九龍倉置業再遭下調目標價，香港零售業趨冷

受零售業疲弱的衝擊，香港的「包租公」們近來股票表現不佳。富途牛牛數據顯示，香港本地收租股今年來股價普遍下行，九龍倉置業(01997.HK)、領展房產基金(00823.HK)及希慎興業(00014.HK)等股表現疲弱，累計跌幅介於10%-30%之間。

更令投資者感到悲傷的是，有多家投行看空收租股。

持有海港城及時代廣場等大型物業的九龍倉置業，近日被富瑞唱空。富瑞發佈研究報告稱，將九龍倉置業評級由「買入」降至「持有」，將公司2024年度派息預測下調8%，股息率為5.5%，目標價由30港元下調至24港元。

富瑞在研報中表示，隨著内地奢侈品市場疲弱並蔓延至香港，預計全年本地零售銷售將同比跌1%。雖然九龍倉置業年初至今的續租維持正增長，但富瑞認為續租有放緩的風險，且租金的潛在下行亦會抵銷續租的正增長。

不僅如此，在今年3月，里昂表示對香港零售前景維持審慎，將九龍倉置業目標價由35港元下調26.7港元。同月，高盛和大摩分别給予九龍倉置業「沽售」及「減持」評級。

領展房產基金也被多家投行下調目標價。5月31日，高盛發表報告指出，考慮到領展本港物業續租租金下調但内地續租租金上升的因素，對其2025及2026財年每股盈測下調7%至0%，目標價由47.6元下調至46.9元。

高盛認為，領展過去三個月股價調整約一成，估計是由於市場憂慮香港本地居民的日常購物開支流向深圳，尤其是周末期間，加上減息預測有所延遲的影響。

當前，香港的消費市場尚未從疲憊狀態中完全恢復，商用樓宇的租售市場仍面臨嚴峻挑戰。

差饷物業估值署數據顯示，2024年3月份的私人零售業樓宇租金指數（按1999=100計）降至172.6，相較2023年12月為173.2，疫情全球爆發之前的2019年12月為181.8，社會事件之前的2019年5月為190.0。

租金有所下降，或反映業主減租，但香港零售業的表現仍不理想，給租金上漲帶來壓力。

政府統計處的數據顯示，2024年3月香港零售業總銷貨值按年下降6.95%，至311.91億港元，是疫情於2022年末結束以來的首個月下降。

與去年3月相比，今年3月大多數零售商類别的銷貨價值均錄得下跌，其中跌幅較大的有珠寶首飾、鍾表及名貴禮物（-17.7%），服裝（-17.5%），而這些商品，正是大型商場的重要銷售收入來源。

關於香港零售業疲弱的原因有兩大點，一是新的銷售和經營模式如線上辦公和線上銷售逐漸嶄露頭角，對傳統的實體商業模式構成了衝擊；二是「香港賺錢深圳花」現象出現，有越來越多的香港居民選擇北上消費，同時内地遊客到香港旅遊的目的和消費模式從過去的購物為主轉變為更加注重深度特色遊，這也對香港的消費市場帶來了新的挑戰。

香港政府數據顯示，2024年一季度香港撤銷注冊公司超過2萬家。當地餐飲聯業協會近日對媒體表示，估計過去一個月約有200至300家餐廳關門，且這一趨勢恐將持續。

九倉置業主席吳天海近期表示，目前香港零售正面臨三高，「利率高」、「匯率高」、「空缺高」，因為人手不足導致很多商戶不敢擴充，需要一點時間去調整。

因此，要克服香港零售業面臨的挑戰，香港政府有必要做更多的功夫。香港政府應逆周期提供更多刺激經濟（例如補貼租戶）以及吸引遊客的措施，重新將香港打造成優質的購物天堂和旅遊目的地。