【政策風向標】市場化利率改革又進一步 工農中建統一換錨!

日期:2020年8月13日 下午6:59作者:李瑩 編輯:彭尚京
【政策風向標】市場化利率改革又進一步 工農中建統一換錨!

近來樓市政策多。

新契稅法正式發佈,將於2021年9月1日起施行。五大行又統一口徑,將於8月25日其對存量房貸進行統一換錨。

這下那些糾結於選擇定期利率還是LPR的房貸一族觀望的時間不多了,再不決定,銀行就幫你安排了。

到底轉不轉LPR?五大行給你安排

2020年8月12日,工建農中郵儲五家國有銀行同日公告,將於8月25日起對符合批量轉換條件,但尚未辦理轉換的個人住房貸款,統一調整為LPR定價。

存量房貸轉LPR定價已經有段時間了。

根據此前央行公告,今年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成,也可轉換為固定利率。

對此,易居研究院智庫中心研究總監、港股100強研究中心專家顧問嚴躍進幽默點評,最早存量貸款換錨是強制的,但是今年疫情下突然政策有所松動,商業銀行也明確可以自願選擇是否調整。

但是卻出現了一個非常尷尬的現象,很多購房者經常咨詢「要不要調整」,咨詢多調整少,導致銀行人員在解釋這個問題上非常疲憊。

而且解釋不清楚,反而會被投訴,最後把整個銀行的工作計劃都打亂了。所以到了8月份,本身是LPR換錨的最後節點,估計銀行急了,又改為強制了。

那文中指得「符合批量轉換條件」又是什麽意思?

是指2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的,參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款(含個人商用房貸款)。

如果你還沒有來得及更改房貸利率,那麽很可能就會在12天後被自動切換為LPR定價方式。不過這個規定也有餘地,如果不希望被轉換,可與銀行協商撤銷。

根據規定,若批量轉換完成後,對轉換結果有異議,可於2020年12月31日(含)前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

被銀行安排,購房者吃虧嗎?

房貸一族锱铢必較、猶豫不決,銀行當然著急。其實在這之前,已經有還貸一族果斷轉為LPR定價。

根據8月6日發佈的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》數據,截至2020年6月末,存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中,存量企業貸款轉換進度為76%。

我們今天講的存量個人房貸當然也是包含在上述55%里面,雖然沒有具體數據,但預估里面相當一部分是個人房貸。

雖然已經有人自覺進行轉換,但仍有人在磨磨蹭蹭,不確定轉了是沾光了還是吃虧了。

銀行急了。離央行給出的8月31日期限沒有幾天,此次,不然銀行這次也不會單獨將個人房貸單獨拎出來催促了。

這個選擇題這麽難做,大部分還是怕轉了吃虧。畢竟房貸一族大部分是剛需,誰的錢也不是大風刮來的,剛需的抗風險能力還是比較差的。

拿不定主意就去銀行櫃台問問,工作人員還是只能友情提示,轉不轉還得看你個人對未來利率走勢的判斷。

客觀來講,確實是這樣。眼下來看,轉LPR很劃算。原來商業貸款買房的利率都不低哈,以6.35%舉例,如果你購房用的是這個利率,還獲得一個85折,那購房利率就是5.40%。

而轉換成LPR的話,按2019年12月LPR報價4.8為基準,來找到你的加點基數為5.40%-4.8%=0.6%

而今年7月20日的LPR報價已經連續3個月沒有調整,5 年期以上品種報 4.65%,則轉換LPR後的利率是4.65%+0.6%=5.25%

兩廂對比我們可以發現,新的LPR報價方式比原利率減少15個百分點。這樣看你每個月至少要省一杯星巴克的錢,轉LPR比轉固定利率劃算多了。

不過我們也要看中長期LPR走勢,這個決定了你未來是繼續享受這個優惠,還是面臨利率上行風險。

從近期看,7月份LPR 報價已3個月未發生變化,此外7月LPR與當月投放的MLF利率相同,均與上期相比沒有變化。

LPR 報價三個月沒發生變化,意味著央行正在採用更審慎的貨幣政策。隨著國内經濟復蘇,央行的貨幣政策也將趨於靈活、常態。

但疫情對經濟的影響仍未過去,貨幣政策難言收緊,整體寬松方向沒有改變。所以房貸每剩幾年的轉LPR肯定合適,但中長期LPR走勢將受經濟、通脹、收入等諸多因素影響,不確定性較強。

房貸成本降低,房價是否上漲?

根據前文所講,疫情之下,LPR利率確實降了不少。

2019年8月20日,5年期LPR報價利率還是4.85%,到2020年4月20號就已經降至4.65%。

而5年期以上貸款更多是房貸,所以從需求端看,房貸利率是下降的。這意味著買房貸款成本降低了不少,直接利好房地產需求端。

那麽市場真實的樣子是這樣嗎?

新利率政策下,儘管各大銀行都對新購房者採取LPR加點的形式來提高貸款難度,例如首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+55個點,二套更是加到105個點。

隨著LPR今年來一路走低,房貸利率自然相應降低。

根據融360數據,從2020年1月開始,全國首套房房貸利率就出現下跌,迄今已經實現7連跌,總體下跌幅度達到0.3個百分點。

購房貸款成本降低,會否推升新一輪房價上漲?

這個擔憂有點杞人憂天。買首套房的大概率是剛需,所以新利率政策直接對剛需形成利好,那麽剛需進場只會讓房價更穩定。

「房住不炒」已經成為本輪房地產調控的共識,調控調得是炒房者,而不是剛需,所以購房成本下降,也是政府給予普通人的福利。

而房價再次大幅上漲幾乎不太可能,首先穩房價成為基調,再次,刺激房價上漲的炒房者已經被「限購」、「限售」、「限貸」禁足,沒有施展手法的空間了。

總之,房貸一族大可放寬心,轉定期尚在自己能力承受範圍之内,轉LPR,即使利率上行在現有政府體制下也不會出現離譜現象,所以吃了定心丸,堅定支持市場化利率改革。

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