首创置业：经营业绩稳中有进，差异化资源获取优势凸显

原創

日期：2020年3月27日 下午12:08作者：沈少鸿 編輯：彭尚京

2019年，对于首创置业(02868-HK)来讲，是充满挑战的一年，亦是硕果累累的一年。

适者生存，求变创新者常青，稳中有进者长盛，这是古往今来不变的法则。在过去一年时间里，楼市始终处于不断变化的政策环境之中，房企面临着前所未有的挑战及考验。在此背景下，首创置业坚持以“高质量增长”为核心经营方针，2019年度各项业务稳中有进，成效显著。

签约金额再创新高，自销迎来爆发式增长

2019年，面对不确定因素增多的形势，首创置业始终坚持“高质量发展”的核心经营方针，坚决执行“快周转”策略，新项目全面落实“369”工期标准，开发和开盘速度全面提升，预售提速15天，10个项目实现当年拿地当年开盘，其中天津禧悦翠庭项目5个月开盘，沈阳禧悦大境项目7个月开盘。此外，首创置业在不断强化区域聚焦的同时，还以奋进者计划为引领，强化激励考核，全面提升项目开盘供货、销售回款及竣备交付节奏，签约金额再创新高，自销更是出现爆发式增长。

2019年内，首创置业实现签约金额人民币808亿元（单位下同），同比增长14.4%，2015-2019年复合年增长率高达25.6%。其中，自销实现签约超300亿元，同比增长115%，占比近40%，由此可见，首创置业的自销成为签约主力军，这也反映出其在强化激励考核，全面提升项目开盘供货过程中，带来的良好化学反应。

签约售价方面，2019年首创置业签约销售均价为25,551元/平方米，同比增长10.8%，2015-2019年复合增长率为21.7%。签约销售均价能实现双位数增长，要得益于首创置业持续推进并升级“首创制造2020”运营体系，完成“天阅”、“禧瑞”及“禧悦”等核心产品线升级，进一步完善主力产品布局，带动销售业绩快速增长。签约金额按照区域划分，首创置业在三大核心城市圈签约715亿元，占比近 90%；大本营京津冀地区实现签约490亿元，占比61%；长三角地区签约额更是同比增长156%。

更为重要的是，2019年度首创置业旗下商业地产平台首创钜大坚持轻重并举，实现项目布局17城，新开北京房山二期、济南、重庆、西安4家奥莱，累计开业12家，布局及开业数均行业第一。与此同时，首创置业更加注重提质增效，联合阿里云，创新运用移动平台、AI、物联网等科技手段打造智慧奥莱，线上线下全覆盖，抢占“新零售”先机，大幅提升运营管理能力，全年营业额78.3亿，同比增长53%。从布局数及营业额增速来看，首创置业奥特莱斯业务线“五年二十城”布局目标基本完成，正加速转入精益运营期，未来发展值得期待。

经营业绩稳步上行，融资成本稳居行业低位

2019年，首创置业经营业绩及盈利能力均取得稳健提升。2019年内，首创置业营业收入为207.86亿元，营业利润为35.52亿元，同比增长12.4%；归属股东净利润为21.23亿元，同比增长10.4%；毛利率为32.66%，同比提升6.86个百分点，净利率为12.36%，同比提升1.97个百分点。

另外，首创置业全面加大回款考核与激励力度，坚持安全稳健的差异化土地投资策略，多维度控制负债率水平，实现经营回款的大幅增长与杠杆水平的下降，财务状况更加安全稳健。截至2019年底，首创置业的并表销售回款同比大幅增长近60%，净资本负债率154.4%，同比下降14个百分点，资产负债率为77.3%，同比有所下降，杠杆维持在合理可控的水平。

值得一提的是，在面对复杂多变的环境下，首创置业更是充分发挥自身信用及资本运作优势，持续推进全方位金融体系建设，积极创新融资方式，准确把握市场窗口，成功完成多笔标杆融资交易。期内，公司持续推进权益融资，供股交易实现核心股本突破22.4亿元，助力公司优化资本结构，释放业务发展空间，推动业务高质量可持续发展；成功落地首单债转股，实现权益融资10亿元。

截至2019年底，首创置业的存量债务加权平均成本仅为5.39%，较2018年进一步下降6个基点，持续位于行业低位。其中，年内新发行的80.9亿元境内私募公司债券，利率最低至4.26%，创行业同期可比发行新低；新发境外5亿美元次级永续债券，为财政部新规下第一单地产次级永续债券，打造市场标杆交易。

差异化资源获取，土地储备质优量足

实际上，在房地产行业，拿地并不难，难就难在何时拿，在哪拿。拿地策略的好坏，不仅影响房企短期利润表现，更加影响企业长远发展。

与传统房地产商为了拿地而拿地的策略不同，首创置业拿地策略更加重视前置性的研究和择时，其长期践行安全稳健的投资策略，坚持差异化非竞争性拿地，综合运用一二级联动、产业协同、并购及战略合作等多种方式低成本获取土地资源。

2019年，首创置业新获22个项目，土地投资金额为355.5亿元，总建筑面积为778.9万平方米，同比增长90%，平均楼面地价为6,766元/平方米，同比降低53%，平均土地溢价率仅13.6%，住宅新进入苏州、宁波等6个城市，并在昆明、郑州等城市底价获取多个超百万平项目，大幅充实公司战略性核心资源，为其未来业务发展提供长期支持。文创及高科等创新业务实现与主业的产业协同，联动锁定宁波、厦门、重庆等多个种子项目。

截至2019年底，首创置业拥有土地储备总建筑面积超过1,600万平方米，总货值超人民币3,500亿元，同比增长17%，销售物业平均楼面地价低于1万元每平方米。其中，来自三大核心城市圈货值占比为67%，一二线城市占比90%以上，京津沪三大城市货值占比53%，可见其优质土储资源相对丰富，未来溢价空间可期。

展望2020：稳字当头，稳中求进，稳中求变

“2020年初以来，新冠肺炎疫情迅速蔓延，持续引发连锁反应，全球市场大幅波动，宏观经济及行业环境不确定性凸显，房地产行业面临严峻挑战。房企业务受到多方面影响，业务稳健、资金安全成为2020年房地产行业的重要主题。公司也将业务运营的安全稳健作为首要目标，力争全年签约目标800亿以上。”这是首创置业执行董事、总裁钟北辰在“2019年全年业绩电话会议”上展望2020年发展时的讲话。不难发现，在疫情全球蔓延之势不减及房地产行业考验依旧的形势下，首创置业选择稳字当头，稳中求进，稳中求变，以应对突发事件及未来不确定性因素可能带来的影响。

实际上，在面对不确定性风险的形势下，企业选择稳健经营的策略是比较明智的抉择，也是企业整合自身优势、聚焦产品服务及练好内功的最佳时机。具体而言，在疫情平稳度过期间，首创置业可强化自身核心竞争优势，进一步提升产品服务质量，在保障安全的前提下加速复工复产，结合自身优势及现阶段外部环境发展机遇，全力减少疫情带来的影响。

业务经营方面，首创置业将继续坚决执行“快周转”策略，深入落实“369”标准，积极应对复杂的市场环境，进一步优化推盘供货节奏，线上线下相结合，加速存量资产去化，力争实现全年签约目标；依托自身丰富多元的物业资源，加快推进自有物管平台发展。另外，继续全力促回款，强化销售回款考核机制，加大合作项目回款激励，尽最大努力减小疫情影响。

财务方面，首创置业管理层在电话会议上表示“2020年公司充分发挥公司信用与资本运作优势，积极拓展新渠道，确保融资渠道多元畅通，巩固低成本融资优势；积极推进H股全流通，扩大流通股本比例，增强股票流动性，为进入深港通奠定基础；进一步加快基金平台建设，充分发挥地产基金的产融结合优势，助力公司拓展战略空间。”

另外，首创置业执行董事、副总裁兼财务总监范书斌还强调，面对现阶段全球性货币量化宽松政策，首创置业在保障公司资金安全的前提条件下，会考量各方优势进行融资的抉择，进一步巩固低成本融资优势。

投资方面，在2020年复杂多变环境下，当被问及三大核心城市圈拿地策略是否有所变化时，首创置业总裁钟北辰在电话会议上向财华社记者答复：“2020年公司将继续践行安全稳健的投资策略，强化非竞争方式获取优质低成本资源，坚持3+X战略布局，聚焦三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市，持续提高资产组合抗风险能力。”此外，他还强调今年会加大在粤港澳大湾区投资力度，强化战略性核心资源储备。至于拿地方式，他表示，首创置业会根据销售回款力度，选择性的跟进投资，坚持差异化多渠道投资，强化产业协同、一二级联动、并购、战略合作（国内领先房企合资等）等非竞争拿地方式。最后，他还表示，疫情确实给房地产行业带来不小的影响，但疫情之下行业优胜劣汰加剧，潜在并购及获取潜力项目机会增多，首创置业会把握机会获取战略核心资源。

面对房地产逐步迈入存量时代，首创置业如何择机择势，首创集团总经理及首创置业董事长李松平表示，短期疫情蔓延及房地产行业的持续性调控，并不改变我国宏观经济稳中向好的趋势，公司仍存在较多发展机遇，将坚持做好稳字当头、稳中求进、稳中求变，提前布局，全面提升优质资源储备及资产管理和运营能力，发掘公司具有潜力的新增长点。

综上所述，不难看出首创置业选择以稳字当头、稳中求进、稳中求变的方针，提前做好应对和布局，以迎接未来可能发生的风险和机遇。与此同时，公司继续依托自身在经营、财务、土储及物管等方面的优势，持续提升企业核心竞争力及品牌价值，适时借助资本市场助力业务做优做强，从而为投资者创造更多价值。