【現場直擊】不斷去槓桿的瑞安房地產，業績卻迎來逆勢增長

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在實施了3年的去槓桿（輕資產）策略後，2018年瑞安房地產（00272-HK）的淨資產負債率從2015年的87%下降到了40%，客觀來看這與國家供給側改革、去槓桿的路徑是相通的，穩健的發展讓公司營收上升的同時，淨利潤也得到了增長。

降低負債過程中的營收利潤雙增長，瑞安值得期待

從表中可以看出公司的營收增加了35%至248.41億，淨利潤增加16%至26.86億。實際上不僅是2018年，從2015-2018年度，瑞安房地產的營收分别是64.72億、176億、184.51，而同期的淨利潤分别是17.67億、17.76億、23.24億，亦是處於文件增長的狀態，在這樣的前提下，公司的淨資產負債率確實在下降的，這說明公司的增長是實打實的。

除此之外，瑞安目前在上海持有以及管理併可供出租的、銷售建築面積達到167萬平方米，其中76.3萬平方米已經竣工併且長期投資，78.7萬平方米處於項目發展階段，7.9萬米為公司管理的物業。

在這些物業之中，由於瑞安自身的運營，公司的商業物業總客流量上升了15%，零售額上升20%，除了作為大本營的上海，武漢新天地與壹方購物城亦有一定的表現，公司未來的發展是值得期待的。

在2019年3月20日瑞安房地產2018年財報發佈會上，董事長羅康瑞、執行董事羅寶瑜、總經理兼財務總裁孫希灏出席了會議。

以下是瑞安房地產管理層在2018年業績發佈會上的問答環節：

Q:現在市場輿論表明上海樓市正在「過冬」，請問瑞安房地產如何看待上海未來的樓市發展？公司未來是否有美國、英國房地產的投資計劃？

A:我（羅康瑞）首先回答你最後一個問題，瑞安房地產未來隻會集中做好内地的市場，香港房地產如果有機會的話也會考慮。其實剛才我已經說了，我對目前世界形勢的看法是比較擔憂的，所以我根本上不會考慮海外房地產投資的問題。

你提到目前上海房地產是否不景氣的問題，對於我們（瑞安房地產）來說暫時沒有這樣的感覺，我們剛才也說了，近期推出的樓盤全部都是立馬就賣完了。現在主要的問題是政府要批預售證要求房子定價是比較低的，因為政府不期望樓價升的太快。所以由於預售證導緻的定價問題讓房子一放出市場就被搶購完了。

Q：由於市場人士預測今年中國經濟會進一步放緩，公司是否有擔心項目銷售的會出現下滑的問題？

A：中國經濟的增速其實是在我們的預計之内的，像今年預計是有6.5%的GDP增長，我相信中國是做得到的，當然今年的增速會比去年低了一點，但是其實現在内地的經濟狀況不是像外面（輿論）說的那麽差的，我現在看上海當地商業地產附近的人流是絡繹不絕的，我們在根本上會繼續提到投資。當然在商業銷售上是會有一些影響，因為同行的競爭更多了，所在這方面我會將我們有的資產做許多新的創新。

Q：去年公司合約物業銷售額定了120億的目標，但是今年沒有達到，這是什麽原因造成的？今年會有銷售目標嗎？去年7月份136億拿的上海太平橋項目的土地，現在項目開發的進度是什麽情況？今年年初公司有回購新天地的股份，而很久之前公司有提過新天地上市的計劃，那麽現在有新的消息？

A:今年財報上的合約銷售額是100億左右，沒有達到預定目標主要是時間的問題，因為我們在上海會主要推出的樓盤基本上要到接近年底才能推出，所以這個主要是一個時差的問題。

太平橋項目123、124這個地塊今年（2019）大概年底會開始建出來，所以我們陸續是在2022年、2023年完工。

至於新天地上市的時間表，因為過去幾年我們都在研究新天地上市的可能性，但是最重要是這個資產的結構量是太大了，所以目前我們沒有這個計劃。

Q:公司在2015-2018年在輕資產/去槓桿的策略下，資產的負債率是從87%下降到40%，但是我們看到公司在2018年的兩個大動作，一個是2018年7月5日成立合資公司以136億的資金投入到上海太平橋的項目上，另一個是2018年12月31日，公司投入40.74億港元回購了CXTD Holdings21.89%的股份，那麽這意味著公司未來從也就是從2019年開始進入一個加槓桿的通道？

A:（孫希灏表示）從財務的角度上來看，剛才主席也講了，對短期宏觀的前景看的還是比較保守一點，所以我們不會大幅度地增加負債，短期内沒有這樣的考慮，當然你提到的這幾個投資其實我們覺得都是比較難得的機會。而對於CXTD Holdings中國新天地的回購也跟我們整體的策略有關，因為我們長期可能會更偏向去做商業房地產，所以如果我們能夠全資擁有這個管理平台，這對我們將來的發展的靈活度是有很大的好處的。所以這些都是比較難得和特殊的投資原因，同時我們手頭的現金還是比較理想的，而做完這兩筆投資後對我們2019年的負債率不會有太大的影響。

（羅康瑞表示）你剛才提到提升槓桿的問題，短期之内因為我們看見這個市場條件是非常不明朗的，我一定不會（提升），但是如果這個市場有大的變化的時候，我們會加大力度投資。