头部房企仍韧性十足，碧桂园（02007.HK）连续四个月销售超500亿

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日期：2021年12月31日 上午10:10作者：一枝 編輯：Sukie

2021年，在“稳地价、稳房价、稳预期”的定位之下，中国房地产行业进入到调控的“深水区”，继“三道红线”之后，又有面向银行的“两道红线”以及“两集中”供地政策的推出，给房企债务管控及融资能力提出更高的要求。

在此背景之下，2021年房地产行业总体上量价冲高回落，房企加速洗牌明显，部分房企由于无法快速反应，流动性危机如影随形，出现了债务违约等问题。

然而，行业洗牌之际，碧桂园、万科、龙湖、保利等头部企业表现出更强的韧性。其中，表现较为突出的龙头房企碧桂园，在销售端、融资端、资本市场表现及社会责任等方面，趋于全面领跑的态势。

销售、拿地、回款率，碧桂园一一领跑

2021年房地产行业销售规模增速表现分化，行业竞争持续加剧，以碧桂园为首的龙头房企继续稳健增长、保持规模优势的同时，进一步提升了销售门槛，拉开与后来者的规模差距。

据中指研究院统计，2021年1-11月，TOP10房企门槛值为2,667.0亿元，较上年增长8.7%。在TOP10房企中领军者正是碧桂园。即使在市场显著下行的下半年，这家龙头房企销售业绩仍连续四个月维持在500亿元以上的高位，在一众房企中遥遥领先，展现出强大的实力和韧性。

2021年1-11月，碧桂园累计实现全口径销售额约7,290亿元，对应销售面积约7,939.8万平方米，在百强房企中均位居第一，万科、保利发展等头部企业紧随其后。

比销售业绩更值得业内关注的，是碧桂园在投资拿地上的精细化布局，稳健的财务状况，以及更为难得的，政策对企业融资所给予的支持。

投资拿地方面，在“两集中”供地政策出台、融资政策收紧的2021年，整体房企投资拿地情绪受到抑制。

在此背景之下，碧桂园依托自身优势，选择逆周期战略布局发展潜力巨大的城市群。

2021年，碧桂园依托强大的数字化能力（例如，采用行业领先的AI智能强排系统）及坚持“三个不动摇”的投资拿地策略，收获多块低溢价率的优质地皮，继续领跑全行业。

据中指院数据显示，2021年1-11月，碧桂园权益拿地金额及面积分别为1,333亿元及3,927万平方米,位居行业第一，紧随其后的是万科、保利发展。

值得注意的是，碧桂园新获取的土储，基本覆盖发展前景广阔的长三角、京津冀、粤港澳大湾区和中西部四大城市群。其中，年内拿地火热的长三角地区，碧桂园依旧一马当先。

回款率方面，在二手房指导价、“限跌令”、房贷收紧的2021年，反应较慢的房企回款能力受到不同程度的影响，而碧桂园、万科、龙湖等头部企业依托自身强大的销售回款策略及管理能力，回款率保持在90%或以上的高水平。其中，践行回款考核机制的碧桂园，更是实现了连续6年超90%的回款率，处于行业领先水平。

可以看到，碧桂园相对三四线地方开发商具备显著的品牌优势和产品竞争力，相对品牌开发商则在成本及运营效率等方面具备护城河，其对目标市场的充分把握和独特的护城河持续地支撑了公司的去化回款和稳健增长。

同时，快速销售回款保障了充足的现金流，进而大大提升了公司抵御风险的能力。财报显示，截至6月底，碧桂园可动用现金余额达1862.4亿元，现金流非常充裕。

2021年融资风向：偏向稳健型房企，碧桂园获多方看好

在“三道红线”与房贷集中度管理制度持续发力之下，部分债务到期压力巨大的房企，最终出现了流动性危机，债务违约时有发生，导致整个房地产行业信用风险陡升，穆迪、惠誉及标普三大国际评级机构在年内频频下调国内房企评级及展望。

据了解，下半年至今，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望130余次，甚至部分未出现债务违约的企业也遭遇评级下调。

值得注意的是，年内三大国际评级机构，在下调部分“有风险”房企信用评级及展望的同时，却给了包括万科、碧桂园、龙湖等在内多家稳健型房企较高的正面或稳定的评级。其中，穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资级评级，在当前融资环境中，实属难得。

除此之外，伴随着央行、高层多次表态，房企的融资环境在近期有所“回暖”，以保利发展、招商蛇口为代表的央企地产和以碧桂园为首的民营头部房企，发行债券或其他融资工具，持续获机构及市场看好。这也侧面印证了监管层对优质房企资金来源的重视。

12月1日，碧桂园计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，相关注册申请已获受理，进入预评环节。作为非A股上市民营房企，碧桂园此次在银行间市场交易商协会申报中期票据，意味着在政策层面受到了相关部门的认可。

12月15日，碧桂园地产集团面向专业投资者公开发行10亿元公司债，票面利率6.3%，共吸引包括银行和非银在内十数家机构参与。行业震荡期，碧桂园仍能成功发行债券，也显示出了金融机构对该房企的青睐。

随着政策暖意频现，行业政策正常化修复开启，国内券商纷纷看好以碧桂园为首的龙头房企。

近期，申万宏源发布研究报告认为，预计后续行业将演绎三阶段发展，行业加速出清后格局优化，将利好于国企龙头和优质民企，维持房地产板块“看好”评级，推荐碧桂园等11家房企。

此外，12月28日，海通证券发布研究报告指出，调控的中后期，蓝筹公司相对其它房企的优势和价值将会愈加突出。维持房地产板块“优于大市”评级，并推荐碧桂园、中国海外发展等四家港股房企。