4月份私楼售价继续跑输租价

差饷物业估价署刚刚公布了2024年4月份私人住宅表现。全港私人住宅各类单位租金指数于4月份为186.9点，较上个月上升1.7点；售价指数则为308.7点，较上个月上升0.9点。

见下图，租金指数持续向上，而售价指数则为连续第二个月上升，但是仍显著低于上年同期（报344.0点）乃至疫情之前，反映交易市场仍然非常疲弱。

从细分领域（按面积计）来看，三区售价走势普遍弱于租金增速。

我们留意到，无论是相对于上年同期还是上个月，今年4月各区各类私人住宅单位的平均月租整体有所增长，其中九龙D类（面积介于100-159.9平方米之间）单位的月租按年增幅最大，达到14.20%，九龙E类（160平方米或以上）单位的月租年增幅为32.90%，按月增幅为26.62%，但由于成交量偏低，其数据或存在偏差。新界C类单位（70-99.9平方米）的租金增幅为第二大，按年上升8.00%，按月上升5.47%。

再来看售价，A类（40平方米以下）和B类（40-69.9平方米）私人住宅单位的4月份平均售价均较上年同期有双位数跌幅，其中，港岛、九龙和新界的A类单位平均售价分别按年下降11.90%、16.34%和16.75%，不过按月比较的话，港岛区稍微上升3.34%，九龙和新界则分别下跌1.67%和1.53%。

B类单位的售价表现同样不尽人意，港岛、九龙和新界的B类单位平均售价分别按年下降14.43%、11.45%和11.90%，不过按月比较的话，港岛和九龙的B类单位平均售价分别按月上升0.59%和3.11%，新界区则按月下降0.14%。

C类单位方面，九龙的平均售价按年有3.66%的增幅，也高于平均租金增幅0.85%，但港岛区和新界区的平均售价按年跌幅仍分别高达16.76%和9.87%。

三区D类单位的4月份平均售价全线下跌，港岛、九龙和新界的平均售价分别按年下降20.24%、7.44%和17.55%。

E类单位三区销售交易量于4月份均少于20宗，九龙和新界区的E类单位出租交易均少于20宗。

见下表，售价按年增幅大致上跑输租金增幅。

从各区各类私人住宅单位的租金均价与平均售价推算，由于售价跌幅较大，而租金价格略有增长，年租/均价（回报率）也有所提高，其中A类单位（40平方米以下）的回报率或最高，四月份港岛区、九龙区和新界区的私人住宅租金回报率或分别达到4.02%、4.20%和3.36%，均高于其他类别单位，而且均价/年租之比均在30年以内，也就是说业主若按区内均价买入住宅，以当前的区内租金均价放租，30年内可回本。

160平方米以下单位的租金回报率仍以港岛区较为优胜，E类（160平方米或以上）大面积单位的回报率则九龙占优，见下表。

从预计回报率来看，与当前的高利率对比，真正是「存钱好过收租」，而且私人住宅价格走势未见起色，前景不明，买楼吸引力偏低。

市场或预期美联储会在11月大选时减息，就算11月后不减息，2025年也大概率进入减息周期，有鉴于此，潜在买家或抱持观望态度，坐等降息周期来临再考虑置业。