【會議直擊】中梁控股(02772-HK)有信心未來幾年繼續保持有質量的增長

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中梁控股(02772-HK)已公佈中期業績，截至2020年6月30日止六個月，該集團錄得合約銷售金額約為人民幣677億元，同比增加約6.3%。總收益約為人民幣237.67億元，同比增長約15.62%。股東應佔淨利潤約為人民幣12.06億元，較去年持平；股東應佔核心淨利潤約為人民幣13.08億元，同比增長6.2%。每股盈利人民幣0.34元；每股派息16.3港仙。

於2020年6月30日，現金及銀行結餘為人民幣350.21億元及已收客戶按金(合約負債)為人民幣1250.96億元。債務總額為人民幣528.09億元及淨負債比率為69.9%。

中梁控股董事長及執行董事楊劍先生、執行董事及聯席總裁陳紅亮先生、執行董事及聯席總裁李和栗先生及執行董事、首席財務官及副總裁遊思嘉先生於8月25日舉行網上會議，並回答記者提問，部份節錄如下:

Q:毛利率按年下跌1.9個百分點的原因是什幺?上半年只達全年銷售目標的約40%，下半年可售資源有多少?會否達標而採取比較激進的定價策略，下半年毛利率會否有下行的風險?

A:首先第一的話就是我們下半年的可售資源應該不會少於1600個億人民幣，以我們過往可以做到的去化率的話，我們應該相信我們下半年對於我們整體的銷售目標的覆蓋度應該還是不錯的。實際上首7個月我們的完成比例已經提升到74%，我覺得在前30~50強左右的房企,目標的完成度應該還是算是比同業的平均水平還是要高的,所以我們覺得對於我們特别是下半年的銷售，我們還是有信心的。

實際毛利率方面，上半年的毛利率下降的話，主要是反映最近2~3年土地價格的上升，但另外一方面售價受到各地的城市的都有限價的舉措，所以出現毛利率的下降，但是其實剛剛在報告里面提說，其實對於淨利潤方面的話，我們也採取了費用還有稅率的一些的介紹，所以在淨利潤方面的下降對我們來講並不太明顯。

未來的話其實現在在售的毛利率跟我們現在的確認的毛利率，現在在售跟反映兩年前的毛利的情況其實已經比較接近了。所以我覺得應該我們的毛利率水平大概22到25左右應該會穩定下來，未來的話我覺得也預期最近的地價，今年的地價還是比較平穩的。另外的話也有分化的情況，我也相信國家對於限價的政策應該也會持續，但是應該也不會再加劇這個情況，所以我覺得對於毛利的趨勢，我們未來在現在水平應該是平穩的。

Q:2019年業績會上，中糧控股披露其2020年的銷售目標為1680億元。今年前7個月中糧控股完成年度目標約47%，下半年集團在年度銷售目標方面會否有所調整?會採取怎樣的措施來保證銷售額?

A:2020年我們的目標1680億，我們還是有信心能完成的。一方面，我們今年上半年的完成了早截至7月份完成年度目標是47.8438%。那幺這個是基於上半年的疫情影響，以及我們本來年初製定的目標，供貨目標上半年和下半年是46開，是40和60比例，所以本來就是比較符合我們原來預定的銷售的節奏。

其次我們下半年的供貨還相對比較充足的，有1600億的可售貨值。剛才講到的上半年的下半年的供貨，四六開的比例，供貨還是比較充足的。第三，應該來說我們的供貨的結構還是比較好的。那幺我們目前的這個貨源供貨主要是在二線和強三線，那幺能力比較高，而且區域相對比較分散，市場需求還是比較旺盛的。所以綜合來看，目前的情況以及我們自身的一些工作資源，我們覺得我們的1680億的指標還是有信心完成的。好，謝謝。

Q:非銀行貸款的佔比下降31%，下半年是否還會有下降?長遠的目標會減到多少?對於近期内地傳出收緊境内融資問題，公司有何看法?對公司會產生怎樣的影響?剛才公司提到的融資成本下降的目標是多少?公司投資空間還是挺大的，公司曾提及投地預判為銷售額的50%~60%，也提過負債，其實目標會控制到70~80%之間。既然這樣也要為明年的增量做好準備，今年的買地計劃是否會加碼?

A:先說最近關心的一個政策的問題。首先應該最近媒體也有報道，國家對於房地產的融資開始在收緊也好，開始管控也好，我們對於國家要求現在也在了解當中，那幺總體的話，我們覺得對於國家房住不炒，控房的金融系統，對於房地產總量的主調我們是支持和積極配合的，詳細的一些的要求還沒有出台，所以我們也不過多的評論。我們覺得對於房地產的行業來講，總體的槓桿控制還有平穩增長，對整個行業其實也是健康的。

那幺我們自身的話，到6月30號為止，我們非營的貸款的佔比是31%，上半年我們覺得可能還會有一些下降的空間，但是要看新的這些的融資的渠道，還有申請的額度的情況。長遠我覺得在整體控渠道，控融資額度的大的環境之下的話，我們覺得非營的渠道其實對我們來講，我覺得增量不一定，但是佔比還是會有一部分的。那幺這個也是比較安全和可靠的一個渠道，大概的佔比我們覺得暫時來看，應該是有可能下降到25左右。

關於融資成本方面的話，我們感覺控了融資渠道以後，其實對於房地產的融資的供應還是比較充足的，比較充分的。特别你看到上半年銀行LPR的定價下調，還有央行對於流動性的加大，來抵消消費市場對於疫情的影響，那幺我們感覺融資成本在現有的水平，因為我們存量的融資成本還是比較貴的，新做的一些融資已經降下來了，今年大概在一個點到兩個點左右。所以我覺得覺得加權平均到今年年底，在現有的水平，我覺得還是有繼續下降，大概我預期還有可能可以下降0.5個百分點左右。對於我們本身的融資成本在業内來講，因為我們上市上的比較遲，所以還是有下降的空間。

投資方面的話，我們對於銷售還有投資都是保持我們的節奏，第一我們並不會太過悲觀。第二的話我們也不會過度的進取。所以我們現在實際上對於我們的銷售，我們是準備用大概50~60來做投資，當然也是取決於土地市場的吸引力。那幺我們覺得暫時我們不會在這個基礎上特别多調整，我們的貨值供應從今年下半年到明年的頭兩個季度還是比較平穩的，也比較平均，我們也不會特别的著急。所以的話我們現有的一些突出的舉措應該均是可以為了明年的增量，做到增量的要求。未來的話我們會隨行就市，保持合理的投資，謝謝。

Q:注意到公司籌建粵港澳發展集團的通知，請分享公司在粵港澳的戰略佈局和規劃。目前公司有幾個區域集團及發展策略又是如何?公司如何看待粵港澳未來的發展?

A:粵港澳發展集團是我們中梁原南方大型集團的中心，覆蓋的區域，目前是原南方區域集團的一個區域，這個是公司響應國家大灣區建設所做的一個分析法。中梁一直秉承高質量發展的理念，這次設立粵港澳大灣區發展集團，主要還是為了能夠實現中梁業績增長的第二個曲線，能夠更加快速打開粵港澳大灣區的市場，以粵港澳大灣區為中心，提高中梁控股集團在南方的佈局以及市場的增量。同時也是響應國家重大戰略決策，服務日常的大灣區的建設。

Q:公司在今年以來新增土儲中的不同能級城市的分佈情況如何? 請分析今年土地的投資策略和公司在二線城市的土地投資策略。

A:首先我們公司從2018年的下半年，我們開始重新回歸轉二線以及強三線，當時也提出了對4線的投資還相對比較謹慎，標準一直在提升。這是我們在城市佈局上一個比較大的投資策略的變化，那幺實際上是從2018年下半年就已經開始調整，那幺這是方向。第二個對於整體的策略，我們還是打開投資佈局，還是要提升能級，提升投資的問題。那幺城市能級提高，需求就比較充足，市場比較健康。那幺同時我們還要堅持原來的開拓區的生根，那幺這是我們整體的投資在佈局上的一些策略。

那幺第三點，我們在今年上半年，我們的投資的工作中，我們的二線的投資額的佔比64%，三線的投資的佔比27%，這樣的二線和三線的投資比例已經達到91%，那幺也基本上實現了我們轉二線及強三線這樣一個佈局，那幺效果已經出現了。

那幺對於我們的投資的策略，或者具體的一些二線城市的投資策略來講，我們整體還是要比較堅持我們週期和結構的打法，順應市場的週期，尋找里面比較好的優質的結構。在提升能級的同時，我們還關注土地的所在市場的板塊的供需情況、供貨的政策情況及現金流的週轉政策情況。同時我們也堅持不拿地王，我們還是追求有性價比的土地。那幺對於投資這塊整體規則來講，還是運用科學的辦法運用自己完善的投資的體系，那幺尋找比較性價比比較高的土地，不激進，然後保持樂觀的態度。好，謝謝。

Q:受上半年疫情的影響，境内外融資環境發生變化，導致房企融資結構以融資成本出現分化，這對於中梁控股的融資情況有何影響?對未來的融資結構又有什幺樣的展望?

A:首先的話，其實上半年雖然有疫情，但是境内的流動性是非常的充裕的，那幺我們的央行也及時做了很大關於增強流動性的一些的措施。境外情況也更加明顯，雖然上半年有波折，但是的話美國聯儲局現在也是無限量的在放水，那幺總體我們看到的一個趨勢就是上半年房企的融資的成本其實整體都是下降，境内的下降的幅度是比境外要大的。境外是三、四月份有波波動，但是隨著五六月份境外的發債也開始火熱起來，所以其實融資成本，各渠道的融資成本其實都是在下降。

那幺也因為這個原因，可以看到我們的整體融資成本是下降了0.5%，本身我們的下降幅度相對於前50強還是算是比較高的，因為主要我們以前處於的基數比較高。現在下半年的情況，我們的感覺剛才也說過了，央行跟住建部開始在推動整體房企需要降槓桿的一個要求，我覺得出發點還是健康的，對於業内來講，我們對於這方面的話，我們覺得對我們自身應該影響不會太大。因為主要剛剛也說過了，我們的絕對有些負債水平是在基本上在30~50強里面應該也是最低的，所以我覺得這個調整對我們來講應該也沒有太大的影響。融資結構方面的話，主要是取決於可以拿到的額度，如果額度可以拿到的，我們主觀上還是希望把我們非營的佔比把它降下去。其實到上半年我們已經降到31%，本身相對我們去年做業績報告的時候，要我們的自身提的要求降到30%左右，我們基本上也很接近了。

那幺下半年我們覺得可能也有一些在下降的空間，主要是靠我們的一些直接融資的渠道來做替換，那幺包括了境外的一些融資，是也包括了境内的ABS類的這種。我們境内的ABS還有資產化的融資，現在也取得良好的進展。那幺我覺得應該還是見今年年底降到30%，甚至到明年首季度或者二季度降到25%左右水平，這個應該是存在這樣的一個空間的，那幺如果做到的話，我們主力的融資還是以境内的銀行渠道，再加上直接的渠道就進入内外的發債，還有一點分類來支持，這些大概是關於融資的一些的情況。

Q:公司如何應對行業的變化，未來發展未來計劃會在行業里面處於何種地位?與同業相比有哪些優勢有和不足，未來三年的規劃又是如何?

A:應該來說首先對於中國房地產市場還有一個企業的認知，因為在新的這種環境下，我們還是這個政策，國内的房地產政策還是圍繞穩，這個是來推動房地產發展，應該是穩房價穩地價穩預期。但是穩的情況下里邊有很多結構和分化，因為中國的房地產市場的細分仍然比較分散，恰恰有這種分散和細分的市場，中國市場比較大，所以說里面很多的結構性機會還是有的，那幺包括前面的需求還是比較大的。所以我們對整個行業的市場的潛力，我們認為還是非常巨大，還是有機會的。那幺分化中尋找機會，這是對這個行業的認知。

那幺對於我們來講，首先還是要堅持我們的強化的佈局，快速發展。這里面我們還是繼續打造好我們的阿米巴的生產系統，來打造我們的組織。那幺同時繼續提升我們的管理團隊的操盤能力，包括我們的運營能力，同時在這個模式上繼續優化，使用我們的標準化的模式進行開發，那幺促進我們的業務的週轉。那幺這是第二點，就是通過我們的組織，通過我們的模板，通過團隊來推動我們的業務的持續的良性的發展。

第三點，應該來說是我們的投資能力，目前我們又有比較領先的土儲，以及比較好的投資的業務模式，應該來說在市場上佔有比較有利的地位。那幺在投資團隊這一塊，有超過700名投資人員，覆蓋了100多個地級市，那幺覆蓋率比較廣，而且我們的模式模板比較科學，團隊投資比較精準，那幺我相信在我們的團隊、在模板，在流程共同支持下，我們也可以長期的獲取比較有質量的土地，來促進我們業務持續的增長，為股東和其他利益者帶來相關更大的價值。

那幺從第4點來講，還是講我們的銷售，剛才也回顧過了，我們的銷售我們還是有信心完成年初製定的10%的增長的速度。具體的它的原因也闡述過，這一塊也是基於運行的影響和現實的我們一些節奏的調整，那幺還是有一些支撐的。實際上從2018年開始，我們已經連續三年，我們的銷售額都已經超過千億，而且每年都保持速度的增長，說明了我們的整體的經營還是非常穩健的，模式還是非常成熟的。那幺最後基於我們的阿米巴的生態模式，我們的組織，我們富有經驗的管理團隊，以及我們的投資以及經營，我們還是有信心，未來幾年我們繼續能保持穩定的有質量的增長。

其實這一年多時間我們也獲得了多家國際知名券商的分析師的覆蓋，包括中信里昂、建銀國際、傑弗瑞等對我們中梁的一些收益率和高持續的增長比較積極看好，應該來說我們還是非常有信心的。