【會議直擊】新力控股：招拍掛和收並購比例已平衡 毛利率可維持目前水平

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3月30日，新力控股(02103.HK)發佈2020年業績報告。業績報顯示，新力控股實現收益約280.69億元(人民幣,下同)，同比增長4.02%。母公司擁有人應佔溢利約19.6億元，同比增長0.13%。淨利潤率為7.3%。建議派付末期股息每股14分。

在疫情和「三道紅線」壓力下，新力控股保持較好的業績韌性，全年實現總合約銷售額及應佔權益合約銷售額分别為人民幣1137.36億元及人民幣504.21億元，同比分别增加約24.4%及11.8%。截至2020年12月31日，新力控股的淨負債率為63.6%，現金短債比為1.24倍。於2020年12月31日，現金及銀行結餘約為175.35億元，同比增長約5.6%。

物業銷售方面，物業銷售收益主要來自銷售高周轉的住宅物業，所得收益佔比總收益約97.7%。物業銷售所得收益增加約2.3%至274.14億元。交付物業總建築面積2,491,283平方米，同比減少約7.7%，交付物業平均售價每平方米11,004元(除稅後)，較去年增加約10.8%。

土地儲備方面，總應佔權益土地儲備達1520萬平方米，合共39個城市，滿足未來將近三年的發展需求。從現有的土地儲備情況來看，四大區域佔比分别為江西省30.7%、粵港澳大灣區32.6%、長江三角洲地區20.1%、以及華中華西核心城市及其他高增長潛力地區16.6%。

財務表現方面，集團加權平均債務成本為9.1%，較2019年降低0.1個百分點。集團已取得多家金融機構授信總額約907億元，其中約72%於2020年12月31日尚未動用。

​ 展望未來，新力控股表示，未來的發展戰略佈局從四大區域佈局，以一、二線城市為主、強三線城市發展為輔。集團將繼續保持穩健、有質量的增長，提高運營能力，通過銷售回款來拓展企業的發展。進一步建立銀行總對總戰略合作，優化債務年期，採取謹慎的財務政策，通過多種融資管道積極減低槓桿，控制三條紅線等方面處在合理水平。

3月31日，新力控股於線上召開2020年年度業績發佈會。新力控股董事長、行政總裁兼執行董事張園林，常務副總裁劉翔，首席財務官許進業，香港辦公室副總經理、資本市場及企業傳訊總經理趙慧等出席並答媒體問。

以下是管理層問答節錄(問答經財華社整理)：

Q:公司2020年的毛利和毛利率都有所下降，可否詳細講下是什麽原因？公司預期2021年的毛利的增長空間有多大？

A:(管理層)首先過去收並購項目較多，所以利潤水平會高一些，招拍掛項目則影響到利潤水平，同時有行業原因。毛利率有所下降首先是因為土地成本有所增長。另外一方面也是招拍掛的與收並購比例。我們在2020年達到一個平衡，所以在24%左右，預期未來我們的毛利率應該會在24%-25%的區間。目前，已確認交付收入中，招拍掛和收並購項目比例已經達到平衡。預計毛利率能夠維持目前水平。

Q:管理層怎麽看「三道紅線」？新力在持續的降槓桿和融資方面的安排？

A:(管理層)「三道紅線」的政策是為了行業的長遠的健康發展，新力一定積極支持並且會努力達到三道紅線的要求。就目前的數據來看，新力都有比較好的改善，包括已有兩條達到綠檔。下一步，新力將繼續提高管控能力，加快結轉，提前確認收入，提升利潤，增加資本總額，以逐步降低負債率。有信心在一年時間「三道紅線」全部達標。

Q:怎麽看「集中供地」政策？在拿地資金的鋪排上？

A:(管理層)「集中供地」對於中小企業來說是機會，因為集中供地的地比較多，獲取的可能性會更大。新力在資金方面，新力要繼續加強銷售回款，提高運營能力，提高自身的現金流。

Q:如何看待未來5年的城市佈局的方向？

A:(管理層)新力還是堅持深耕政策，深耕江西大本營，包括長三角大灣區，中西部核心城市。除了江西大本營以外，這幾個區域都是未來經濟增長非常強勁的，未來對人口的吸附能力也非常強。那麽房地產的需求也是很強勁的，所以首先還是把這四大區域去生根去做好，未來5年，甚至更長時間，往這個方向去發展。

Q:公司未來是否會繼續用舊改方式拿地，以及在各項的拿地模式的比例方面如何分配？會優先選擇哪種收並購的目標？

A:(管理層)新力在投資拿地方面還是趨於多元化，包括並購、產業合作、城市更新等等。多元拿地好處是，可有更多資源、更多面去整合到土地資源，這方面新力沒有給自己限制一些約束條件。做收購，無非就是算一算賬，如果說對利潤好，對產出也好，都是正向的，那麽這個事情我認為就可以去做。

Q:去年不少房企拿地的成本略高，新力是否也是如此，今後如何規避這個問題？

A:(管理層)目前整個集團的綜合拿地成本是4529元，相較1.5萬左右的平均售價，地貨關係在同規模企業里是比較優秀的。新力下一步會繼續保持目前這樣積極靈活多元的一個拿地策略，比如在公開的招拍掛市場，可能佔到50%的份額，收並購可能佔到30%的份額，同時這種產業類勾地項目，包括一二級聯動的城市更新的項目比重大概佔到20%。通過公開市場項目高周轉的經營，實現現金流的順滑。

Q:管理層對2021年的市場如何判斷？以及可否介紹一下銷售目標？？

A:(管理層)預判明年市場的大勢是整體向好的。首先，我們的城市落點的佈局均勻分佈，而且選擇性的城市，應該講有非常大的戰略先機。管理層非常有信心達成明年的戰略銷售目標。我們目前權益後供貨是850個億，只要實現65%，就可以輕松實現目標。當然過程當中肯定還有很多的困難要去克服。但是我們對未來和對今年的目標充滿信心。

作者：Janet