香港樓市5月「量價齊降」！投行：料樓價續跌

5月是香港樓市「撤辣」後第三個完整的月份，回溯過去三個月，香港樓市可以用「前盛後衰」來形容。

「撤辣」前期，香港樓市壓制許久的需求集中迸發，樓盤售樓部人聲鼎沸，但4月份整體市場增長有所放緩。到了5月份，由於前兩個月市場消耗了大量購買力，香港樓市短暫的繁榮又被行業高息環境、供大於求、市場信心不足、人口結構變化等諸多不利因素給「澆滅」了。

用中原地產住宅部總裁陳永傑的話說，「5月香港樓市步入正常期」。

美聯物業最新數據顯示，於今年5月，香港樓市整體注冊宗數為7355宗，環比大幅下降25.6%；整體注冊金額628.61億元，環比下降25.1%。而在4月份，整體注冊宗數環比增近100%至9880宗，不難看出香港樓市在5月已進入「熄火」階段。

另據中原地產統計，5月十大指標屋苑共錄約155宗成交，較4月約184宗下跌15.8%，已連跌兩個月。有業界人士表示，在沒有特别利好因素帶動下，預計6月十大屋苑市況不會太大起色。

樓價方面，反應二手私人住宅樓價趨勢的中原城市領先指數CCL最新報143.78點，按周跌0.15%，創11周新低。其中港島CCL指數跌幅最大，按周跌2.35%，報141.46點。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，CCL下跌是大型銀行取消按揭回贈及調高轉按息率及元朗The YOHO Hub II首輪沽清當周的市況。

楊明儀還表示，「撤辣」後11周CCL五升六跌，僅微升0.53%，差不多蒸發「撤辣」後所有升幅。受到新盤持續低價開售及銀行開始逐步收緊按揭打擊，二手交投放緩，樓價調整回軟。

陳永傑認為，未來香港樓市走向還看美國息口及内地經濟，美國利率幾可肯定將向下調，問題在於何時開始減息。

有業内人士對香港樓市的未來感到悲觀，指出香港「撤辣」後可看出香港獨有優勢已經完結，未來如果想回升，就要靠本身的吸引力。

此外，對香港樓市復蘇的一個重大挑戰在於，中央政府在今年5月中旬開出三劑「猛藥」提振内地樓市，其中包括支持地方收購存量住房，這意味著來自深圳、廣州等内地城市同步「搶客」賣樓，削弱香港樓市對内地客的吸引力。

市場人士表示，香港二手房地產價格下跌由4月底開始，與内地推出救市方案時間吻合，再加上原有的香港發展商大幅減價、利率高企，以及移民潮再升溫，香港樓市隨時步救市無望、繼續下滑的後塵。

仲量聯行近日在《香港住宅銷售市場綜述》中指出，近期住宅成交量已見放緩，新盤開價在撤辣後的折扣，較撤辣前的鄰近新盤開價超過20%，反映撤辣對樓市的刺激作用已減退。受高息及新盤減價戰影響，預期短期内二手樓價將持續下跌。

此外，高盛、花旗等投行均預測今年全年香港樓價將會下跌。花旗近期表示，基於息口高企、一手庫存量充足等因素，估計樓價全年跌約10%。

香港花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊近日指出，目前租金回報平均2.6厘，但按揭利率升至約4.1厘，可能要回落至約3厘以下，樓市才有支持，令更多投資者重返物業市場。