【現場直擊】新鴻基地產:續進取推進農地轉換計劃 空置稅值得重新評估

日期:2019年9月12日 下午9:31作者:鄒舒惠 編輯:彭尚京
【現場直擊】新鴻基地產:續進取推進農地轉換計劃  空置稅值得重新評估

新鴻基地產(00016-HK)公佈全年業績,撇除投資物業公平價值變動影響後,撥歸公司股東基礎溢利為323.98億港元,按年增加6.58%;公司股東應佔溢利449.12億港元,按年跌10.09%;每股盈利11.18港元,派末期股息3.7港元,全年派息4.95港元。

今日記者會上,公司主席兼董事總經理郭炳聯稱,未來一年全球經濟還將受到民粹主義、貿易保護主義等挑戰之影響,唯環球低息環境將有助緩和下行風險。雖中美貿易矛盾持續,但預料內地經濟在貨幣及財政刺激措施下將保持合理速度增長,為內地樓市提供支持。而在香港市場方面正面臨社會挑戰,加上全球經濟放緩,香港經濟短期內將持續疲弱。雖然市場氣氛轉弱,但相對較低的按揭利率和持續的住房需求仍將支持香港住宅市場發展。

香港樓價之高為世界前列,買樓上車成為了香港人一大沉重負擔,而近來香港社會矛盾爆發被認為一大問題在於土地供應不足推高樓價而造成的積怨。公司副董事總經理黃植榮稱,社會矛盾不單只是土地供應問題,牽涉到眾多複雜因素,房屋供需端不平衡的確推高樓價。他又指,公司一直以來除從政府買地來增加土地儲備外,還在積極進取落實農地轉換計劃。不過他認為,政府目前在這方面程序冗長複雜,且土地供應較慢,未來應提升審批效率且增加土地供應。「我們不是想多開發樓給有錢人,而是想讓中層和中下層住戶多點買樓機會,薄利多銷。從政府來講,希望政府加快我們農地的批准。我們沒有放慢這方面的發展,政府有一些公私營計劃我們也樂於參與」,郭炳聯說。

被問及空置稅問題,公司副董事總經理雷霆認為,政府提出空置稅議程乃是一年半前經濟蓬勃發展之時,而目前經濟情況嚴峻,若貿然推出空置稅或會令到中產人士或者有樓人士受到較大影響。他認為政府需要重新評估該計劃是否有政策推出的迫切性,需要更長時間去檢驗經濟對樓市的影響會是較為安全的做法。

近來香港社會運動對香港零售市道造成一定衝擊,郭炳聯稱,其中酒店行業受到衝擊明顯,因來自歐美和內地的遊客訪港量減少,旗下酒店入住率下跌三至四成,個別酒店甚至高達五成跌幅。而商場方面,輻射區域性民生的商場影響較小,但對內地遊客造訪較多的商場業務影響頗大。不過他又指,仍需要一段時間觀望,期望未來旅客有數可恢復增加。

郭炳聯認為顯示香港所面臨的困難主要有兩點,一是暴力層出,而是家庭朋友內部之間關係出現矛盾裂痕。他指出,希望政府盡快止暴制亂,香港過去經歷了非典、金融海嘯等風波,香港人可發揮獅子山精神,相信這次香港亦可渡過難關。

以下為記者會部分現場實錄:

Q1:目前消費市道轉差,商場和酒店的生意受到多大影響?

郭炳聯:的確是受到影響的,酒店房間的入住率跌了三至四成,個別酒店下跌甚至達到五成。歐美和內地的客戶都因為香港的社會問題而到訪量減少,酒店行業影響較大。商場來說,有的服務區域民生的商場影響較小,但對內地遊客多的商場影響較大。還需要一段時間看清楚,希望旅客數量可恢復增加。

Q2:公司賣樓方面會否也受到影響?

雷霆:我們未來都還有很多貨可推,會繼續貨如輪轉有樓可售,我們這個財政年度售樓成績非常理想,除了市況配合之外,主要還受惠於全年建築進度以及拿售樓紙的時間順利。過去幾個月手社會運動影響,部分樓盤的部署會受到影響,但我們有足夠土地儲備,以及有效率的建築和營銷團隊。從中期來講,我們有信心達到平均每年400億元的銷售目標。

Q3:政府早前提空置稅,目前如何看待?

雷霆:本港住宅空置率大概是4.3%,低於過去二十年平均5%的數字。發展商手上未售或未出租的物業都不算多。空置稅是在一年半前,經濟非常蓬勃的時候提出的,但現在經濟情況嚴峻,會否令到有樓或者中產人士受到很大影響?這個政策需要重新評估是否有推出的迫切性。看久一點看看經濟對樓市的影響,我相信會是較為安全的做法。

Q4:有無租戶要求減租?

郭炳聯:有一些商超的生意還是很好,我們上半年商場營業額是增加的,但七八月影響會比較大。還要評估要看是他們自己做的不好還是來的顧客少了。

Q5:坊間說社會矛盾是土地供應造成,您如何看?

黃植榮:這是坊間經常談及的問題,民生和房屋的確關係密切。社會矛盾並非只是土地問題,牽涉到很多複雜因素,房屋價格在私人市場中的確比較高,而價格通常與購買力、供應和需求有關,我們過去一段時間就業等情況都不錯,因此住房需求較大,而供應方面則達不到要求,所以造成價格高。我們公司一直以來的做法是除了從政府買地增加土地儲備外,我們還不斷做農地轉換計劃。我們做了900萬呎的農地,轉換成大約一萬個住宅單位。我們在這方面非常進取,希望未來和政府方面緊密聯繫,加快批准程序,讓供應增加,符合社會需求。自八萬五計劃以後一段時間土地供應減慢,而到如今也未能追上來。我們認為政府應該從很多渠道加快土地供應,同時坊間一些提議租者置其屋計劃,這有助於還富於民,將樓宇上車的階梯重建。我們在努力進行農地轉換計劃。而政府也應該多進行配套的基礎設施建設,不單只是一方面的努力。我們盼望政府盡快拿出實際措施出來,我們配合政府,建立階梯,讓社會青年人不會再這麼多怨氣。

郭炳聯:我們把農地一買回來就即刻申請轉換,但過程耗費時間十幾二十年都有可能,我們希望政府加快流程。我們不是想多開發樓給有錢人,而是想讓中層和中下層住戶多點買樓機會,薄利多銷。從政府來講,希望政府加快我們農地的批准。我們沒有放慢這方面的發展,政府有一些公私營計劃我們也樂於參與。

Q6:公司說希望政府加快農地轉換方面的工作,具體是指哪一環節可以加快?

黃植榮:這其中的程序冗長而複雜,因為這是政府跨部門的工作,我們也和政府反映過,最好是成立專責小組去統籌這項工作,才可有最適當的決定。在過去十幾二十年沒有人肯做決定,政府有點不敢做事的心態。我們大膽一點講,這個心態不改,系統改也都是沒用的。我們認為現在社會運動會是一個警示信號,我們商界和政府都應該直接去面對問題,加快樓宇供應。

Q7:公司稱目前香港正面臨前所未有的挑戰,這將令公司未來數年的業績表現多會不確定。為什麼公司認為香港現狀的影響力會延續這麼久?

郭炳聯:香港社會現在所面臨的困難有兩點,一個是有很多暴力出現,另一個就是朋友家屬內部之間有很多矛盾出現,甚至於香港和內地人的矛盾也都有出現。希望政府盡快止暴制亂。香港過去經歷了很多不同種類的風波,這次是較難應付的內部矛盾,希望香港可渡過這次難關。

Q8:如何看下半年樓價?

雷霆:過去幾個月樓價受到中美貿易摩擦和社會問題的影響,有所放緩,買家的觀望情緒有增加。但與此同時,過去幾周,行家的新盤都賣得不錯。居民的住宅需求仍然很強,前段時間美聯儲也減息,代表未來很長一段時間按揭利率較低,有利於買家。上半年樓市長旺,下半年有所放緩消化了上半年的升幅,整體來說,我相信年底與年初樓價水平相若,全年會維持穩定。

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