銷售旺季恒大率先全國7折賣房 地產股迎「金九銀十」普漲行情

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受國家房地產政策調控影響，再受疫情影響，進入2020下半年以來，房企面臨銷售及融資的雙重壓力。眼下，正是房地產市場一年一度‘金九銀十’季。對於房地產企業而言，受每年的銷售慣例影響，今年「金九銀十」的銷售旺季也將成為最炙手可熱的銷售窗口期。

儘管今年金九銀十季和往年相比遇冷，而且擠出了市場的泡沫，打壓了炒房者的熱情，但是隨著這一全年重要的時間窗口的到來，各大房企的價格戰也預期之中有序拉開大幕。

恒大7折賣樓衝刺「金九銀十」

9月6日深夜，中國恒大董事長許家印於6日晚主持召開營銷大會，宣佈從9月7日至10月8日，全國樓盤全線7折開售，並提出「金九銀十」兩個月，單月銷售額衝刺1000億元。

恒大方面表示，全國樓盤在全線7折的基礎上，還將有不同程度的折扣和讓利，包括：客戶在「恒房通」平台繳納2000元認購金，可抵扣20000元房款；根據每棟樓宇去化率給予額外折扣，最高再享88折；全國所有樓盤每天推出10套特價房源，給予額外97折優惠；新購房客戶免收三年物業管理費。此外，「金九銀十」期間，公司還將推盤40多個項目。從一系列優惠「組合拳」中，不難看出恒大搶收業績的決心，以便增加銷售回款改善財務狀況。

值得一提的是，讓利促銷已成為恒大最鮮明的「標簽」。事實上，去年「金九銀十」期間，恒大曾經通過大力促銷，在9月和10月累計實現銷售1734億，連續兩月刷新房企單月銷售最高紀錄，而歷史上還從未有過房企實現過單月銷售千億，為當年業績猛增奠定基礎。

今年受到疫情影響經濟下滑，疊加房地產市場調控收緊的影響，銷售額在去年最高紀錄的基礎上增長15%，難度可想而知。加上監管層近期出台了‘三條紅線’的政策，各大房企降負債的壓力越來越大。恒大打響了讓利促銷的第一槍，可以說是一個很明顯的樓市信號。數據顯示，今年前8月，恒大實現銷售4506億元，同比增長22%。如果「金九銀十」黃金期間2000億元的銷售金額能順利實現，則意味著恒大將提前完成全年6500億元的銷售目標。

房企融資收緊信號明顯

新冠逆境之下，房地產表現異常堅韌、持續超市場預期。今年上半年，受疫情影響,國内信貸環境明顯寬松，部分資金違規流入樓市，部分城市商品房交易及土地市場熱度較高。

有數據顯示，1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升；50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億元創歷史新高；新增貨值超千億房企達到23家；第二梯隊房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴儲勢頭明顯。

不過，這一現象引起了監管部門高度關注。房地產企業借助高槓桿進行快速擴張的時代，正在走向終結。「7.24」國務院房地產工作座談會明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。

「8.20」住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等房企參與研究進一步落實房地產長效機制，並且形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。其中，對房地產融資的管理，主要以「三條紅線」為標準，具體為：剔除預收款後的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1倍不得融資。根據房企的「踩線」情況，分為「紅、橙、黃、綠」四檔，然後實施差異化債務規模管理。對此政策的影響，業内表示此前地產行業的融資模式將被颠覆，高負債帶來的高周轉發展模式也將被終結，房企恐再難靠高周轉模式快速擴大規模。但長期來看，這一政策確會促進行業有序健康發展。而為適應政策要求，往後聯合開發的地產項目或將激增。

據媒體報道，此前參與央行、住建部座談會的12家重點房企中，已有房企按監管部門要求，上交了8月月度資產負債表。而房企提交的資產負債表要包括剔除預收賬款後的資產負債率、淨負債率和現金短債比三項指標，即融資新規「三道紅線」涉及的指標。根據2019年年報數據，華創證券按照「三條紅線」標準對2019年銷售30強房企進行了劃分。「三條紅線」均觸及的房企共有9家；觸及兩條紅線的有5家；觸及一條紅線的有11家；三條均未觸及的只有5家。而這30家房企中，多數房企有息負債的增速超過了15%，這意味著政策一旦落地並全面實施，行業整體降槓桿的壓力並不小。而為降低淨負債率，此後一段時間内房企聯營、合營的事件可能增多，明股實債的風險也可能上升。

下半年或超額收益 地產股逆市普漲

今年「房住不炒」基調不變，上半年一城一策寬松為主，銷售韌性十足，使得行業銷售持續超預期，而估值修復最終被房企銷售數據驅動。

國盛證券認為，受益於寬貨幣+全年寬松為主的「一城一策」的1.5大驅動因素，2020年商品房銷售可能持續超預期。此外，新開工竣工支撐下，房地產投資增速全年無憂；同時融資成本下降明顯房企盈利有望改善。該機構表示，當前地產板塊低估值隱含了極為悲觀的線性外推的政策和銷售預期，未來政策或銷售二選一可能繼續超預期，估值修復終將到來，看好下半年地產板塊超額收益。

中信建投研報也指，7月房地產統計局數據向好態勢延續，銷售融資投資開工均繼續改善，8月截至21日，跟蹤的重點城市新房成交面積同比增長17.6%，下半年行業基本面的修復仍將延續。伴隨數據轉好的持續以及市場風格切換，地產行業的高景氣將推動行業估值修復，繼續看好下半年房地產板塊表現尤其是開發商的表現，同時建議重點關注公募基礎設施REITs政策推動帶來的相應標的行情。

市場表現方面，9月7日，受消息刺激，房地產板塊逆市走強，個股普漲。截至午間收盤，上實發展(600748-CN)漲10%漲停，嘉凱城(000918-CN)漲超7%，華僑城A(000069-CN)、泰禾集團(000732-CN)、城建發展(600266-CN)漲超4%，珠江實業(600684-CN)、金地集團(600383-CN)、世茂股份(600823-CN)、濱江集團(002244-CN)漲超3%，萬科A(000002-CN)、保利地產(600048-CN)等多股紛紛跟漲近3%。