頭部房企仍韌性十足，碧桂園（02007.HK）連續四個月銷售超500億

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2021年，在「穩地價、穩房價、穩預期」的定位之下，中國房地產行業進入到調控的「深水區」，繼「三道紅線」之後，又有面向銀行的「兩道紅線」以及「兩集中」供地政策的推出，給房企債務管控及融資能力提出更高的要求。

在此背景之下，2021年房地產行業總體上量價衝高回落，房企加速洗牌明顯，部分房企由於無法快速反應，流動性危機如影隨形，出現了債務違約等問題。

然而，行業洗牌之際，碧桂園、萬科、龍湖、保利等頭部企業表現出更強的韌性。其中，表現較為突出的龍頭房企碧桂園，在銷售端、融資端、資本市場表現及社會責任等方面，趨於全面領跑的態勢。

銷售、拿地、回款率，碧桂園一一領跑

2021年房地產行業銷售規模增速表現分化，行業競爭持續加劇，以碧桂園為首的龍頭房企繼續穩健增長、保持規模優勢的同時，進一步提升了銷售門檻，拉開與後來者的規模差距。

據中指研究院統計，2021年1-11月，TOP10房企門檻值為2,667.0億元，較上年增長8.7%。在TOP10房企中領軍者正是碧桂園。即使在市場顯著下行的下半年，這家龍頭房企銷售業績仍連續四個月維持在500億元以上的高位，在一眾房企中遙遙領先，展現出強大的實力和韌性。

2021年1-11月，碧桂園累計實現全口徑銷售額約7,290億元，對應銷售面積約7,939.8萬平方米，在百強房企中均位居第一，萬科、保利發展等頭部企業緊隨其後。

比銷售業績更值得業内關注的，是碧桂園在投資拿地上的精細化佈局，穩健的財務狀況，以及更為難得的，政策對企業融資所給予的支持。

投資拿地方面，在「兩集中」供地政策出台、融資政策收緊的2021年，整體房企投資拿地情緒受到抑制。

在此背景之下，碧桂園依託自身優勢，選擇逆週期戰略佈局發展潛力巨大的城市群。

2021年，碧桂園依託強大的數字化能力（例如，採用行業領先的AI智能強排係統）及堅持「三個不動搖」的投資拿地策略，收獲多塊低溢價率的優質地皮，繼續領跑全行業。

據中指院數據顯示，2021年1-11月，碧桂園權益拿地金額及面積分别為1,333億元及3,927萬平方米,位居行業第一，緊隨其後的是萬科、保利發展。

值得注意的是，碧桂園新獲取的土儲，基本覆蓋發展前景廣闊的長三角、京津冀、粵港澳大灣區和中西部四大城市群。其中，年内拿地火熱的長三角地區，碧桂園依舊一馬當先。

回款率方面，在二手房指導價、「限跌令」、房貸收緊的2021年，反應較慢的房企回款能力受到不同程度的影響，而碧桂園、萬科、龍湖等頭部企業依託自身強大的銷售回款策略及管理能力，回款率保持在90%或以上的高水平。其中，踐行回款考核機制的碧桂園，更是實現了連續6年超90%的回款率，處於行業領先水平。

可以看到，碧桂園相對三四線地方開發商具備顯著的品牌優勢和產品競爭力，相對品牌開發商則在成本及運營效率等方面具備護城河，其對目標市場的充分把握和獨特的護城河持續地支撐了公司的去化回款和穩健增長。

同時，快速銷售回款保障了充足的現金流，進而大大提升了公司抵禦風險的能力。財報顯示，截至6月底，碧桂園可動用現金餘額達1862.4億元，現金流非常充裕。

2021年融資風向：偏向穩健型房企，碧桂園獲多方看好

在「三道紅線」與房貸集中度管理制度持續發力之下，部分債務到期壓力巨大的房企，最終出現了流動性危機，債務違約時有發生，導致整個房地產行業信用風險陡升，穆迪、惠譽及標普三大國際評級機構在年内頻頻下調國内房企評級及展望。

據了解，下半年至今，三大國際評級機構密集下調房企評級及展望130餘次，甚至部分未出現債務違約的企業也遭遇評級下調。

值得注意的是，年内三大國際評級機構，在下調部分「有風險」房企信用評級及展望的同時，卻給了包括萬科、碧桂園、龍湖等在内多家穩健型房企較高的正面或穩定的評級。其中，穆迪和惠譽均維持對碧桂園的投資級評級，在當前融資環境中，實屬難得。

除此之外，伴隨著央行、高層多次表態，房企的融資環境在近期有所「回暖」，以保利發展、招商蛇口為代表的央企地產和以碧桂園為首的民營頭部房企，發行債券或其他融資工具，持續獲機構及市場看好。這也側面印證了監管層對優質房企資金來源的重視。

12月1日，碧桂園計劃在銀行間債券市場註冊發行50億元中期票據，相關註冊申請已獲受理，進入預評環節。作為非A股上市民營房企，碧桂園此次在銀行間市場交易商協會申報中期票據，意味著在政策層面受到了相關部門的認可。

12月15日，碧桂園地產集團面向專業投資者公開發行10億元公司債，票面利率6.3%，共吸引包括銀行和非銀在内十數家機構參與。行業震蕩期，碧桂園仍能成功發行債券，也顯示出了金融機構對該房企的青睐。

隨著政策暖意頻現，行業政策正常化修復開啓，國内券商紛紛看好以碧桂園為首的龍頭房企。

近期，申萬宏源發佈研究報告認為，預計後續行業將演繹三階段發展，行業加速出清後格局優化，將利好於國企龍頭和優質民企，維持房地產板塊「看好」評級，推薦碧桂園等11家房企。

此外，12月28日，海通證券發佈研究報告指出，調控的中後期，藍籌公司相對其它房企的優勢和價值將會愈加突出。維持房地產板塊「優於大市」評級，並推薦碧桂園、中國海外發展等四家港股房企。