【政策风向标】市场化利率改革又进一步 工农中建统一换锚！

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日期：2020年8月13日 下午6:59作者：李莹 編輯：彭尚京

近来楼市政策多。

新契税法正式发布，将于2021年9月1日起施行。五大行又统一口径，将于8月25日其对存量房贷进行统一换锚。

这下那些纠结于选择定期利率还是LPR的房贷一族观望的时间不多了，再不决定，银行就帮你安排了。

到底转不转LPR?五大行给你安排

2020年8月12日，工建农中邮储五家国有银行同日公告，将于8月25日起对符合批量转换条件，但尚未办理转换的个人住房贷款，统一调整为LPR定价。

存量房贷转LPR定价已经有段时间了。

根据此前央行公告，今年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，也可转换为固定利率。

对此，易居研究院智库中心研究总监、港股100强研究中心专家顾问严跃进幽默点评，最早存量贷款换锚是强制的，但是今年疫情下突然政策有所松动，商业银行也明确可以自愿选择是否调整。

但是却出现了一个非常尴尬的现象，很多购房者经常咨询“要不要调整”，咨询多调整少，导致银行人员在解释这个问题上非常疲惫。

而且解释不清楚，反而会被投诉，最后把整个银行的工作计划都打乱了。所以到了8月份，本身是LPR换锚的最后节点，估计银行急了，又改为强制了。

那文中指得“符合批量转换条件”又是什么意思？

是指2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的，参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款）。

如果你还没有来得及更改房贷利率，那么很可能就会在12天后被自动切换为LPR定价方式。不过这个规定也有余地，如果不希望被转换，可与银行协商撤销。

根据规定，若批量转换完成后，对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

被银行安排，购房者吃亏吗？

房贷一族锱铢必较、犹豫不决，银行当然着急。其实在这之前，已经有还贷一族果断转为LPR定价。

根据8月6日发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》数据，截至2020年6月末，存量贷款定价基准转换进度已达55%。其中，存量企业贷款转换进度为76%。

我们今天讲的存量个人房贷当然也是包含在上述55%里面，虽然没有具体数据，但预估里面相当一部分是个人房贷。

虽然已经有人自觉进行转换，但仍有人在磨磨蹭蹭，不确定转了是沾光了还是吃亏了。

银行急了。离央行给出的8月31日期限没有几天，此次，不然银行这次也不会单独将个人房贷单独拎出来催促了。

这个选择题这么难做，大部分还是怕转了吃亏。毕竟房贷一族大部分是刚需，谁的钱也不是大风刮来的，刚需的抗风险能力还是比较差的。

拿不定主意就去银行柜台问问，工作人员还是只能友情提示，转不转还得看你个人对未来利率走势的判断。

客观来讲，确实是这样。眼下来看，转LPR很划算。原来商业贷款买房的利率都不低哈，以6.35%举例，如果你购房用的是这个利率，还获得一个85折，那购房利率就是5.40%。

而转换成LPR的话，按2019年12月LPR报价4.8为基准，来找到你的加点基数为5.40%-4.8%=0.6%

而今年7月20日的LPR报价已经连续3个月没有调整，5 年期以上品种报 4.65%，则转换LPR后的利率是4.65%+0.6%=5.25%

两厢对比我们可以发现，新的LPR报价方式比原利率减少15个百分点。这样看你每个月至少要省一杯星巴克的钱，转LPR比转固定利率划算多了。

不过我们也要看中长期LPR走势，这个决定了你未来是继续享受这个优惠，还是面临利率上行风险。

从近期看，7月份LPR 报价已3个月未发生变化，此外7月LPR与当月投放的MLF利率相同，均与上期相比没有变化。

LPR 报价三个月没发生变化，意味着央行正在采用更审慎的货币政策。随着国内经济复苏，央行的货币政策也将趋于灵活、常态。

但疫情对经济的影响仍未过去，货币政策难言收紧，整体宽松方向没有改变。所以房贷每剩几年的转LPR肯定合适，但中长期LPR走势将受经济、通胀、收入等诸多因素影响，不确定性较强。

房贷成本降低，房价是否上涨？

根据前文所讲，疫情之下，LPR利率确实降了不少。

2019年8月20日，5年期LPR报价利率还是4.85%，到2020年4月20号就已经降至4.65%。

而5年期以上贷款更多是房贷，所以从需求端看，房贷利率是下降的。这意味着买房贷款成本降低了不少，直接利好房地产需求端。

那么市场真实的样子是这样吗？

新利率政策下，尽管各大银行都对新购房者采取LPR加点的形式来提高贷款难度，例如首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个点，二套更是加到105个点。

随着LPR今年来一路走低，房贷利率自然相应降低。

根据融360数据，从2020年1月开始，全国首套房房贷利率就出现下跌，迄今已经实现7连跌，总体下跌幅度达到0.3个百分点。

购房贷款成本降低，会否推升新一轮房价上涨？

这个担忧有点杞人忧天。买首套房的大概率是刚需，所以新利率政策直接对刚需形成利好，那么刚需进场只会让房价更稳定。

“房住不炒”已经成为本轮房地产调控的共识，调控调得是炒房者，而不是刚需，所以购房成本下降，也是政府给予普通人的福利。

而房价再次大幅上涨几乎不太可能，首先稳房价成为基调，再次，刺激房价上涨的炒房者已经被“限购”、“限售”、“限贷”禁足，没有施展手法的空间了。

总之，房贷一族大可放宽心，转定期尚在自己能力承受范围之内，转LPR，即使利率上行在现有政府体制下也不会出现离谱现象，所以吃了定心丸，坚定支持市场化利率改革。