【現場直擊】易居企業2019「小目標」來了:交易服務要破萬億

日期:2019年3月28日 下午8:07作者:彭小留 編輯:彭尚京
【現場直擊】易居企業2019「小目標」來了:交易服務要破萬億

目前中國規模最大的房地產交易服務商易居企業(02048-HK)27日晚間公佈了其截至2018年12月31日止年度業績,這也是易居自2018年7月20日順利登錄港交所掛牌上市以來交出的首份年度成績單。

業績公告顯示,去年全年易居實現收入59.48億元(人民幣,下同),按年增長28.4%;經營利潤為14.14億元,按年增長47.3%;當中公司擁有人應佔淨利潤則為9.5億元,按年同比大幅增長170%。

從業績數據來看,易居這上市後首份年報堪稱亮眼,尤其淨利潤方面表現強勢。不過易居去年上半年的綜合業績表現更加驚豔,2018年中期其收入、經營利潤以及股東應佔淨利潤的增幅分别達到44.4%、102%及255.7%,相較之下其全年的各項業績指標增速已經稍稍「收斂」了些許。

三大業務實現快速增長

具體而言,去年易居旗下三個業務板塊均實現了較快的增長。

一手房代理業務方面,市場規模及佔有率進一步提高,覆蓋的城市數已拓展到204個;去年易居的一手房代理業務成銷總金額為5315.5億元,實現同比增長22.8%。截至2018年12月31日,易居已簽未售的儲備項目面積達2.82億平方米,較去年同期增長36.9%。

房地產數據及咨詢服務方面,截至2018年12月31日,易居的房地產數據庫及分析係統已錄入逾96809個住宅項目、21549個商辦項目和843513塊土地資料,涵蓋中國387個城市。去年全年易居房地產數據及咨詢服務業務實現收入7.733億元,同比增長22.9%。

房地產經紀網絡服務方面,門店數量快速增長,實現全國破萬家的房友門店網絡,覆蓋56個城市。易居2018年開始拓展一二手聯動業務,截至2018年12月31日,通過易居房友為開發商銷售20728套新房項目,成銷總金額347.2億元,分别較去年同期增長890.3%、470.1%。

易居企業28日上午在港舉行2018年全年業績發佈會,集團主席兼執行董事週忻攜副主席黃燦浩、首席執行官丁祖昱及首席財務官週亮出席併答記者問。

2019年的小目標:交易服務突破萬億

上市第一年取得不錯成績的易居對於新一年的發展抱有極大的憧憬,集團首席執行官丁祖昱28日在業績發佈會上表示,2019年易居已定下了三個「小目標」:一是集團交易服務要力爭突破10000億大關;二是房友要實現3個10000+,即10000+門店、10000+渠道以及10000+社區;第三則是旗下全新上線的CAIC資管平台要覆蓋5000棟物業資產。

易居今年交易服務衝擊萬億的年度目標聽起來也頗為宏大,主席週忻就指,其實突破萬億對於團隊而言也是一個艱難的目標,如果能夠達成要給予掌聲,因為易居去年的交易服務不足6000億,今年要達到萬億意味著需實現60%的增長。

不過週忻其後亦指,2019年易居有機會衝擊萬億的交易量,基礎在於目前其項目儲備增加了30%;公司也跟類似萬科等開發商就直銷業務展開合作;以及旗下房友去年180天帶來的300億聯動,預期在今年可達千億級。

更多現場精彩請見以下採訪實錄:

Q:在今年大家都不太看好市場的情況下,你們在自身代理業務上怎麽維持業績的增速?週忻先生怎麽看待2019年的行業市場?

A:(週忻)我們丁總是市場專家,《丁祖昱評樓市》1月8號是在整個中國非常重要的一場發佈會,雖然很多問題我們有不同的意見,但是我想他可能在數字方面還是專業一點。雖然今天是業績發佈會,但是我想市場的問題還是丁總給大家講幾句。

剛才你講的2018年、2019年市場到底怎麽看,對我們來講丁總剛才也報了一個小目標10000億,這10000億對於團隊來講應該是一個很艱難的目標。如果達成大家應該給他一點掌聲,因為大家看到了2018年大概在6000億不到,但是2019年要到10000億的話,那是60%的增長。

這60%的增長當中我們依賴於什麽?依賴於我們現在大家在年報當中看到的我們項目儲備量我們增加了三分之一(30%),這是一個基礎;第二個基礎就是我們跟開發商之間類似萬科這種合資公司,本身開發商的直銷業務跟我們的合作是第二塊;第三塊是大家看到300億的聯動,房友的聯動我們去年隻做了180天,今年這一塊會有大的發展,應該是上千億級的。這樣三塊從公司的角度來看,應該有機會衝擊10000億的整個交易量。

我認為今年的市場是配合的。作為房地產服務類公司,我們自己有個笑話,沒人買房子的時候我也賣不掉,房子搶著賣的時候我們的價值也體現不出來,隻有在上下波動的時候我們這種企業的價值、專業度才能更好地顯示。所以我想2019年對於易居企業來講應該是一個「好」年,是一個可以證明我們價值的一年。謝謝。

A:(丁祖昱)我簡單講講市場,2018年大家都看到了,中國房地產的數據不管銷售面積還是銷售金額都創新高,銷售面積17億平方米,銷售總金額是15萬億。但是我們也看到銷售面積的增長出現了一定的停滞,基本上和2017年是差不多的。銷售金額因為考慮到房價上漲的因素,銷售金額有創新高。

我覺得2019年從銷售面積上來說,同樣我認為不會有增長,甚至可能還會有回落,回落主要回落在一部分的三四線城市;2019年一二線城市其實不太會有太大的回調,三四線城市肯定有一部分會回調。從金額上來說我覺得和2018年相比不會有太大的下調,就持平的情況。如果是持平或者說略有下調一點,我們都可以認為這實際上是一種在高位運行的狀態。從總量上來說是足夠的,我們今天在15萬億的佔比按照去年隻有5%不到,這樣的一個佔比數字。如果隻看住宅的話也就是5%,所以和今天我們說的龍頭房企相比,兩個行業相比的話我們的市佔率其實比房企的市佔率還要低。

那麽我們今天整個從市場的變化來說,今年剛過去的三個月其實市場已經出現了很多變化。比如說1月份和2月22號之前是非常僵持的市場,是觀望市場、銷售壓力很大的市場;但是2月22日之後我們看到整個市場出現了一定程度的回穩、回調、回暖,而且這樣一種回穩回調回暖在很多一二線城市包括一些強三線城市,表現得還是非常出色的。

我們也註意到外部的市場幹預因素,特别是行政調控的一些方面也在發生一些變化,有些城市的四限開始放松了,有一些城市部分的限製政策可能取消了,還有一些城市通過一些變相的方式在進行調整。所以我覺得一城一策、因城施策都會對市場產生正面的效應。我們做好市場、特别是一部分城市的市場長期調整的準備,但是對這些已經完成或市場回穩的城市,我們投入重兵,繼續對業務加強。

這個加強當中有一個具體的策略,比如說我們今年進入的都是一線二線和強三線城市,本身的市場容量比較大,而且這些城市的市場容量會保持很多年。我覺得我們在10年間保持這個市場容量是沒有問題的。第二個剛剛其實也提到我們服務的企業都是大企業,他們的市場份額2019年還會穩中有升,所以我們希望能夠服務這些大企業確保我們的市場份額能夠不斷地提升。

第三,三四線城市中我們是服務高週轉的大企業,比如說恒大、碧桂園,它們在三四線城市的市場份額佔比比較高,我們也是主要服務這些企業規避可能存在的一部分風險。所以應該講,我也非常同意我們主席的說法,2019年對我們易居企業集團服務型企業來說可能不是小年,是大年,因為真的能夠體現專業度的是在這種市場有波動的情況下,在市場上大家的看法有分歧的情況下,市場需要營銷、需要專業支持的情況下,我們的價值會更體現出來。

Q:想先請問一下房友的發展,市場先前有預期今年内可以扭轉虧損的局面,是不是有此可能?

A:(週忻)房友我們去年8月份實際上已經到了10000家,丁總在發佈會上說的10000+上面是數字,一萬一千、一萬兩千、一萬三千併不重要,實際上服務好這10000+是一個比較重要的概念。

剛才丁總講的第二個今年的目標是三個10000+是指什麽?實際上是房友渠道,我們中小微二手房門店是一類渠道,我們希望我們合作夥伴是超過10000+;銷售的渠道商是另外一類群體,我們今年也會發展鏈接10000+;第三個10000+就是物業管理、社區,社區里面的租售對於物業管理公司、社區、百姓來講也是非常好的,所以我們的目標是能夠鏈接10000個社區。

那麽這三個10000+連起來以後,這三者之間又有協同,所以這就是去年你們一直關心的超過10000+的數字,那我們今年也給出了三個10000+(的目標),為什麽每一個都是用+的概念,實際上是說希望我們的渠道達到一定的規模,是這種意思。

今年房友的交易服務金額的一個大數我可以告訴你應該是千億級的;盈利方面,房友的單獨盈利應該也是我們今年的一個目標吧,我認為應該是很有機會能夠達到的。

Q:咨詢服務里面新創立CAIC的原因以及發展預期如何?

A:(週忻)關於CAIC,中國的地產商為中國的城市建設做出了巨大的貢獻,多年建設起來的房子變成了資產。房地產開發過程中我們為他們提供了大量的數據、服務和信息。到今天,房地產的大開發還會持續10年時間,但是大資管的時代會到來。5年前我們已經在做這套係統,隻是今年才拿出來告訴大家我們有四個板塊,有咨詢係統、交易係統、資管係統和評價係統。今年想試一下,5000棟不是大數字,但是如果有5000棟可能就有未來的50000棟。這就是我講的CAIC的一個情況。

把這些東西加在一起,我想跟媒體傳輸的另外一個信息是什麽?實際上易居是去年才上市,但是易居在中國的整個業務架構已經做好了非常合理的佈局,我說短跑、中跑和長跑我們都做了準備:短跑講究的是覆蓋率,為開發商的交易做服務,覆蓋率、市佔率我們衝刺10000億,這是短跑;中跑呢從開發市場變成存量房市場,二手房市場,我們如何做好30000+去搭建一個二手房、租賃房市場品牌,這是中跑;長跑呢,從房地產開發到資產管理,從房產到不動產,整個易居的業務架構伴隨著易居的創新、不斷夯實自己的業務體,我們已經做好了整體戰略架構的準備。這是一個非常不容易事情,也讓易居這樣非常簡單的公司,未來的内容也變得非常豐富。

Q:傭金方面今年市場是大年的話,會提升還是略有下降呢?

A:(週忻)實際上關於傭金的問題,我已經被問了很多年了。我直截了當地回答你,在過去的6-8年里面我們的平均傭金就在8‰-9‰之間,不管大年與小年。我相信它應該已經是一個比較正常的區間和波動的範圍,這個大家就不用過多地去研究是0.88%還是0.89%還是0.78%,這個事情的意義是不大的。

Q:二手房業務會不會考慮分拆上市?

A:(週忻)我們易居是去年7月20號上市的,你現在跟我討論分拆的問題我想似乎早了一點(笑)。房友是整個易居企業集團的核心業務,特别是整個易居集團「中跑」中非常重要的一個主營業務,所以我們會很認真地把它做好。

Q:貝殼找房在二手房這一塊開始使用微信入口,易居會與鏈家、貝殼等有不同嘗試嗎?

A:(週忻)中國的二手房市場到底怎麽走?走向何方?我有二十幾年的房地產二手房的經驗,97年的時候我就擁有過400家二手房的門店,所以我還是有一些二手房基因的。整個中國房地產二手房市場或者存量房市場走到今天實際上是已經到了最後大家拼未來、拼模式的時候,大家在這個方面都做了非常大的投入。

未來大家到底怎麽走,我想關鍵是你把二手房公司看成什麽、把經紀公司看成什麽。有人把經紀公司、把門店堪稱自己的私有財產,這個模式叫直營,圍繞著直營大家可以看到包括中遠、包括原來的鏈家,包括很多公司會做這個方向;有人把二手房門店把經紀人看成工具,希望這些工具能夠為他帶來價值,那麽它要做的事情就是不斷地強管控、不斷地施加很大的壓力,不管從管理係統等當然要付出巨大的代價,給它導流,因為把它看成工具,如果它是塊鐵,他要把它打成鋼,這是第二種模型;第三種模式,把二手房門店和經紀人看成一粒一粒沙子,希望把這些沙子聚成塔你要做有黏連性的水,要做風。

所以大家在看現在二手房市場的不同打法,萬變不離其宗的打法大概就是這三大類,房友是第三種。這段時間鏈家也好貝殼也好,真的是很火,它要用火、它的管理、流量資金砸下去把每一個二手房門店這塊鐵打成鋼,這是它的模式。

我們是水,我們希望把沙子通過水,通過連接和服務把它聚起來。所以我們蠻平靜的,所以大家看到房友也沒什麽大的新聞,也沒有什麽「打雷」、「下雨」……我們默默地做服務,這是我們的基因。所以我想希望殊途同歸吧,我們都能走出一些模型來。我再強調一遍,我們是對B的服務商,而不是B的佔有者;我們是服務商,不是佔有者、不是統治者,我們是服務商,可能是跟地區的文化和地區的基因相關的。謝謝。

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