4月份私樓售價繼續跑輸租價

差饷物業估價署剛剛公佈了2024年4月份私人住宅表現。全港私人住宅各類單位租金指數於4月份為186.9點，較上個月上升1.7點；售價指數則為308.7點，較上個月上升0.9點。

見下圖，租金指數持續向上，而售價指數則為連續第二個月上升，但是仍顯著低於上年同期（報344.0點）乃至疫情之前，反映交易市場仍然非常疲弱。

從細分領域（按面積計）來看，三區售價走勢普遍弱於租金增速。

我們留意到，無論是相對於上年同期還是上個月，今年4月各區各類私人住宅單位的平均月租整體有所增長，其中九龍D類（面積介於100-159.9平方米之間）單位的月租按年增幅最大，達到14.20%，九龍E類（160平方米或以上）單位的月租年增幅為32.90%，按月增幅為26.62%，但由於成交量偏低，其數據或存在偏差。新界C類單位（70-99.9平方米）的租金增幅為第二大，按年上升8.00%，按月上升5.47%。

再來看售價，A類（40平方米以下）和B類（40-69.9平方米）私人住宅單位的4月份平均售價均較上年同期有雙位數跌幅，其中，港島、九龍和新界的A類單位平均售價分别按年下降11.90%、16.34%和16.75%，不過按月比較的話，港島區稍微上升3.34%，九龍和新界則分别下跌1.67%和1.53%。

B類單位的售價表現同樣不儘人意，港島、九龍和新界的B類單位平均售價分别按年下降14.43%、11.45%和11.90%，不過按月比較的話，港島和九龍的B類單位平均售價分别按月上升0.59%和3.11%，新界區則按月下降0.14%。

C類單位方面，九龍的平均售價按年有3.66%的增幅，也高於平均租金增幅0.85%，但港島區和新界區的平均售價按年跌幅仍分别高達16.76%和9.87%。

三區D類單位的4月份平均售價全線下跌，港島、九龍和新界的平均售價分别按年下降20.24%、7.44%和17.55%。

E類單位三區銷售交易量於4月份均少於20宗，九龍和新界區的E類單位出租交易均少於20宗。

見下表，售價按年增幅大致上跑輸租金增幅。

從各區各類私人住宅單位的租金均價與平均售價推算，由於售價跌幅較大，而租金價格略有增長，年租/均價（回報率）也有所提高，其中A類單位（40平方米以下）的回報率或最高，四月份港島區、九龍區和新界區的私人住宅租金回報率或分别達到4.02%、4.20%和3.36%，均高於其他類别單位，而且均價/年租之比均在30年以内，也就是說業主若按區内均價買入住宅，以當前的區内租金均價放租，30年内可回本。

160平方米以下單位的租金回報率仍以港島區較為優勝，E類（160平方米或以上）大面積單位的回報率則九龍佔優，見下表。

從預計回報率來看，與當前的高利率對比，真正是「存錢好過收租」，而且私人住宅價格走勢未見起色，前景不明，買樓吸引力偏低。

市場或預期美聯儲會在11月大選時減息，就算11月後不減息，2025年也大概率進入減息周期，有鑒於此，潛在買家或抱持觀望態度，坐等降息周期來臨再考慮置業。