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【会议直击】中国奥园(03883.HK):预计2021年拿地预算不超销售额25%
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日期:2021年3月30日 下午3:47作者:Janet 編輯:mila
【会议直击】中国奥园(03883.HK):预计2021年拿地预算不超销售额25%

3月30日,中国奥园(03883.HK)发布2020年业绩报告。业绩报显示,中国奥园实现总营业额约677.94亿元(人民币,下同),同比增长34%;净利润率10.4%;股东应占净利润约59.1亿元,同比增长41%;毛利约170.09亿元,同比上升13.2%,毛利率为25.1%。末期股息每股66分及特别股息每股11分,合共拟定股息为每股77分(相当于91.5港仙),同比增长40%。

报告期内,集团实现物业合同销售金额约1,330.1亿元,同比增长13%,逆势圆满完成全年目标。

城市更新方面,奥园在2011年已布局城市更新发展至今已形成复合产业的“奥园旧改模式”,为实现土储扩容和利润水平的双丰收奠定良好基础。期内,10个城市更新项目实现转化,其中8个项目转入土地储备,带来可售货值约人民币382亿元。目前,集团已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。

土地储备方面,新增建筑面积约2,015万平方米,新增可售货值约人民币2,426亿元。按货值计算,通过收并购方式占57%,招拍挂占27%,城市更新及其他占16%。截至2020年底,中国奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目,总规划建筑面积4,285万平方米,规划可售面积约2,246万平方米,预计额外提供可售货值约6,730亿元,其中粤港澳大湾区占97%,约6,552亿元。

截至2020年12月31日,中国奥园拥有约370个项目,分布95个境内外城市,土地储备总建筑面积达5,718万平方米(权益比71%),总货值约6,208亿元,计入城市更新项目后的总货值约12,938亿元,足够未来四至五年的发展需要。

3月30日,中国奥园于线上召开2020年度业绩发布会。中国奥园集团董事会主席、执行董事郭梓文,执行董事、行政总裁郭梓宁,执行董事、联席总裁马军,执行董事、联席总裁陈志斌,执行董事、高级副总裁陈嘉扬等出席会议并答媒体提问。

在业绩会上,行政总裁郭梓文介绍到,2021年,是中国奥园25年发展的里程碑之年,也是迈向世界500强的开局之年。奥园主动求变,推动管理扁平化,强化总部对城市公司的直接管控地位,打造百亿级城市公司,继续积极拓展城市更新,聚焦高能级城市。

以下是管理层问答节录(问答经财华社整理):

Q:出售附属公司的收益大幅增加,但是净利润同比下降的原因是什么?及公司2020年毛利率下降的原因是什么?

A:(管理层)集团期内处置子公司收益大幅上涨,主要因为集团年内加大了与合作方的合作力度,一些子公司成为合营企业,这方面通过溢价处置获得收益,但这个公司还是由我们去合营管理,还在我们的控制之下,所以这方面获得比较大的收益增长。同时还包括一部分合作项目的提前退出,提前进行利润分配。

毛利率下降是策略调整的过程,2020年在新增土地方面,一二线城市提升幅度非常大,在这个过程中,加大了三四线城市,包括五线城市的去化,短期内对毛利率有所影响。但从长远来看,随着城市能级提升,包括城市更新项目的入市,毛利率将回到一个较高的水平,甚至超过以前历史高位的水平。

Q:对于“集中供地”、“三条红线”的政策,公司接下来怎样应对?

A:(管理层)对于“三条红线”,企业的整体的反应都是要狠抓营销的去化和回款,同时降低成本,更加严格的控制支出。行业经过这几年的调控,总体看来行业利润率下行是一种趋势。目前在长效机制逐步显露威力的情况下,整个行业还能维持比较高位,甚至还处在增长态势的成交金额。可以说,无论政府、开发商,还是客户已经基本达成了一种新的平衡。所以开发商要做的事一定是继续维持一定的销售额,同时不断优化自身的经营水平,以达到降负债的目的。

Q:2020年收并购的拿地比例下降的原因是什么?奥园现在的项目获取和布局方面的拓展的策略是什么?

A:(管理层)目前来看的话,奥园全国性的布局已经完成了。在这个过程中,一味的收并购存在一定的弊端,全部是收并购的话,会让整体的布局不可能全部平稳的进行,那么这个时候就需要适度的招拍挂,要定向的投放在某些符合的城市,积极的获取一些轮动的机会。这是我们现在整体把获地控制在这个比例的主要的目的。

Q:今年的拿地预算是多少,接下来有什么样的方式或者是手段来获取高毛利的项目?
(管理层)关于拿地预算方面,公司2021年的拿地预算是不超过当年销售额的25%,具体金额大概是300亿左右。这个预算更多是从债务的角度去考虑,但是如果全年整体现金流比较高于预期,及我们也有足够的降负债的空间的话,不排除购地的支出可以有一定的增长。

另外,中国奥园行政总裁郭梓宁补充到,“公司拿地不外乎是四种途径,招拍挂、收并购、产业勾地和城市更新。过去几年,还是以收并购和招拍挂为主,现在随着产业优势的显现,下一步一方面会加大产业勾地的比例,另一方面由于在8年前已经开始介入城市更新,在这一方面总结了很多经验,拓展了一批优质项目,接下来,发展后劲还是会体现在城市更新项目里面。今年有10个项目会进行转化,其中有好几个都是超百亿的项目,更拥有规模大、位置好、成本低的城市更新项目特点,会产生比较好的销售业绩以及利润,接下来会继续加大城市更新这一块的拓展力度以及转化的速度。”

作者:Janet

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