【會議直擊】萬科中期純利約125.1億 祝九勝：入股泰禾不影響股東權益

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【財華社訊】萬科集團（02202-HK）发佈截止2020年6月30日止的中期業績。期內，集團實現營業收入1463.5億元（人民幣，下同），同比增長約5.1%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤125.1億元，同比增長約5.6%；每股基本盈利人民幣1.11元，同比增長約4.0%。不派發現金紅利。

深陷融資困境的泰禾集團早前发布公告稱，萬科全資子公司擬以約24億的總對價收購其19.9%的股權。萬科集團總裁、首席執行官祝九勝在中期業績會上回應此次入股幫助同行走出困境。

祝九勝說，事情是否最終做成，取決於三方面因素，包括泰禾本身的求生慾、金融機構的理解程度，「他確實是過度負債，如果要求還本付息會導致現金流的枯竭。我個人認為，要麼集體沉船，要麼集體上岸，由金融機構決定。」此外，也要看福建省政府和金融辦怎麼處理轄下企業的困難。

他強調，萬科會全程參與，處理好這件事，前提是不影響萬科股東的權益和收益。

期內，公司房地產業務銷售持續改善，1至6月，集團實現合同銷售面積2077.0萬平方米，同比下降3.4%；實現合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%。銷售的產品中，住宅佔90.5%，商辦佔6.0%，其它配套佔3.5%。

公司管理層表示，受到疫情影響全國房地產業務出現大幅下滑，3月份以來，隨著疫情防控形勢的好轉，市場逐步企穩回升。

管理層續說，上半年土地競拍市場較激烈，萬科堅持理性投資，在做好安全與發展平衡，收益與風險匹配的前提下，發掘各類潛在的投資機會。我們一共獲取了55個項目，總規劃建築面積980.2萬平方米，權益規劃建築面積504.6萬平方米，權益規劃建築面積佔總規劃面積的51.5%。上述項目的權益地價總額約321.3億元，均價為6368元每平方米。獲得建築面積的區域從高到低分別為中西部區域、北方區域、南方區域和上海區域。

截至上半年期末公司各類型儲備的總建築面積為1.5億平方米。受疫情影響，上半年新開工和竣工項目的節奏有所放緩，上半年新開工面積1835.6萬平方米，同比下降6%，完成全年開工計劃的62.8%；實現竣工面積1074.5萬平方米，同比增長1.4%，完成竣工計劃的32.4%，預計全年竣工計劃將與年初計劃基本持平。

萬科上半年物業實現營業收入67.0億元，同比增長26.8%，其中55%來自於萬科以外的項目。期內萬科物業累計簽約建築面積6.8億平方米，已經接管面積5.2億平方米。萬科物業新簽約建築面積0.53億平方米。

有息負債方面，從境內境外來看，公司境內負債佔比74.5%，境外負債佔比25.5%。人民幣負債佔比74.6%，外幣負債佔比25.4%。

展望下半年，管理層說，疫情和經濟存在較多不確定性，集團將堅持積極銷售，全面落實好產品、好服務、好項目，提升基本盤和行業競爭力，提升各項業務效益和效率，並提升投資質量，提倡長期有質量的發展。

萬科集團總裁、首席執行官祝九勝及其他公司管理層出席視頻記者會，並投資者和記者回答提問，節錄如下：

Q: 上週末政府推行重點房地產企業資金監測和融資管理規則，有消息說政府設置了淨負債率等三道紅線，公司是否了解相關政策？對公司經營有何影響？

A：監管機構是從規範房地產行業和規範金融風險的角度出台相關規則，我們會盡快研究和盡快適應，公司的財務和現金狀況非常穩健，我們的淨負債率保持在27%的低位水平，有息負債佔總資產約15%，連續11年經營現金流為正。

Q: 今年上半年公司拿地金額較去年為什麼減少很多？下半年會不會增加拿地？

A: 我們堅持穩健投資原則，每個季度都在疊代公司的投資策略和原則，在手的資源可以保證公司未來2-3年的發展。我們會不斷關注市場變化，捕捉良好的投資機會，不會去追高，也不會過於保守。

Q：萬科在TOD領域拿地的規劃以及優勢。

A: TOD領域是跟城市更新改造領域重點並行的領域，TOD和城市軌道交通相關，城市發展方向和交通和人口的流動密切相關。我們從2010年開始在加強投入TOD領域，提升運營效果，累計獲取49個TOD項目，涉及建築面積1853萬平方米，累計投資約2400億元，每個項目維持40至50億投資。我們這幾年建立了對城市的理解能力，強調深耕城市，發揮自身優勢，加上深鐵集團入股萬科增加了公司對公共交通的運營視角。我們通過這些項目得到政府、軌交企業很好的回應和互動。

Q：萬科如何看待下半年的政策和行業走勢？

A：整個行業的長期政策和基調，「房住不炒」，沒有改變。我們會不斷觀察和適應，為行業發展穩定做出貢獻，做好自己的事情。

Q: 公司上半年結算後稅後口徑的毛利率為24%，較去年降了4%，是什麼原因？全年結算毛利率的大致預期？

A: 今年的毛利率有回落，2019年的毛利率是在2017年和2018年銷售高點結算的。近年房地產行業企穩，地價佔售價比不斷上升，地產行業毛利率下降是一個長期趨勢，我們銷售的毛利率較已經結算的毛利率低，可能還會有小幅回落。

Q: 商業地產業務和物流地產業務會不會分拆上市？

A: 目前沒有這樣的計劃。

Q: 西北區域事業部成立的目的。如何看待大西北市場？五大區域發展任務有什麼不同？其他區域有沒有分拆計劃？

A：我們昨天成立了西北區域事業集團BG，西北5省面積較大，在管理半徑上相對較大。我們為了應對管理半徑較大的問題，在銀川、西寧、蘭州、烏魯木齊為一個小聯盟，更好形成他們業務之間的互通、互助。西北BG的成立是為了更好加強萬科各項業務在西北的發展，以西北作為內循環的大背景下，深耕「一帶一路」的支連城市。在西北BG成立後，目前5大BG管理的半徑在大致高鐵5小時、飛機1.5小時，已經符合我們區域半徑的管理要求，目前沒有新的拆分計劃和打算。

Q: 淨負債率比去年進一步降低，但是會不會投資偏保守？公司對行業未來的市場判斷。

A: 公司一直堅持穩健的財務政策，淨負債率控制在40%以下的水平，今年上半年為約27%，比去年下降。儘管面對疫情，我們的經營性現金流保持226億這樣相對較高的水平。我們認為現金流是企業的生命線，不會放大槓桿謀發展，而是追求穩健的經營。

Q：入股泰禾集團的原因和邏輯。

祝九勝：泰禾的問題更多的是資金和融資的問題，他的產品能力和基礎能力不錯。大家在一個行業里面，都是中城聯盟的成員企業。行業難做的時候，更需要行業本身的智力和行業自己的規範行為，這是我們考慮這個問題的主要邏輯。當泰禾面臨投資約束時，尋求萬科在內的企業一起想辦法處理。萬科即使能成為他的第二大股東，也只是以新的董事會授權指導下的正常運作。