,擔心擁有「鈔能力」的王健林會把整個比弗利山莊買下來。

當年12月23日,萬達商業在港交所上市。在這一年的福佈斯富豪榜上,王健林以151億美元排名大陸第一。王健林的事業如日中天。

哪知道才沒過多久,龐大的萬達商業帝國轟然倒塌。王健林不再是中國首富,變得低調了許多,唱高調的反而是他的兒子王思聰。

2016年9月,萬達商業從港股私有化退市,公司之後開始徹底的輕資產轉型。如今四年過去,中國房地產早已告别當年的圈地賺錢的年代,萬達的商業帝國分崩離析,如隔世般遙遠。

好強的王健林在這時候又要悄然回來了。3月24日,萬達商業公告撤回A股IPO申請,公司將其從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組,以儘快實現境外上市。

4月21日,路透社援引兩名知情人士稱,萬達商業將在今年年底前再回到香港重新上市,目標估值人民幣2000億元。王健林計劃7月份完成一輪融資,9月份向港交所遞交招股書。

那個男人,終於要回來了。

然而,現在的一切都變了樣。香港市場變了,行業變了,萬達商業變了,連王健林自己都沒有了過去意氣風發的神氣。

世界變了。萬達商業的再上市之旅充滿變數。

一、前度劉郎今又來

2014年的萬達商業全稱還是萬達商業地產。左手房地產開發,右手經營旗下遍及全國的萬達廣場、酒店、文旅城的商業地產的它滲透著中國百姓生活的方方面面,每時每刻都有錢流入萬達的賬戶。

2014年12月23日,萬達商業在港交所上市。王健林表示,萬達集團主業在香港上市是萬達商業發展史上的一個重要里程碑。萬達商業發行價40港元。上市不久,公司股價就在隔壁A股大牛市帶動下一路攀升。2015年6月,萬達商業股價報76.10港元,創歷史新高。

誰也沒想到,來得那麽突然的幸福走得也是這麽匆匆。之後萬達商業開始了長達半年的股價下行,2016年2月股價跌至30.34港元,創歷史新低。

根據公司財報,2015年萬達商業錄得營收1247.73億元,同比增長15.3%;淨利潤錄得299.71億元,同比增長20.66%。當年年末,萬達每股淨資產為39.85元。也即是說,兩個月之後萬達的最低股價已大幅破淨。

有猜測指,王健林當時正是由於無法忍受公司在香港被大幅低估,於是在2016年3月30日,提出進行將萬達商業私有化退市(私有化要約價格為不低於每股H股48港元)。萬達股價隨即回升。在走完了在港交所的最後幾個月之後,萬達商業終於在9月完成私有化退市。

而就在同一個月,深深覺得自己被低估的萬達商業同步回到中國内地開啓IPO程序,向證監會遞交了招股書。王健林想必覺得,萬達商業回到A股會得到更公正的對待。

然而,當時萬達商業擬上市的資產包括商場、酒店、文旅項目,同樣具有房地產屬性,回款周期甚至比一般的房地產開發還要長。而一年之後的2017年,萬達商業還遭遇了意想不到的資金鏈危機。當年7月,在那宗打到腿折的「世紀交易」中,萬達商業將13個文旅項目91%的股權,77家城市酒店的全部股權,分别售予融創和富力,總價637.5億元。

之後的萬達也開始在全球範圍抛售資產,以儘可能回款渡劫。誰也想不到,短短三年之内,龐大的萬達商業版圖就因為各種原因被拆解。

這樣的萬達,離A股上市越來越遠了。

但萬達終究還是有上市的需要的。2018年1月,萬達獲得騰訊聯合蘇寧、京東、融創入股,收購公司在香港H股退市時引入投資人持有約14%的股份,合共約340億元。

萬達商業當時承諾,在戰投完成之後,公司將從萬達商業更名為萬達商管集團,並在一至兩年内消化房地產業務,今後也不再進行房地產開發。

萬達商管的輕資產計劃,最終目的還是上市。外界流傳當年萬達與騰訊等投資方訂下了一份對賭協議,要求萬達商管在2023年10月31日前完成上市,租金淨收益要達到190億元。後來萬達集團高級副總裁劉朝晖公開否認了這份協議内容的真實性。

但如果沒有上市要求,騰訊等公司股權投資萬達的目的又是什麽呢?

終於到了2021年,萬達商業的上市步伐明顯加快了,只不過上市地點不再拘泥於A股,而是回到曾經低估它的港交所。

3月23日,珠海萬達商業成立,成為萬達商業管理集團的大股東(原來的大股東為大連萬達商業管理集團)。同時,泉州城東萬達廣場、北京樂多港萬達廣場、廣州新塘萬達廣場等6家項目商管公司大股東均從「萬達商管集團」變更為「大連萬達商管集團」。

3月29日,萬達商管與珠海政府達成協議。集團重組後將成立全資子公司萬達輕資產商管公司,珠海國資委出資30億入股。萬達輕資產商管公司將不持有物業,全面負責已萬達旗下所有已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今後發展的所有萬達廣場的運營管理.

結合此前萬達商管境外上市的決定,公司一番資產騰挪,顯然是想將自己最輕、最優質的那部分「商管」資產放到香港上市,以最大化其估值。

儘管目前萬達商管的經營規模已大不如前,但無論如何,早前從港股退市的「萬達商業」蟄伏五年之後,還是要回到港交所了。

二、翻似爛柯人

在2019年1月的集團年會上,王健林曾經表示,萬達商業(即後來的萬達商管)當年要剝離所有房地產業務,結果是「1平方米房地產開發也不能有,成為徹底的商業管理運營企業」。

當年年底,萬達集團透露,在支付巨額的剝離成本之後,萬達商管已完成了房地產業務的剝離,成為完全商業運營企業。萬達商管原有的房地產開發業務交由新成立的萬達地產集團負責。

2019年,萬達商管集團實現收入434.8億元,完成目標100.3%;租金收入384.8億元,同比增長17.8%,但略低於年初目標1.4億元。其中輕資產的租金收入同比增長43.9%。萬達廣場的出租率為99.9%;租金收繳率100%。

2020年,萬達商管在上交所發行公司債,募集說明書顯示從2020年開始,公司的「物業銷售」分部已不再產生任何收入,證明從2020年開始,萬達商管已徹底實現「輕資產」轉型。

從當年前三個月的營運來看,投資物業租賃及管理已經成為萬達商管最主要的收入來源,佔比為95%,酒店營運和其他業務收入只分别佔3%及2%。

在商業物業的租賃及管理中,租賃業務和商業管理業務分别佔總收入的57%及的38%

2020 年第一季疫情期間,萬達商管對全國已開業萬達廣場内所有商戶自1月25日至2月29日的租金及物業費實行全免政策,全免金額達40億元,令期内公司投資物業租賃及管理分部的季度收入確認相應減少。

因此,第一季萬達商管投資物業租賃及管理分部下租賃業務及商業物業管理毛利率均出現下降。其中,商業物業管理毛利率由2019年全年36%下降至20年第一季的26%。

同期,酒店營運的毛利率更是從43%跌至6%。

四個報告期間(2017年至2019年全年及2020年第一季),萬達商管的營收分别為1355.67 億元、1065.49 億元、786.56 億元及62.31 億元;歸屬於母公司所有者的淨利潤分别為 200.10 億元、294.94 元、243.98億元和 26.17 億元。

表面看上去,萬達商業的營收及利潤均出現一定下滑,但從公司各分部收入及毛利率來看,其營收及盈利下滑除2020年疫情的因素外,其餘年份主要是「物業銷售」業務的收入規模變小及毛利率下降的影響。

即將上市的萬達商業投資物業租賃及管理業務在2017年至2019年間毛利率表現較為穩定,三年分别為79%、79%及76%。結合萬達仍在不斷提升的萬達廣場數量,萬達商管再次港股上市,基本面較從前的「萬達商業地產」 已大為不同。

至於承接了萬達物業銷售業務的萬達房地產,其在整個萬達集團中的佔比本身已越來越小。據市場公開資料,2018年萬達地產集團收入540.2億元,完成年計劃105.8%,同比減少34.9%。2019年,萬達房地產的收入目標是521.9億元,回款457億元。

今年4月20日,港股上市公司中國新城鎮發展有限公司(1278-HK)發佈公告稱,其擬通過公開徵集受讓方的方式協議轉讓公司29.17億股股份,共有三家公司向公司控股股東國開國際控股提交了申請材料,分别是中國能源建設集團有限公司、無錫市交通產業集團有限公司及樂山萬達廣場投資有限公司。

預期轉讓完成後,受讓方將成為中國新城鎮發展的新控股股東。而樂山萬達廣場投資有限公司由萬達地產集團有限公司全資持有。外界猜測,萬達集團旗下的萬達地產集團可能會通過這這種方式實現借殼回港上市。

從前萬達商業地產旗下有兩大主要業務,如今拆分出來的兩家公司都似乎要回到港交所上市。但輕資產的萬達輕資產商管公司和重資產的萬達地產集團目前經營狀況和市場環境已截然不同。

顯然,如果要上市的話,萬達輕資產商管公司前景更受看好,而萬達地產集團在目前的行業及市場環境下,即使可以最終借殼上市,前景仍較不明朗。

待萬達輕資產商管公司在香港完成上市,時間應該已是今年年底。那時離萬達商業地產退市已經整整五年,名字、業務的變了樣的萬達輕資產俨然已是「爛柯人」。

萬達輕資產商管公司回到港股將有怎樣的境遇呢?

  • 物業股最好的時代

現在的港股市場是屬於物業股最好的時代。

據Wind 統計,去年年内至今,港股市場共有20只物業股上市。其中,身後背靠大房企的恒大物業、融創服務及世茂服務上市不到半年内錄得超過20%的漲幅,市值位列港股物業股板塊前五。

恒大物業更是以1534億港元的市值位居板塊第二。2020年12月2日才上市的恒大物業,至今股價累計漲幅已達到49%。

好勝的王健林要將重整一新的萬達輕資產商管公司推回港交所上市,他的目標是讓公司融資人民幣200億元(10%股份),按照該比例屆時萬達輕資產的市值將達到人民幣2000億元,很可能會超過目前板塊的龍頭碧桂園服務,成為港股市場上「最貴」的物業股。

但據外媒披露,目前幾個潛在投資者和萬達的財務顧問都認為王健林對萬達輕資產的估值「過高」了。

嚴格意義上,收入幾乎完全來自萬達廣場旗下商鋪租金及管理費用的萬達輕資產商管公司其實並不屬於「住宅物管公司」而應該屬於「商業物管公司」。

目前在港股物業板塊中,業務只從事商業物管運營的公司主要有卓越商企服務、寶龍商業及星盛商業。

上市至今,以上三只個股表現分化,既有股價漲幅達193%的寶龍商業,也有跌9%的卓越商企服務。三公司滾動市盈率介乎30X至50X之間,整體低於住宅物管和商業物管業務均有涉及的其他物管股。

去年受疫情影響,萬達輕資產商管公司的盈利能力應會出現一定程度下滑。在商業物業股整體估值不高的情況下,王健林要將萬達輕資產打造成為港股第一物管股,難度不小。

當年的借著槓桿飛奔擴張、躺著賺錢的萬達商業地產早已作古了。港交所和這個物業股最好的時代會不會再一次讓老王的萬達輕資產商管公司失望呢,謹拭目以待。

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