網傳22城住宅用地將實施集中供應 A股地產股全線暴漲現漲停潮
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日期:2021年2月25日 下午1:42作者:毛莉 編輯:lala
網傳22城住宅用地將實施集中供應 A股地產股全線暴漲現漲停潮

2020年,可以說是全球大放水的一年。2021年,全球新一輪的大放水又已經在路上了。最近歐洲疫情二次爆發,為了穩定金融市場,歐美再次巨量放水,歐洲央行再放水5000億歐元加碼,美國9000億美元的經濟刺激計劃也正式簽署實施。對於普通人來說,每一次放水手里的錢都會被稀釋,每來一次貧富差距就會被再拉開一點。有資產的人坐在船里水漲船高,沒資產的人只能在水里拼命的撲騰。

房子作為核心資產之一兼有金融屬性能抵禦通脹,必然受到普羅大眾擡愛。所以,儘管2020年受到新冠疫情影響,我國商品房銷售面積仍創新高,土地市場熱度不減,部分城市高價地頻出,「穩地價、穩房價、穩預期」目標受到較大挑戰。由於房地產行業長期收政策限制一直處於利空狀態,估值普遍較低,但是國内地產行業的基本面依舊韌性十足。

據國家統計局數據顯示,2020年1-12月份,全國房地產開發投資141443億元,比上年增長7.0%,增速比1-11月份提高0.2%。其中,住宅投資104446億元,增長7.6%,增速比1—11月份提高0.2%,比上年回落6.3個百分點。此外,2020年,商品房銷售面積176086萬平方米,比上年增長2.6%,增速比1—11月份提高1.3%。其中,住宅銷售面積增長3.2%。商品房銷售額173613億元,增長8.7%,增速比1-11月份提高1.5個百分點,比上年提高2.2%。

去年,國内整個地產行業的政策基調是先松後緊,受疫情及宏觀環境影響,一定程度上擾亂了市場的預期。2020年8月,央行再次強調「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,其後「三條紅線」政策出台,行業經歷了一系列政策的打壓。三道紅線政策發佈後,多數房企踩線。目前,我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。2020年12月,銀監會郭樹清發文指出,房地產與金融業深度關聯,房地產是我國現階段金融風險最大的「灰犀牛」。

重點22城住宅用地或將實施集中供應

房地產是市場重點關注的行業,尤其北上廣深等熱門重點一線及省會城市被廣泛關注。2月24日,有網傳消息表示,按照住宅用地分類調控文件要求,22個重點城市實現兩集中,2021年發佈住宅用地公告不能超過三次。消息還表示,近期將召開視頻會議,在視頻會議之前22個重點城市暫停發佈住宅用地公告。據稱,22個重點城市除了北上廣深四個一線城市外,還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。上述重點22城均為核心一二線城市,是我國經濟最發達、產業與人口最具吸引力的地區,住房需求旺盛,市場仍有較大放量空間。

目前,網傳的22個城市中,已有部分城市披露了官方文件。2月24日,山東省青島市自然資源和規劃局官網發佈《堅決落實上級有關要求部署2021年住宅用地供應工作》的通知顯示,對2021年全市住宅用地供應工作進行了部署。其中提到,嚴格實行住宅用地「兩集中」同步公開出讓。而就在前一天,天津市、鄭州市也發佈了相似的文件。2月23日,天津市自然資源和規劃局發佈《關於做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》指,為做好2021年住宅用地「兩集中」同步公開出讓有關工作,天津確定於3月、6月、9月中旬分三批次統一發佈住宅用地出讓公告。同日,鄭州也規定自2月23日起,航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止發佈住宅用地出讓公告。此外,一份濟南市自然資源和規劃局文件顯示,濟南將集中發佈宅地出讓公告的時間定於5月上旬、8月下旬、10月下旬。網傳杭州也在「雙集中」供地的城市名單中,但目前還在研究制定具體細則。

若市場消息屬實,那麽幾乎所有土地出讓的熱點城市都被納入了「調控」之中。對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,加上「兩集中」供地政策,房地產市場實際上就形成了長效機制三大利器,即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。實行「兩集中」的城市在供地和土地交易方面會形成明顯變化,這要求房企積極主動研究此類政策和競爭策略。尤其是在集中供地前期,積極做好研究,積極分析潛在的土地投資機會和競爭類企業。不過,值得一提的是,2020年22城商品房銷售面積佔全國的比重為24.3%,住宅用地成交規劃建築面積佔全國300城的比例不足三成,在這22城之外房地產市場仍有巨大空間。

地產板塊有較低估值和較高業績確定性

根據「十四五」規劃,未來5年行業政策基調預計在延續「房住不炒」定力的同時,進一步強調長效機制建設,戶籍制度和供地管理有望加速房地產市場人、地要素的市場化改革,賦予行業長期的健康發展活力。目前,房地產從規模導向逐漸轉向利潤導向,行業集中度提升的邏輯仍將延續。

截至2月24日,在房地產板塊已發佈2020年業績預告、快報的65家公司中,淨利潤預增、扭虧及略增公司為20家,佔已發佈業績預告、快報公司約31%。按2020年三季度末預收款/2019年營業收入觀察,房地產板塊2020年三季度末的預收款總額是2019年結算收入的1.4倍,仍處於歷史較高水平。有分析指,目前房地產行業龍頭和二線龍頭市佔率保持上升,未來兩年業績基本能夠保持穩定增長。較低的估值和較高的業績確定性,使大部分行業龍頭和部分二線龍頭具有較高的安全邊際。

此外,2021年1月5日,住建部等十部門發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》加強和改進住宅物業管理工作,其中提到,鼓勵有條件的物業服務企業向養老、託幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸;探索「物業服務+生活服務」模式,滿足居民多樣化多層次居住生活需求等。有分析指,政府鼓勵有條件物業發展養老服務,房地產板塊或迎來增長新引擎。

房地產行業從線下來看是一個長期的慢慢的退潮期,而線上估值的慢慢修復會有所表現。數據顯示,去年全年營業收入TOP20房企中,估值普遍不高。其中,去年財報營業收入超過千億的四家公司,市盈率均在10以下:綠地控股、萬科A、保利地產、華夏幸福的市盈率分别為5.26、8.82、7.29、4.79。與此同時,2020年四季度公募基金地產股持倉再創2013年以來新低,板塊配置性價比進一步凸顯。

A股房地產板塊目前屬於明顯低估,是價值窪地,不少分析認為,龍頭地產股的估值依然處於「低位階段」,而目前順週期板塊的估值正在逐步得到修復,其中房地產板塊作為業績確定性較強、且年内漲幅最低的板塊之一,當前估值低估較嚴重。而由於「房住不炒」的定調,地產調控仍會持續,帶來的不確定性是估值不高的主要原因。

地產板塊全線大漲個股現漲停潮

市場表現方面,2月25日,受龍頭房企業績仍有較強確定性及疊加受22城住宅用地將實施集中供應消息刺激,滬深兩市股指震蕩攀升,房地產板塊指數大漲近5%,地產股上演漲停潮,位居行業板塊漲幅榜之首。截至午間,萬科A(000002-CN)拉升封板,成交額近52億元。保利地產(600048-CN)、新城控股(601155-CN)、榮安地產(000517-CN)、蘇寧環球(000718-CN)、嘉凱城(000918-CN)、深深房A(000029-CN)、華夏幸福(600340-CN)、金科股份(000656-CN)等多股掀漲停潮,金地集團(600383-CN)等股亦大漲衝擊漲停。此外,港股内房股也集體暴漲,萬科企業(02202-HK)大漲15.89%,融創中國(01918-HK)漲超14%,華潤置地(01109-HK)漲超11%,中國恒大(03333-HK)、綠城中國(03900-HK)漲超10%,佳兆業集團(01638-HK)漲逾9%,碧桂園(02007-HK)等亦大漲超8%。

國金證券表示,當前行業結算利潤率下行已充分體現在股價中,同時熱點城市的調控對開發商的量價模型影響有限。預計2021年往後銷售利潤率將企穩回升,基本面改善。房地產貸款集中度管理政策以及三條紅線規則等,本質上是對行業的供給側改革,整體有利於頭部資債指標優秀的房企。頭部房企地位穩固,仍可兼顧規模,具備溢價性。目前房地產股票估值處於歷史低位,基本面處於恢復階段,國金認為2021年是板塊長期估值提升的起點,房地產重點推薦萬科A、保利地產。

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