消费疲弱，香港商楼租金低迷

疫情已过，社会事件也过了快四年，但香港的消费市场尚未从疲惫状态中完全恢复，商用楼宇的租售市场仍面临严峻挑战。这一状况的背后，主要源于两大因素的综合影响。

首先，随着科技的不断发展，新的销售和经营模式如线上办公和线上销售逐渐崭露头角，对传统的实体商业模式构成了冲击。这一新兴趋势的兴起，使得商业活动逐渐摆脱了地域限制，进一步加剧了香港商用楼宇的租售压力。

其次，粤港澳大湾区的深度融合也为香港带来了新的竞争格局。随着香港与内地其他城市在经济、文化等领域的交流日益频繁，竞争差距逐渐缩小，使得越来越多的香港居民选择北上消费。同时，内地游客到香港旅游的目的和消费模式也发生了显著变化，从过去的购物为主转变为更加注重深度特色游，这也对香港的消费市场带来了新的挑战。

从数据来看，这样的挑战还在延续。

差饷物业估价署的数据显示，2024年3月份，港岛和九龙的私人零售业楼宇平均月租分别较2023年12月的1,213港元/平方米和1,202港元/平方米，下降8.24%和2.16%，至1,113港元/平方米和1,176港元/平方米。而内地游客喜欢光顾的新界区私人零售业楼宇平均月租则由2023年12月的1,186港元/平方米，上升12.06%，至1,329港元/平方米。

整体而言，2024年3月份的私人零售业楼宇租金指数（按1999=100计）降至172.6，相较2023年12月为173.2，疫情全球爆发之前的2019年12月为181.8，社会事件之前的2019年5月为190.0，见下。

租金有所下降，或反映业主减租，但是香港零售业的表现仍未如理想。

政府统计处的数据显示，2024年3月本港零售业总销货值按年下降6.95%，至311.91亿港元，是疫情于2022年末结束以来的首个月下降，见下。

政府统计处指，2024年3月与2023年3月相比，大多数零售商类别的销货价值均录得下跌，其中跌幅较大的有珠宝首饰、钟表及名贵礼物（-17.7%），服装（-17.5%），电器和其他未分类耐用消费品（-15.5%），燃料（-14.5%）以及百货公司货品（-14.1%）。

与此同时，零售业网上销售价值于2024年3月也按年下降4.7%，至24亿港元，占零售业总销货价值的7.8%。跌幅略低于整体零售业销货价值，而占零售业销货价值的比重也有所提高，从有记录的2020年1月3.27%，上升至现在的7.8%，其中无店面网上销售价值占总销货值的比重由2020年1月的1.71%上升至3.55%，占线上销售价值的一半左右。

线上零售需求上升应是零售业铺租受压的其中一个原因，香港人在深圳买爆的山姆（Sam’s CLUB），选择在港推电商服务，而不是直接开店，可见线上零售的替代影响。不过从数据可以看出，整体零售业表现不振才是最根本的原因。

美联储持续加息以遏制通胀，已经令资金成本处于一个极高的水平，港元与美元挂钩，因此金管局也跟随，港元利率也处于一个极高水平。

美国持续加息的目的是遏制通胀，其通胀率依然未能回到其目标的2%水平，2024年4月，美国的年化通胀率依然高达3.4%。

但是，香港最新（2024年4月份）的消费物价指数仅较上年同月上升1.1%，升幅比上个月的升幅2.0%为低。剔除所有政府一次性纾困措施的影响，综合消费物价指数在2024年4月仅按年上升0.9%，低于上个月的1.0%。

从数据可见，本港的消费意欲不强，却不得不跟随美元利率走势，导致资金成本高企。按联系汇率制度，港元汇率须保持稳定在7.75至7.85港元兑1美元区间内，意味着尽管香港经济未如美国理想，通胀也不如美国高，但由于港元与美元的密切关系，港元兑人民币、日元等周边地区货币汇价仍偏强，这也令本地商品的相对价格较高，本地人以及外地消费者自然倾向于到汇率相对较低的内地以及日本消费，本地商品的价格吸引力下降。

另一方面，本港服务业频频遭到诟病，服务意识落后也影响了消费者体验，加之周边大湾区城市（例如深圳、广州等）取悦消费者的花款和精细都远胜香港，进一步削弱了香港服务业吸引力。

因此，要克服这个挑战，特区政府有必要做更多功夫。既然港元无法自主定价，港府应逆周期提供更多刺激经济（例如补贴租户）、吸引游客措施，重新将香港打造成优质的购物天堂和旅游目的地。来的人多了，本地人留在香港消费，香港经济才能复苏，才能吸引更多人来香港旅游或经商，让香港重新焕发世界旅游之都的吸引力。