土地成本近2亿，深耕华南一带，物业开发商赴港IP0规限何在？

原創

日期：2019年6月20日 下午5:20作者：冯雨瑶 編輯：李雨谦

前言：

6月18日，景业名邦集团控股有限公司（简称：景业名邦）向港交所递交IPO申请，拟赴港上市。

物业开发为收益、净利润及资产贡献超90%

招股书披露，景业名邦是一家中国物业开发商、营运商及物业管理服务供应商，主要在广东、海南、云南及湖南省开发及供应物业，公司的目标客户主要为改善型住房、第二套房、度假屋以及临近一线城市的买家。

公司的四大主营业务包括物业开发、酒店营运、物业投资及租赁、物业管理，其中核心业务是开发住宅业务，为目标客户提供一系列产品。

2016-2018年，公司实现收入分别为6.4亿元（人民币，单位下同）、8.38亿元、13.28亿元，持续三年增长，而2018年收益大幅增加是因为景业清水湾3号第三期交付获得收益10.67亿元。分拆来看，收益主要来自物业销售、酒店管理、物业租赁及物业管理服务四大板块。

其中，物业开发在2018年获得收入12.45亿元，占比高达93.7%，成为公司收益的主要贡献来源，这部分收益主要来自广州及陵水的物业，收益增加主要因交付的总建筑面积增加所致。

同时，得益于整体平均售价上升，物业开发也带来较高的毛利率。数据显示，2016-2018年，公司整体毛利率分别为25.7%、32.2%及38.6%。值得注意的是，除去物业开发及销售，物业投资的毛利率最高，2018年高达89.3%。

从净利润来看，2016-2018年分别为0.84亿元、0.86亿元、3.81亿元，可以看到2018年公司净利润实现大幅增长，主要是因为毛利率提升及出售附属公司所致。

这样的业绩高增长，离不开景业名邦收购地理位置优越的土地储备，依托独有的土地特点开发不同种类的优质住宅物业，并为客户提供全方位住房体验的竞争优势。

未来，公司还将继续专注开发优质住宅物业，其中物业组合包括6个已竣工项目分期、6个在建项目分期及18个持作未来开发的项目分期，主要分布于广东、海南、云南及湖南四个省份的十个地点。

融资成本、土地成本呈增长态势

但也不可忽视，仍存在多种因素影响公司的经营业绩。

一方面，公司的土地收购及房地产开发业务属于资本密集型，通常需要公司自身及外部的资金来支撑业务发展需要，通过银行借款获得融资尤为关键。

但据数据显示，2016-2018年，公司来自于银行的借贷成本分比为0.40亿元、0.57亿元、0.62亿元，呈现逐年递增趋势。

值得关注的是，2017年及2018年，公司经营活动的净现金流量分别录得2.70亿元、2.09亿元，对此，景业名邦在风险因素中表示，公司无法保证不会在自经营活动中获得净现金流量，从而影响公司资金支出。在这种情况下，若诸如银行等外部借款也很难获得的话，公司经营活动的开展会变得异常艰难。

另一方面，公司主要通过参与政府机构举办的公开招标、拍卖、挂牌出让及选择收购符合标准的公司股权来获得土地储备，导致公司的经营状况在很大程度上要受到很多政府法规限制，尤其是对于广东、海南、云南及湖南的一些物业限购政策，或将导致公司成本增加，盈利面临压力。

2016-2018年，景业名邦的土地成本分别为1.22亿元、1.19亿元、1.89亿元，分别占同期已售物业成本总额的26.4%、23.9%、25.6%，这部分成本的增长将会直接拉低公司毛利。

长期以来，景业名邦依赖外部承建商及供应商提供建筑相关服务及原料，若承建商及供应商未能提供令人满意的服务或者未能如期完成全部建业工程，导致项目延工，也会进一步增厚成本。

另外，公司也将面临无法按照商业上可接受的价格在适合开发的有利位置收购土地，未能支付土地出让金，原材料及劳工成本上升，债务压力大，品牌形象转差等风险。

房地产行业竞争激烈，市场反复不定

近年来，为防止及减轻房地产市场过热，相关政府机构常常随时调整货币、财政及其他经济政策，未来还可能进一步规管该行业，房地产市场将随之出现或供应不足，或供应过剩或楼价变动的情况。市场行情反复不定，景业名邦的业务前景恐将严重倚重中国经济及房地产市场的表现。

要知道，若中国政府在未来施加额外的限制性政策、法规或措施，将会在很大程度上限制景业名邦的融资渠道，降低市场需求，从而进一步提高融资成本。

加之，中国物业开发商又为数众多，包括外资开发商和国内顶级开发商，对于景业名邦来说，其面临财务及其他资源上的劣势。

同时，有这么多的竞争者存在，日后也免不了面临在土地、融资、建材及熟练的管理层和人力资源端的激烈抢夺，从而再次陷入土地收购及建设成本上升、人力成本上升及可供出售的物业供过于求导致价格下跌的恶性循环中。

此外，从公司核心业务物业开发来看，按照规定，中国的所有物业开发商需提供所建设或出售物业的若干质量保证，而受制于从第三方承包商获得物业项目的质量保证，公司面临索偿的风险也很大。

总结：

从整体行业来看，随着中国经济、国内投资及消费增长，近几年中国房地产市场保持快速发展，加上落户政策的放宽，低线城市的城镇化率也将随之提高，住宅物业需求旺盛。再加上旅游业蓬勃发展，带动旅游房地产业的急速增长，会进一步刺激物业的刚性需求，景业名邦未来前景广阔。

但在当前，房地产市场份额已被一些实力雄厚的开发商纷纷蚕食，竞争已然进入白热化阶段，而景业名邦专注深耕华南一带，盈利增长的空间也很受限。