【會議直擊】第一服務：未來三年内，並購帶來3000~5000萬平米的管理面積

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3月23日，第一服務(02107-HK)發佈2020年全年業績財報。據公告顯示，2020年公司收益由2019年度的6.25億元(人民幣,下同)增加23.5%至7.72億元；年内利潤增加21.5%至1.02億元；毛利約為2.67億元，與2019年相比增幅約22.9%；權益股東應佔利潤（撇除一次性上市開支的影響）約為1.13億元，與2019年相比增幅約44.4%；派發末期股息每股3.97港仙。

在管面積方面，截至2020年12月31日，第一服務的在管總建築面積約為1910萬平方米，與2019年相比增幅約39.4%，其中來自第三方開發商的在管總建築面積與2019年相比增幅約125.0%。合約總建築面積約為3730萬平方米，與2019年相比增幅約45.1%，其中來自第三方開發商的合約總建築面積與2019年相比增幅約61.9%。

今日第一服務在線舉行2020年度業績發佈會，公司管理層出席並答記者問。以下是就2020年全年業績之記者提問匯總（問答經財華社整理）：

Q:公司未來1-3年拓展收購的計劃，這兩部分帶來的在管面積、合約面積預計有多少？目前拓展團隊的規模架構及相關的激勵政策是什麽？具體有怎樣的策略，以及在拓展方面有何優勢？

A：（管理層）首先在並購部分，我們預計三年内可以並購的面積會給帶來3000~5000萬平米的管理面積，在市場拓展方面，我們預計可以實現累計3000萬平方米的市場拓展的一個份額，我們拓展看中的包括區域的互補性、收購標的未來增長預期。

目前，在跟進的收並購項目，預計當年的累積收入在15~20億，項目的面積在8500萬平米左右，我們預計在這些標的里面爭取出2~3家完成並購，在目前的市場拓展工作中，項目面積在800萬平米。

預計在2021年整個市場拓展的團隊可以達到60人，並且設立了華東、華南、西北等重點區域。針對整個的政策激勵部分，會給到2%到4%的激勵比例，這個已經是在整個行業里面屬於中等偏上的水平。

Q:公司未來物業費單價的指引這方面有沒有相應的一個確定性的一些東西？

A:（管理層）目前，公司的物業費單價是2.35元，隨著我們市場戰略多元化發展的推進，我們服務不同級别的城市數量也會持續的增加，不同業態的項目種類也會增加，所以物業費單價存在波動，是屬於一個合理的差異。這個差異會因為不同的城市，不同的一個項目的高、中、低端的一個定位以及一些經營指標的差異，形成的變化。對此。我們認為這是一個物業費的變動，是一個正常的現象。

對於我們來講，我們更加要確定的是保證這個項目的一個現金流以及它的利潤率，保證每個項目都能給企業帶來一個價值。同時我們會通過在物業費之外的增值服務，社區經營來提升整個項目的一個收益。所以綜合過去幾年的物業費的一個走勢，以及未來的一個戰略市場的定位，預計我們未來第一服務的物業費平均單價會維持在2.3元左右。

Q:公司的毛利率微跌的原因是什麽？另外增值服務目前在公司的收入佔比只有三成，毛利率45%，稍遜於同行，公司預期這項業務未來的佔比是多少。

A（管理層）：去年我們的毛利水平是34.8%，今年是34.6%。

強調一點的是，公司在單個物管服務有區域化管理和人員調配的優勢，我們單物業管理的毛利是上升的，這個優勢也降低了整個的物業管理的成本。

毛利下降的原因是，2020年我們簽訂了幾個對應的戰略規劃協議，在要規模和要增速的方面，我們稍微的釋放了一下毛利，去獲得了規模比較大的這樣的一些業務的進入，也希望和我們的合作夥伴能夠未來共同去持續的發力。所以調整到財務數據上來看，我們毛利率和去年同期相比有所下降的，但是下降的比例也是非常少，只有0.2%左右。

社區增值服務部分其實就是受到了疫情的影響，我們對應的租金和場地服務這一步部分的收入確實是有所下降的，這是從整個數據拆分當中也能夠明顯的感覺到。但從去年上半年的疫情過後，整個復甦物業行業的復甦是非常快的，對於我們今年整個的一個收入的影響其實是微不足道的。

由於我們管理面積的增幅，及業務擴張的這樣的一個策略，未來我們區域化管理的優勢會加會更加的明顯，預計1~3年我們的物業毛利的水平應該是穩步上升的一個趨勢，但是上升的幅度也應該不會很大了，因為我們現在的一個毛利率的水平在行業當中已經屬於領先的這樣一個水平。

作者:Janet