【現場直擊】嘉華國際：合同銷售再破百億，看好香港樓市前景

原創

香港老牌上市地產商嘉華國際（00173-HK），是銀河娛樂（00027-HK）大股東呂氏家族的房地產上市旗艦。

在業績發佈會上，自帶IP屬性的「賭王」呂志和吸引全場攝影記者鏡頭的瘋狂捕捉，而媒體最關心的還是該集團在香港的發展。2018年，香港地區的收入貢獻佔了66.8%，達到71.88億港元，同比增長31.4%。

呂志和指出：香港新房屋政策出台等，令本港物業市場觀望氣氛彌漫，在下半年樓市的調整，市場新盤的銷售速度減慢，然而，香港作為國際城市的成功基因併沒有改變，依然吸引不少環球資金來香港投資樓市，穩定了人口的增長，失業率也維持在低水平，這將繼續支持住宅物業的剛性需求。集團相信等市場環境明朗化後，市場氣氛將繼續轉好，香港樓市將重拾增長動力。内地方面，部分城市的房地產政策逐步開放，市場繼續處於調整期，集團年内在上海、南京、廣州和東莞的項目都錄得滿意的銷售表現。

強勁的業績表現

2018年，嘉華國際營業額同比下降5%，至107.6億港元，股東應佔溢利同比增長4%，至40.46億港元，扣除投資物業公平值收益及稅項後的核心業務盈利同比增長19%，至30.05億港元，或主要因為香港樓市向上，住宅售價高，帶動利潤上升。嘉華國際宣派末期息每股0.14港元，加上中期息，全年股息同比增長11%，至每股0.2港元。

財務狀況也有所改善。截至2018年12月底止，負債比率（借貸總額及擔保票據減除現金及銀行存款與總權益之比）由2017年末的34%，下降至30%。嘉華國際指出，其2018年的平均借貸息率為2.5%，較上年上升0.5個百分點。該集團對融資實力有信心。

對可預見將來物業發展業務的展望

財務總監在發佈會中提到：2018年我們應佔的合約銷售達到121億港元，其中62%來自香港的項目，是連續第四年達到100億港元的合約銷售水平。截至12月底止，未入賬的合約銷售總額達到122億港元，預計合約銷售將在2019年2020年入賬，支持未來的收入增長。

土地儲備方面，嘉華國際指出一直專註香港、珠三角和長三角。截至2018年底，香港和内地可作發展物業之用的土地儲備樓面面積達160萬平方米，與2017年底相若。

新增土儲中，長三角和珠三角地區的樓面面積為28萬平方米，應佔地價大約29億元人民幣（已在2018年付清）。

嘉華國際已在粵港澳大灣區多個城市佈局，按應佔樓面面積計，香港既有土地儲備14萬平方米，其餘在廣州、東莞和江門合共有113萬平方米的土儲。

2019年的銷售部署：

香港：第二個啓德項目申請預售許可證，預計今年年中發售；九龍傳統豪宅區的嘉林邊道項目已動工，預計今年年底或明年年初落成後推售。

上海：嘉濤灣剛於年底推出單位，截至今年二月底的推出單位已售出80%以上。徐匯區嘉禦庭三期將於近期推出發售。集團將根據市況推出上海的嘉泷匯。

珠三角：集團將繼續推售嘉匯城和東莞星際灣的現貨單位。

此外，首個在南京的合資項目禦瀾府（持股33%）已售出97%的單位，項目將於2019年完成，交樓後入賬。

在業績發佈會上，主席呂志和回答了媒體的多條提問，表示對香港的樓市有信心，呼籲市民支持特區政府的填地計劃，希望香港樓市能平穩發展，不希望搶地擡高樓價。

問：主席對於「明日大嶼」計劃有何看法？您認為6000多億的造價是否合理？

主席答：我認為香港缺地。粵港澳大灣區的發展計劃目標是開放和迎接未來，我個人贊成填地。投資計劃很大，那是未來十幾年逐步支出，我認為香港的財務狀況能夠應付，這對未來香港繁榮有很大幫助。

未來大灣區發展需要更多土地，更多商貿寫字樓，而香港好的寫字樓十分稀缺。加上特區政府的發展計劃以及基礎設施的完善，將可造福我們的下一代。

問：122億元今年或明年入賬，2019年入賬的將有哪些項目，金額是多少？

財務總監答：肯定於2019年入賬的包括2018年交付的嘉匯剩餘單位，這部分大概有25億港元；南京的嘉禦山有兩期大概16億銷售額將在上半年、下半年分别交樓之後入賬；南京合營項目禦瀾府預計於今年12月底完成（時間有點緊張），大約有8.5億的合約銷售，我們將努力趕在12月底前完成。

其中影響最大的是大埔白石角的嘉熙，年底已售出709個單位，套現63億元，同時很努力地爭取滿意紙，希望能在今年年底前交樓。

問：本港土地供應增加後，能否有利壓抑香港樓價？

主席：大嶼山增加土地供應，應可有利於香港未來發展，但是這或不足夠，可能還需要騰出更多菜地和農地用以發展。這個地區將來或可成為新的發展區，特區政府或造橋連接大灣區，完善交通設施，當然這是我個人的希望。

至於土地供應增加是否能壓抑樓價，其實那個地區的土地有限，不是太多。

問：預售表現不俗，對負債和現金流調整方面的影響？

財務總監答：無需擔心負債和現金流問題。我們的合約銷售回籠現金，對現金流不會影響。我們的負債比率也無問題，2018年的負債比率為30%，已較2017年下降了4個百分點，我們的財務狀況越來越健康。

問：投地的策略？去年在香港沒有拿到地，今年是否會更加進取？

主席：搶奪導致地價高，樓價也高。我們希望樓價平穩，我們會繼續投標拿地，不希望搶高樓價。

問：主席對今年的樓價怎麽看？

主席：我認為今年樓價平穩。去年有所下降，現在已經趨穩。

問：未來集團在内地拿地將集中於哪個地區？粵港澳大灣區還是長三角？

呂慧瑜答：我們一直以來的策略都是專註於珠三角和長三角，兩個地區的發展都在緊密進行。長三角方面，我們有上海、南京、蘇州，而且在新地區如昆山嘉慶有合營項目，長三角是人口最多的灣區，我們將繼續在這里發展。

國内推出了促進大灣區、珠三角的特别措施，與我們有協同效應，所以我們這幾年都有在江門和東莞投地。

問：集團在内地的土儲中，花都新華鎮比重較大，而該地區基礎設施未完善，而且屬於廣州12區中樓價最低的地區，是否會影響集團在内地的利潤？

呂慧瑜答：花都區是很久以前投入。現在花都有機場、高鐵、地鐵，在基建的發展上已有改善。我們對花都的發展或傾向於追落後。

問：香港投地的取向將集中於哪些區，或什麽類型的地塊？

呂耀華答：我們將跟從香港特區政府公佈的供應名單競投，比較傾向於具規模的發展項目。

問：空置稅的草案即將提交到立法會，對此有什麽看法？

呂耀華答：因草案正提交給立法會，我們暫時抱持觀望態度，看看最後通過哪些條款。我們的銷售表現非常好，所以對我們的影響不大。

問：剛剛主席提及6000多億開支，特區政府將逐筆支付，所以對香港財政壓力不大，但您是否認為最後將嚴重超支？香港投地方面，特區政府公佈了新財年的住宅地將較上年大幅減少，是否擔心土地供應緊張導致地價飙升？

主席：由於這筆資金將需要十年以上來攤支，是否存在超支問題，大家都知道，這取決於物價指數和貨幣政策，如果超支，政府在其他方面的收入也會增加。香港特區政府的儲備很大，我們身為市民當然要相信政府，我相信差别不會太大。

大家最緊要是支持特區政府，填多點地，對香港一定有用。如你所說，地價高，樓價高，生活水準也高。

以前是四六，四成是私人投地，六成給公屋，現在是三七，特區政府不會明知地不夠而將價格拉高，政府有自己的控製手法，目的是要讓市民有信心。特區政府還是希望拿多點地建公屋，即使有影響，特區政府也會調節。

希望市民支持政府獲得更多土地，以滿足香港市民的需要。