【現場直擊】中國金茂:簽約銷售額首破千億,一二線佈局不變

日期:2019年3月20日 下午12:46作者:毛婷 編輯:彭尚京
【現場直擊】中國金茂:簽約銷售額首破千億,一二線佈局不變

央企中國中化集團旗下的房地產和酒店板塊平台企業中國金茂(00817-HK)公佈了截至2018年12月31日全年業績。相對於其他房地產企業,中國金茂於2018年的業績表現相當穩健。

中國金茂的業務分佈主要劃分為四項——城市及物業開發、商務租賃及零售商業運營、酒店經營和其他。

其中城市及物業開發一直是最重要的收入來源,2018年收入同比增長25.5%,至337.34億元人民幣(下同),佔總收入的比重與去年一樣,為87%。期内毛利率提高了7個百分點,至36%,這可能因為該公司能以較低之成本拿地,而且業務集中在房價較高的一二線城市。

從下圖可以看到,物業開發貢獻了大部分收入和毛利。

各業務分部的收入和毛利佔比

受惠於物業開發貢獻的強勁增長,中國金茂2018年毛利大幅增長44.8%,至145.38億元,股東應佔盈利增長31%,至52.1億元。扣除投資物業公平值收益,股東應佔核心業務利潤同比增長30%,至50.84億元。

該公司宣派末期息每股0.1港元,加上中期股息每股0.12港元,全年股息達0.22港元,佔核心盈利的40%。投資者關係總監鄭秋平指出派發中期息將是常態,併會將四成的核心盈利用於派息。

未來經營展望

2018年合同銷售金額同比增長85%,至1280億元人民幣,銷售面積同比增長45%,至501萬平方米。2018年合同銷售中,華東地區佔50.97%,華南地區佔13.17%,環渤海地區佔25.5%。

2019年,中國金茂的全年可售資源將達2376.5億元,而簽約額目標將定為1500億元,較2018年的合同銷售額金額1280元高出17.2%。

2018年,中國金茂合共收購了56個項目,總土地款為896億元,權益土地款為383億元,平均拿地成本為每平米8124元,總土儲為6420萬平米。金茂佈局了一批以城為特色的優質城市運營項目,在落地實踐中诠釋以城聚人,以城促產的「城-人-產」城市運營邏輯。

中國金茂的投資者關係總監鄭秋平、首席財務官江南、首席執行官李從瑞和高級副總裁宋謬毅出席了2018年業績發佈會,併回應了記者的提問:

問:對於土地儲備,2018年公司主要通過哪些方式獲取土地?公司的總土地款達到896億,而權益土地款隻有383億,是否意味著公司在項目的權益比較低?

答:公司2018年主要通過投標獲取土地。權益方面,2018年我們的權益確實比較低一點,主要因為競爭加劇,主要通過合作方式拿地。我們的目標是希望能多拿項目,佔更大的權益比重。我們的方向是佔有80%的權益。

問:城市運營方面,對於開發商來說是否更難,公司如何引入人才和導入產業?

答:金茂的優勢是在酒店方面經驗豐富,尤其超級五星級類别,跟國際酒店合作多年,運營效果也非常好。

我們在上海的寫字樓經營也非常好。這體現了我們在出租管理方面的優勢。

我們在商業方面也很有優勢。

此外,我們還會引進中化集團的一些產業,包括金融、農業、科技等方面。大家都看重了中國金茂在城市配套、產業運營以及導入能力的優勢,才會主動跟我們合作。

產業導入主要分兩方面,一方面是依託中化集團的產業,另一方面是中國金茂在全球各地整合的產業資源,現在這些產業都在發揮自己的效用。

問:公司2019年的拿地預算是多少,將針對哪些區域進行投資?面對未來在一二線城市的激烈競爭,公司如何應對?

答:按照權益類回款的50%來獲取土地,這是非常穩健的投資策略。

城市分佈還是聚焦在一線和二線城市。目前我們覆蓋40個城市,未來將深耕這些已經進入的一線和二線城市,最多也就增加強三線的城市作為未來的發展方向。多城市分佈併非我們的策略,我們需要深耕和積累。

問:去年毛利率是提高了,這種情況能持續嗎?純利率有所下降是什麽原因?今年的情況如何?

答:我們保持高端品質,因此毛利率在行業内也較高,我們將一直保持下去。規模是其中一個考量,但是核心的還是品質和盈利性,這是我們的戰略。

純利率方面,下降是因為財務費用和管理費用增加。一些新拿的地投資和管理費用比較高。

問:管理層對於2019年國内房地產市場怎麽看?大部分企業前兩個月的數據同比有所下降,會不會有利於融資成本的下降?

答:我們預計2019年整體市場對比2018年將有所下降。但下降的幅度不會太大,隨後將靠穩。一二線城市可能回暖一些,三四線城市可能稍微下探。

因此,地價和房價將不會出現太大的波動。

CFO回答:融資方面,總體來說相對於2018年,特别是流動性比較緊張的2018年上半年,整體市場的融資成本和流動性有所改善。房地產的發展稍微有些不同,但大的環境仍有所改善。

百強巡禮

聚焦一二線城市,背靠央企母公司中化集團,中國金茂即使是在風聲鶴唳的2018年依然保持強勁的收入和盈利增長,併有策略地在價格較低時累積土地儲備,加上以城聚人、以城促產的合理運營佈局,加之穩健務實的經營作風,應可讓其在2019年保持正面的發展勢頭。

2015年,中國金茂曾入選「港股100強」。2018年,中國金茂能否憑借強勁的盈利業績和穩健的經營作風再度入選「港股100強」?請密切留意2019年5月24日在深圳中洲萬豪酒店舉行的「港股100強」頒獎典禮。

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