【现场直击】不断去杠杆的瑞安房地产，业绩却迎来逆势增长

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在实施了3年的去杠杆（轻资产）策略后，2018年瑞安房地产（00272-HK）的净资产负债率从2015年的87%下降到了40%，客观来看这与国家供给侧改革、去杠杆的路径是相通的，稳健的发展让公司营收上升的同时，净利润也得到了增长。

降低负债过程中的营收利润双增长，瑞安值得期待

从表中可以看出公司的营收增加了35%至248.41亿，净利润增加16%至26.86亿。实际上不仅是2018年，从2015-2018年度，瑞安房地产的营收分别是64.72亿、176亿、184.51，而同期的净利润分别是17.67亿、17.76亿、23.24亿，亦是处于文件增长的状态，在这样的前提下，公司的净资产负债率确实在下降的，这说明公司的增长是实打实的。

除此之外，瑞安目前在上海持有以及管理并可供出租的、销售建筑面积达到167万平方米，其中76.3万平方米已经竣工并且长期投资，78.7万平方米处于项目发展阶段，7.9万米为公司管理的物业。

在这些物业之中，由于瑞安自身的运营，公司的商业物业总客流量上升了15%，零售额上升20%，除了作为大本营的上海，武汉新天地与壹方购物城亦有一定的表现，公司未来的发展是值得期待的。

在2019年3月20日瑞安房地产2018年财报发布会上，董事长罗康瑞、执行董事罗宝瑜、总经理兼财务总裁孙希灏出席了会议。

以下是瑞安房地产管理层在2018年业绩发布会上的问答环节：

Q:现在市场舆论表明上海楼市正在“过冬”，请问瑞安房地产如何看待上海未来的楼市发展？公司未来是否有美国、英国房地产的投资计划？

A:我（罗康瑞）首先回答你最后一个问题，瑞安房地产未来只会集中做好内地的市场，香港房地产如果有机会的话也会考虑。其实刚才我已经说了，我对目前世界形势的看法是比较担忧的，所以我根本上不会考虑海外房地产投资的问题。

你提到目前上海房地产是否不景气的问题，对于我们（瑞安房地产）来说暂时没有这样的感觉，我们刚才也说了，近期推出的楼盘全部都是立马就卖完了。现在主要的问题是政府要批预售证要求房子定价是比较低的，因为政府不期望楼价升的太快。所以由于预售证导致的定价问题让房子一放出市场就被抢购完了。

Q：由于市场人士预测今年中国经济会进一步放缓，公司是否有担心项目销售的会出现下滑的问题？

A：中国经济的增速其实是在我们的预计之内的，像今年预计是有6.5%的GDP增长，我相信中国是做得到的，当然今年的增速会比去年低了一点，但是其实现在内地的经济状况不是像外面（舆论）说的那么差的，我现在看上海当地商业地产附近的人流是络绎不绝的，我们在根本上会继续提到投资。当然在商业销售上是会有一些影响，因为同行的竞争更多了，所在这方面我会将我们有的资产做许多新的创新。

Q：去年公司合约物业销售额定了120亿的目标，但是今年没有达到，这是什么原因造成的？今年会有销售目标吗？去年7月份136亿拿的上海太平桥项目的土地，现在项目开发的进度是什么情况？今年年初公司有回购新天地的股份，而很久之前公司有提过新天地上市的计划，那么现在有新的消息？

A:今年财报上的合约销售额是100亿左右，没有达到预定目标主要是时间的问题，因为我们在上海会主要推出的楼盘基本上要到接近年底才能推出，所以这个主要是一个时差的问题。

太平桥项目123、124这个地块今年（2019）大概年底会开始建出来，所以我们陆续是在2022年、2023年完工。

至于新天地上市的时间表，因为过去几年我们都在研究新天地上市的可能性，但是最重要是这个资产的结构量是太大了，所以目前我们没有这个计划。

Q:公司在2015-2018年在轻资产/去杠杆的策略下，资产的负债率是从87%下降到40%，但是我们看到公司在2018年的两个大动作，一个是2018年7月5日成立合资公司以136亿的资金投入到上海太平桥的项目上，另一个是2018年12月31日，公司投入40.74亿港元回购了CXTD Holdings21.89%的股份，那么这意味着公司未来从也就是从2019年开始进入一个加杠杆的通道？

A:（孙希灏表示）从财务的角度上来看，刚才主席也讲了，对短期宏观的前景看的还是比较保守一点，所以我们不会大幅度地增加负债，短期内没有这样的考虑，当然你提到的这几个投资其实我们觉得都是比较难得的机会。而对于CXTD Holdings中国新天地的回购也跟我们整体的策略有关，因为我们长期可能会更偏向去做商业房地产，所以如果我们能够全资拥有这个管理平台，这对我们将来的发展的灵活度是有很大的好处的。所以这些都是比较难得和特殊的投资原因，同时我们手头的现金还是比较理想的，而做完这两笔投资后对我们2019年的负债率不会有太大的影响。

（罗康瑞表示）你刚才提到提升杠杆的问题，短期之内因为我们看见这个市场条件是非常不明朗的，我一定不会（提升），但是如果这个市场有大的变化的时候，我们会加大力度投资。