萬新集團IPO，業績波動大，獨特業務模式可持續嗎？

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在轟轟烈烈的中國城市化發展進程中，誕生了一批更細分的新興領域。中國萬新城市發展集團（以下簡稱萬新集團）就是這個新領域中較有代表的一家。

獨特的業務模式，政府是唯一客戶

萬新集團在招股書中表示，公司業務模式比較獨特。

公司是一家綜合新城咨詢及發展服務提供商，主營業務是為地方政府制定及提供專業的新城鎮規劃及綜合城鎮化解決方案。

公司憑借在土地利用、人文地理等方面的專業知識，通過一係列嚴謹的考慮評估新城鎮發展機會，將選定的開發地區，轉變為符合當地政府戰略需要的有價值地塊。

這些準備好的地塊再由地方政府公開掛牌、招標或拍賣。土地收入是地方政府主要收入來源，而公司也借此分一杯羹，從土地使用權出讓中獲得更高的收入。

中國城鎮化帶來的巨大機遇是公司可持續發展的前提。根據佛若斯特沙利文報告，2018年中國城鎮化率為59.65，預計2023年將達到64.9%。

但新城鎮咨詢及發展服務需要多學科專業知識，涵蓋城市規劃、土地利用動能、城市生態、人口、及廣泛的政府政策知識的復雜行業。

公司在接到政府項目後，一般會再將業務轉手給分包商。這樣的業務模式鏈條會否太長，發展能否穩定，都是考驗公司經營管理能力的風險。

公司大部分收入源自出讓其所開發但並無所有權的土地使用權的所得款項。這讓公司收益最終「落袋」的時間也變得撲所迷離。

業績波動大，業務前景難以評估？

招股書顯示，萬新集團收益主要來自香山灣、承德及武漢等發展新城鎮項目提供土地基建設計及發展服務及公共設施建設服務的收益。

2016-2018年，公司實現收益分别約為2.75億元、8.60億元、6.86億元。2019年上半年公司收益為約1.31億元。

公司2018年營收不升反降，2019年上半年開局也不是很好，主要原因是由於提供土地基建設計及發展服務、公共設施設計及建設服務收益減少所致。

例如，當地政府出讓香山灣項目使用權，由2017年的69.74萬平方米，減少至2018年的32.53萬平方米。且2018年出讓均價較2017年低。

除營收波動較大外，公司期内純利在2016年還錄得虧損約0.19億元。招股書顯示，溢利自2017年開始轉正。

萬新集團在招股書中表示，公司經營歷史比較短，於往績記錄期内的財務業績缺乏可比較數據。公司業績的波動，也可能令市場難以評估公司的業務前景。

令人疑惑的是，公司的新城鎮業務始於2011年，經營歷史並不算短。但有一點可能對公司業績造成衝擊，那就是土地使用權出讓時間節點。

一旦一個項目完成出讓，那公司肯定迎來一個豐收年。如果年内並無可轉讓項目，那公司就得忍耐，並持續前期投入，直至完成出售。

項目發展週期長，受市場波動影響大

萬新集團在手項目有5個，合共覆蓋總面積5308萬平方米。其中，香山灣項目和火山島項目毗鄰福廈門，是海西經濟區及廈漳泉都市圈的一部分。

承德項目及涿州項目位於京津冀經濟帶。承德項目匯集家庭度假及冬季運動特色。涿州項目為吸引北京知名企業提供具有吸引力條件。

武漢項目位於華中地區，位置優越，可獲益於人口稠密的城市核心外溢的人口，是工作生活理想衛星城市。

項目前景雖好，但毋庸置疑的一點是，新城鎮項目開發週期較長，如果不能很好的管理成本，及回籠資金將會給公司的現金流造成較大壓力。

在一個項目的開發週期内，任何監管變動、營運能力、注資，及在新城鎮項目建立業務的目標企業的需求等因素影響，都會影響到公司能否順利如約完成交期。

另外，公司項目多分佈在福建省漳州、河北省承德、涿州，及湖北省武漢等地，這些項目的業務前景更多的取決於當地的城鎮化速度及市場狀況。

倘若新城鎮開發放緩，或房地產行業發展前景欠佳，公司的業務、財務狀況及經營業績可能會受到重大不利影響。

這個不利影響似乎就在眼前。受宏觀經濟和調控影響，二級房地產開發商取得資金越來越難，沒錢也無法拿地，進而可能會影響到公司項目土地使用權出讓進度。