万新集团IPO，业绩波动大，独特业务模式可持续吗？

原創

日期：2019年8月27日 下午5:16作者：李莹 編輯：李雨谦

在轰轰烈烈的中国城市化发展进程中，诞生了一批更细分的新兴领域。中国万新城市发展集团（以下简称万新集团）就是这个新领域中较有代表的一家。

独特的业务模式，政府是唯一客户

万新集团在招股书中表示，公司业务模式比较独特。

公司是一家综合新城咨询及发展服务提供商，主营业务是为地方政府制定及提供专业的新城镇规划及综合城镇化解决方案。

公司凭借在土地利用、人文地理等方面的专业知识，通过一系列严谨的考虑评估新城镇发展机会，将选定的开发地区，转变为符合当地政府战略需要的有价值地块。

这些准备好的地块再由地方政府公开挂牌、招标或拍卖。土地收入是地方政府主要收入来源，而公司也借此分一杯羹，从土地使用权出让中获得更高的收入。

中国城镇化带来的巨大机遇是公司可持续发展的前提。根据佛若斯特沙利文报告，2018年中国城镇化率为59.65，预计2023年将达到64.9%。

但新城镇咨询及发展服务需要多学科专业知识，涵盖城市规划、土地利用动能、城市生态、人口、及广泛的政府政策知识的复杂行业。

公司在接到政府项目后，一般会再将业务转手给分包商。这样的业务模式链条会否太长，发展能否稳定，都是考验公司经营管理能力的风险。

公司大部分收入源自出让其所开发但并无所有权的土地使用权的所得款项。这让公司收益最终“落袋”的时间也变得扑所迷离。

业绩波动大，业务前景难以评估？

招股书显示，万新集团收益主要来自香山湾、承德及武汉等发展新城镇项目提供土地基建设计及发展服务及公共设施建设服务的收益。

2016-2018年，公司实现收益分别约为2.75亿元、8.60亿元、6.86亿元。2019年上半年公司收益为约1.31亿元。

公司2018年营收不升反降，2019年上半年开局也不是很好，主要原因是由于提供土地基建设计及发展服务、公共设施设计及建设服务收益减少所致。

例如，当地政府出让香山湾项目使用权，由2017年的69.74万平方米，减少至2018年的32.53万平方米。且2018年出让均价较2017年低。

除营收波动较大外，公司期内纯利在2016年还录得亏损约0.19亿元。招股书显示，溢利自2017年开始转正。

万新集团在招股书中表示，公司经营历史比较短，于往绩记录期内的财务业绩缺乏可比较数据。公司业绩的波动，也可能令市场难以评估公司的业务前景。

令人疑惑的是，公司的新城镇业务始于2011年，经营历史并不算短。但有一点可能对公司业绩造成冲击，那就是土地使用权出让时间节点。

一旦一个项目完成出让，那公司肯定迎来一个丰收年。如果年内并无可转让项目，那公司就得忍耐，并持续前期投入，直至完成出售。

项目发展周期长，受市场波动影响大

万新集团在手项目有5个，合共覆盖总面积5308万平方米。其中，香山湾项目和火山岛项目毗邻福厦门，是海西经济区及厦漳泉都市圈的一部分。

承德项目及涿州项目位于京津冀经济带。承德项目汇集家庭度假及冬季运动特色。涿州项目为吸引北京知名企业提供具有吸引力条件。

武汉项目位于华中地区，位置优越，可获益于人口稠密的城市核心外溢的人口，是工作生活理想卫星城市。

项目前景虽好，但毋庸置疑的一点是，新城镇项目开发周期较长，如果不能很好的管理成本，及回笼资金将会给公司的现金流造成较大压力。

在一个项目的开发周期内，任何监管变动、营运能力、注资，及在新城镇项目建立业务的目标企业的需求等因素影响，都会影响到公司能否顺利如约完成交期。

另外，公司项目多分布在福建省漳州、河北省承德、涿州，及湖北省武汉等地，这些项目的业务前景更多的取决于当地的城镇化速度及市场状况。

倘若新城镇开发放缓，或房地产行业发展前景欠佳，公司的业务、财务状况及经营业绩可能会受到重大不利影响。

这个不利影响似乎就在眼前。受宏观经济和调控影响，二级房地产开发商取得资金越来越难，没钱也无法拿地，进而可能会影响到公司项目土地使用权出让进度。