樓價、成交量雙雙回落！樓市還是難漲？

面對樓價下跌，港府在2月底宣佈全面「撤辣」，攪動了樓市風雲。

美聯物業的數據顯示，「撤辣」後，香港樓市的成交量在4月出現了顯著增長，樓價也一度實現微升，但在5月份又轉向了下跌，成交量也出現萎縮。

有人認為，樓市在「撤辣」後未如預期上升，證明辣招對樓市影響不大，「撤辣」或是一項錯誤的決定。

隨即有業内人士指出，辣招對香港樓市具有重大影響，一日不撤辣，即使利息下跌，以及銀行支持市民買樓，樓價仍然不會反彈，同時成交量不會增加，所以樓市首先要撤辣。

不過，僅靠「撤辣」是不夠的，基於聯系匯率制度，高利率環境是影響香港樓市的另一個因素。

高息口帶來了多方面影響，其一，信貸環境比較緊張的情況下，高槓桿的地產商可能會趁市場回暖減價賣樓以加快現金回籠；其二，在高利率環境下，租金收益率及按揭成本的負利差將會繼續抑制投資需求。

而美聯儲5月會議紀要顯示，官員仍缺乏降息的信心，甚至有少數人表示，如果通脹惡化，他們可能對加息持開放態度。

雖然市場認為美聯儲繼續加息的可能性不大，但何時降息卻也沒有明確的時間表，香港樓市想要進一步反彈，還需等待美聯儲真正開始降息。

此外，該業内人士還指出，或許是擔心樓價繼續下跌，一些銀行並不熱衷做樓市按揭生意。

據了解，近期有消息傳出有大型銀行將現金回贈「清零」、不承接工商物業按揭及不接受沒有香港身份證人士申請按揭等。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，近期傳聞當然未必全部準確，但是各家銀行對按揭態度之不積極，的確是多年未見的事實。

主要經營按揭轉介業務的星之谷行政總裁此前表示，政府在撤辣後市場交投熾熱，但銀行現時對於低風險的按揭貸款需求減少加上預期高息環境持續，因此銀行對於樓宇按揭態度轉趨保守。

大多數人買樓均需要按揭的幫助，然而如果找銀行借不到錢，自然會打消一些人買樓的念頭，需求減少，對樓價也會產生影響。

需要指出的是，「撤辣」後香港樓市並未出現實質性回升也和地產商庫存過多有關。

數據顯示，近年來，香港樓市庫存量整體在持續增長，導致市場出現供應過剩的狀態。瑞銀稱，市場仍有大量供應，預期2024年可售的新樓數目會達至5.1萬套，反映有3年的存貨需要消化。

一些地產商趁「撤辣」後樓市回暖之際降價賣樓、清庫存，雖然推升了市場成交量，卻無益於提振樓價，待「撤辣」激活的那部分購買力被消耗一空，市場的成交、價格雙雙下滑也是正常現象。

從目前的情況來看，全面「撤辣」只是提振樓市的一個先決條件，香港樓市想要顯著回暖仍需等待庫存的出清以及美聯儲降息。

而從機構的觀點來看，2024年香港樓市或許仍難止跌。例如，花旗銀行此前預測全年樓價將下跌約10%；而標普則預計香港樓價2024年將下跌5%至10%，然後在2025年趨向穩定。