連年赤字！香港靠刺激樓市有用嗎？

日期：2024年5月14日 下午6:55作者：關注組:香港房地產 市場惡化 編輯：Annie

多年來，賣地所獲得的收入都是香港政府財政收入的重要組成部分，以往每年能帶來超過千億港元的進賬。

數據顯示，受惠於賣地和印花稅收入增加，2017/18財政年度，香港財政盈餘達到1380億港元，財政儲備累積至10920億港元；2018/19財年，港府仍獲得盈餘587億港元，財政儲備達11700億港元，創歷史新高。

然而，自2019年起，在連續15年錄得財政盈餘後，香港再次出現財政赤字，且情況持續未見好轉，連年赤字。

從原因來看，財政赤字的出現和政府賣地未如理想有很大關系。

經查詢，2023/24財年，香港印花稅收入為500億港元，較原來預算低350億港元；地價收入只有194億港元，比預期的850億港元少了656億港元，具體的預算見下圖。

據悉，2023年港府共推出九個地皮項目，當中有六個流標，為香港史上出現最多流標的一年。

2024年2月28日，「財爺」陳茂波在香港特區政府立法會綜合大樓會議廳發表2024/25財政年度特區政府財政預算案，預計綜合赤字為481億港元，財政儲備在2025年3月底預計為6851億港元。

這也就是說，香港連續赤字情況還會延續。

在這個大背景下，全面撤辣，提振樓市，增加政府收入也是勢在必行之舉。

2月28日，香港財政司司長陳茂波在最新的《財政預算案》中提出，全面撤銷樓市「辣招」，即所有住宅物業交易均無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

陳茂波表示，高息口和地緣政治壓力仍然存在，政府「全面撤辣」是希望創造環境，稱倘樓市一旦過於熾熱，政府會有預案。

從效果來看，香港特區政府土地注冊處的數據顯示，2024年1-4月，一手及二手住宅樓宇買賣合約宗數分别為3477、2375、3971、8551；另外1-4月，一手及二手住宅樓宇買賣合約價值分别為277.92億港元、190.96億港元、300.62億港元、774.56億港元。

不難發現，全面撤辣的確推高了香港樓市的交投量，尤其是4月份的數據增長十分迅猛。

然而，也有不少人在冷眼旁觀，並稱在供應過剩和經濟弱復蘇的大背景下，樓市目前是「旺量不旺價」，反彈勢頭僅是昙花一現。

據悉，全面「撤辣」消息發佈不久，長實集團主席李澤钜在業績記者會上表示，「撤辣」後香港樓市下行的機會率似乎比上行的機會率低一點。

香港中文大學商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波認為，撤辣對樓價的影響只介乎正負5%，更重要的因素是全球戰爭風險、利率，以及香港和内地經濟。

值得注意的是，中原地產的數據也表明，撤辣後香港樓市的成交量出現增長，但是樓價並未出現明顯起色，顯示出供給依然大於需求。

瑞銀認為，如果港府為樓市全面撤辣，正面情緒不會持續太久，原因包括：1）市場仍有大量供應，預期2024年可售的新樓數目會達至5.1萬套，反映有3年的存貨需要消化；2）信貸環境緊張，高槓桿的地產發展商可能會減價賣樓以加快現金回籠，令反彈空間受限；3）租金收益率及按揭成本的負利差將會繼續抑制投資需求。因此，即使印花稅消失，預期2024年樓價仍要下跌5%至10%。

標普也預計，香港樓價2024年將下跌5%至10%，然後在2025年趨向穩定。該機構認為樓市撤辣只會適度刺激今年的需求，未來一至兩年市場將持續出現供應過剩，若流動性緊張的開發商大幅減價可能會影響現金流，削弱獲利能力及槓桿比率。

從目前的情況來看，港府全面撤辣雖然能刺激樓市成交量走高，但依然低迷的樓價表明整個樓市並未被真正激活，全面撤辣帶來的刺激效果能持續多久還有待時間驗證。

在2024/25財政年度特區政府財政預算案中，港府預計2025/26至2028/29年度可達至綜合盈餘，財政儲備在2029年3月底預計為8322億港元。

如果樓市依舊低迷，港府能否如期在2025/26財政年度實現財政盈餘或許也存在一定疑問。鑒於港股市場的持續強勁表現以及外資的不斷湧入，香港作為國際金融中心的地位再次受到廣泛關注與認可。這一趨勢有望為香港經濟的穩健增長提供有力支撐，然而，這種信心能否持續，或取決於股市的延續性表現。