龙湖集团：沧海横流方显英雄本色

原創

日期：2020年3月25日 下午5:17作者：李莹 編輯：彭尚京

2019年，地产风声越来越紧。

楼市需求端“限”字当头，房企融资大门关起。SOHO在卖楼，世茂在收购，在行业“寒冬”，有的盘子越做越小，有的趁机逆势加码，行业龙头进一步固化。

在这种情况下，龙头房企都为能挤进行业前十，进行激烈角逐和厮杀，行业竞争可见一般。

龙湖集团(00960-HK)却打了个漂亮战役。2019年集团合同销售金额2425亿元，同比增长20.9%，行业龙头地位得以巩固。自2009年港股主板上市以来，龙湖一直未曾离开主流房企队伍。

沧海横流方显英雄本色。是什么让龙湖维持头部企业地位？又是什么让这个品牌能数十年如一日熠熠生辉？

一个有情怀的房企，一做就是27年

龙湖是一个有情怀的房企。

如果你漫步过龙湖香醍，你就应该能读懂“善待你一生”的龙湖经营理念，这也是让众多同行折服的地方。

龙湖品牌源自重庆，于1993年创立，迄今已有27年历史。难能可贵的是，集团创始人吴亚军是竞争如沙场的房企里少有的巾帼角色，同时，女性创始人也赋予龙湖品牌一丝暖色，在头部房企里，显得颇有传奇色彩。

市场给了这个女性当家人鲜花与荣誉，龙湖也以一个民营房企身份在业界做到极致。

第一极致就是质量。1997年龙湖在重庆开发首个住宅项目龙湖花园南苑，一炮打响。2005年，集团首次走出重庆，布局成都、北京，开启全国化扩张。

深耕行业多年，龙湖深谙以质立身，质量是产品攻占市场的密码。几十年发展出真知，“积木理论”便是龙湖对产品进行标准化模块+个性格拼合。

这也让集团业务得以在快速推进全国化复制。标注化作业同时，集团还在2003年采用信息化运营，在行业较真实现现代化内控管理。

经历27年沉淀，龙湖的地产项目、物业服务都在业界有口皆碑。

作为物业服务行业标杆，龙湖智慧物业每年都接待众多行业公司观摩学习。

质量、服务这些马路边的常识做好容易，数十年如一日坚持做下去不容易。而龙湖一做就是27年。这也是龙湖被盛赞的精细化运营之道。

除此外，龙湖的稳健财务，又是这家民企的另一个极致。

财务稳健，融资有道

虽然成立27年之久，但龙湖集团一直处于稳健增长状态。

2019年集团营收1510.3亿元，同比增长30.4%；归母净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后核心净利润位155.5亿元，同比增长21.0%。

2015-2019年五年间，龙湖营收复合增长率34%。这对于一个老牌房企来说，业绩非但没有疲软，还能像新生企业一样高速增长非常难得。

龙湖在规模化扩张之际，盈利能力是否有损耗？

2019年集团毛利率为33.6%，核心税后利润率为15.5%。翻阅往绩业绩，集团毛利率自2017有较大抬升后，近三年一直表现优异。

龙湖的毛利率在行业还是有较大竞争力的。2019年大部分主流房企毛利率都集中在30%以下。期内龙湖净利率呈现小幅下滑，但整体维持稳定。

在强大的营收规模和净利润水平前，龙湖相当自律，在规模化中并未迷失。为在高杠杆的房地产行业，龙湖的稳，让人觉得这家民企不一般。

从债务结构来看，2019年末龙湖综合借贷总额1460亿元，净负债率为51%，远低于中国房地产协会等组织测评的500强房企2019年96.70%的净负债率均值。

在有息负债中，一年内到期债务为139.3亿元，在手现金609.5亿元，现金短债比为4.38。可见其拥有极强的偿债能力，这是其获得低成本融资的重要原因。

2019年末，平均借贷成本为年利率4.54%。这个借贷成本，在房地产行业是极低的，也就只有央企可能享受到这个待遇。

国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉，给予龙湖的评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”，均为投资级评级。

对于未来发展，龙湖也是业绩释放得当，拿地节奏把控精准。

2019年末，集团已售但未结算合同销售额为2535亿元，面积约为1500万平方米，为未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。

在房企“命根”土储方面，2019年底集团合计拥有土储6814万平方米，权益面积4742万平方米。

这些项目遍布京津冀、长三角等7个城市群，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

四大主航道业务，擘画“大地产时代”画像

经历二十多年发展，房企高增长红利已成过往。正如龙湖财报所说，“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返”，回归、重塑成为共识。

前二十年是打江山，后第十年守江山。在行业转型节点，这一仗该怎么打？

龙湖做法是，养老业务和产业新城为业务探索方向。而集团真正聚焦的是地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务。

用吴亚军董事长的话说，这不算多元化，龙湖并没有跨界，只是在做自己擅长的事情。

龙湖在业务拓展方面起步较早，2002年重庆龙湖北城天街购物中心成公司首个商业试水项目。

在2009年上市时，龙湖就前瞻性提出除住宅开发外，购物中心等投资物业也被提升至战略高度。

截止2019年末，龙湖已开39座商场，总建筑面积为377万平方米，整体出租率为98.5%。

2016年集团推出“冠寓”品牌，进军长租市场。在已经饱和的市场，自我消化很重要。这点正像车企要集体做出行一样。

好的节点、好的政策，冠寓定位新世代年轻人群，已在全国30余个高能级城市开业运营。

2019年末，冠寓累计开业房间数量达7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增幅150.6%。这个品牌已经做到行业前三。

进击中的龙湖智慧服务也是集团“台柱子”。2019年该板块实现营业收入42.8亿元（合并抵消前收入约为50.0亿元），服务330万余户业主，在物业服务百强企业综合实力排名中位居前列。

2017年以来，集团已经清晰形成以地产开发为核心，商业运营、租赁住房及智慧服务四大主航道业务。既依托现有运营优势，也兼顾细分子领域演进。

如果说前几年房企转型还战略不清，行业公司在试水后，发展到今天，很多人方能清晰看到一个结果，那就是龙湖成功了。

2019年，龙湖“天街”、“冠寓”等经营性物业租户结构、客流增长等经营指标持续优化，年内租金收入达57.9亿元，同比提升41.5%。

业务相互关联，又能环环相扣，现在看不得不佩服龙湖的战略定力和敏捷执行。在四大业务齐头并进下，房地产细分领域不断被深化，擘画出龙湖“大地产”格局。

行业破壁者，做“空间与人”全域生意

在“大地产”蓝图中精耕细作，龙湖终迎收获期。

2018年龙湖地产更名龙湖集团，这意味着龙湖已不再是那个龙湖地产。这艘大地产时代航母徐徐开启。

此时龙湖做得不仅是房地产生意，更是“空间与人”的全域生意。2018年，龙湖集团CEO邵明晓提出要做人与空间的连接，也就是“空间即服务”。

龙湖仍在不断拓宽、深化地产边际，寻求空间的蝶变、以及场景的新生，堪称行业破壁人。

 “天街”、“冠寓”、“智慧服务”这些品牌，串联起全国各地的项目，已经形成协同共振效应。

2020年，龙湖集团将针对所布局城市中刚需、改善、商业经营等不同的细分需求，推出212个主力项目，其中65个为全新项目，120个项目将推出新一期新业态产品。

投资性物业方面，商业运营业务中，截至2019年底，龙湖累计开业商场39座，一年新开业10座商场2020年预计又有九个商场会相继开业；

租赁住房业务龙湖冠寓，也将有计划地持续推进。上述两项业务的稳步发展，将为龙湖集团物业投资业务收入的增长奠定坚实基础。

社区服务专家——龙湖智慧服务，也将继续秉持初心，坚守品质，在更为丰富多样的场景中，为各类客户提供始终如一的“满意+惊喜”的服务。

上述空间运营品牌，经龙湖多年打磨，不仅是有灵魂的空间，还有共情的服务。

新冠肺炎疫情突袭，龙湖智慧服务守护着超过100个城市的1000多个社区和项目，日均2.6万人坚守在一线岗位上；

龙湖商业旗下商场物资、组织、人员三大保障措施全部施行到位；租赁住房业务龙湖冠寓的200余家门店、近3000员工也全部在岗。

龙湖正无边界的创新探索着人与空间的连接愿景。

2020年，针对房地产的调控还在继续，“因城施策”又为行业增长打开灵活空间。龙湖坚持看多中国，看多房地产，在房地产+市场寻求更多生意。

好风凭借力，扬帆正当时！