楼价、成交量双双回落！楼市还是难涨？

面对楼价下跌，港府在2月底宣布全面“撤辣”，搅动了楼市风云。

美联物业的数据显示，“撤辣”后，香港楼市的成交量在4月出现了显著增长，楼价也一度实现微升，但在5月份又转向了下跌，成交量也出现萎缩。

有人认为，楼市在“撤辣”后未如预期上升，证明辣招对楼市影响不大，“撤辣”或是一项错误的决定。

随即有业内人士指出，辣招对香港楼市具有重大影响，一日不撤辣，即使利息下跌，以及银行支持市民买楼，楼价仍然不会反弹，同时成交量不会增加，所以楼市首先要撤辣。

不过，仅靠“撤辣”是不够的，基于联系汇率制度，高利率环境是影响香港楼市的另一个因素。

高息口带来了多方面影响，其一，信贷环境比较紧张的情况下，高杠杆的地产商可能会趁市场回暖减价卖楼以加快现金回笼；其二，在高利率环境下，租金收益率及按揭成本的负利差将会继续抑制投资需求。

而美联储5月会议纪要显示，官员仍缺乏降息的信心，甚至有少数人表示，如果通胀恶化，他们可能对加息持开放态度。

虽然市场认为美联储继续加息的可能性不大，但何时降息却也没有明确的时间表，香港楼市想要进一步反弹，还需等待美联储真正开始降息。

此外，该业内人士还指出，或许是担心楼价继续下跌，一些银行并不热衷做楼市按揭生意。

据了解，近期有消息传出有大型银行将现金回赠“清零”、不承接工商物业按揭及不接受没有香港身份证人士申请按揭等。

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣表示，近期传闻当然未必全部准确，但是各家银行对按揭态度之不积极，的确是多年未见的事实。

主要经营按揭转介业务的星之谷行政总裁此前表示，政府在撤辣后市场交投炽热，但银行现时对于低风险的按揭贷款需求减少加上预期高息环境持续，因此银行对于楼宇按揭态度转趋保守。

大多数人买楼均需要按揭的帮助，然而如果找银行借不到钱，自然会打消一些人买楼的念头，需求减少，对楼价也会产生影响。

需要指出的是，“撤辣”后香港楼市并未出现实质性回升也和地产商库存过多有关。

数据显示，近年来，香港楼市库存量整体在持续增长，导致市场出现供应过剩的状态。瑞银称，市场仍有大量供应，预期2024年可售的新楼数目会达至5.1万套，反映有3年的存货需要消化。

一些地产商趁“撤辣”后楼市回暖之际降价卖楼、清库存，虽然推升了市场成交量，却无益于提振楼价，待“撤辣”激活的那部分购买力被消耗一空，市场的成交、价格双双下滑也是正常现象。

从目前的情况来看，全面“撤辣”只是提振楼市的一个先决条件，香港楼市想要显著回暖仍需等待库存的出清以及美联储降息。

而从机构的观点来看，2024年香港楼市或许仍难止跌。例如，花旗银行此前预测全年楼价将下跌约10%；而标普则预计香港楼价2024年将下跌5%至10%，然后在2025年趋向稳定。