美的置業(03990-HK):部分高熱度城市地價已超2018、19年

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【財華社訊】美的置業(03990-HK)公佈2020年上半年業績，股東應佔盈利20.24億元(人民幣.下同)，同比上升14.4%；核心淨利近23.57億元，同比增加24.7%；不派中期息。收入近209. 37億元，同比增長47.5%。每股基本及攤薄盈利1.64元，升10.1%。

集團連同其合營企業及聯營公司的合約銷售金額約482億元，同比增加2.1%。於2020年6月末，集團土地儲備的總建築面積達5,431萬平方米，涉及295個物業開發項目，覆蓋全國18個省級行政區的61個城市，其中通過合營企業及聯營公司參與了67個項目。

集團主席、執行董事兼總裁郝恒樂介紹，中央繼續堅持「房住不炒」，因城施策更加務實。疫情緩和後積壓的購房需求快速釋放，房地產交易從供需兩端助力市場復蘇，但城市間分化加劇，一線、核心二三線城市復蘇較快，弱二線及廣大三四線城市承壓明顯。企融資政策維持穩定，整體利率走低。

一季度疫情對集團銷售的影響已基本沖抵。受益於高等級城市項目入市以及產品力的快速提升，銷售均價較2019年同期增長5.6%至11,008元/平方米。受益於近年來的城市升級戰略，一線、強二線業績貢獻佔比達29%，二線佔比達43%。集團已進入60個城市，市場部署基本完成，往後是落地生根。

金融資源充足，杠桿水平進一步降低。於6月末集團持有總現金及銀行結餘為259.96億元，尚未動用的銀行授信額度874.1億元。於6月末淨負債率為86.8%，較2019年末下降約2.2%。

報告期內新增土儲中二線及以上城市佔比達85%，鞏固城市升級成果。疫情間率先啟動線上售樓中心，上半年線上營銷金額近百億；迅速上線疫情管理功能，保障8萬名工人安全復工復產。

2020年下半年業務展望，他認為「房住不炒」依然是主基調，邊際放松空間有限。「因城施策」的長效管理機制下，地方樓市政策更為穩健，市場將繼續保持平穩運行態勢。2020年下半年，集團將充分研判市場變化，合理把握投資節奏，結合行業周期、城市周期、城市庫存及可持續發展能力綜合考慮進行土地獲取，加大城市更新項目的拿地力度，打造城市深耕的競爭力。

美的置業主席、執行董事兼總裁郝恒樂、高級副總裁徐傳甫、執行董事兼首席財務官林戈、執行董事兼總裁助理林冬娜，於8月21日早上出席業績網上發佈會，並回答記者提問，節錄如下:

Q: 部分地區房地產政策有所收緊，會否出現價格戰?

A: 行業趨勢呈「穩」態勢，房地產市場出現大規模價格戰機會不大，部分城市房價仍會漲升，各地城市化水平不一樣。除非個別存在現金流壓力大的開發商，否則看不到有價格戰。下半年集團會兼顧流量與價格。

Q:下半年融資市場環境如何?

A: 上半年融資成本下降明顯，與上半年整個融資政策偏鬆有關，公司自身亦獲資本市場認可。未來融資市場仍會分化，優質公司融資成本愈來愈低。

Q: 會否安排旗下美的物業上市?

A: 美的物業在新三板或香港上市，未有具體計劃，為時尚早。

Q: 如何看待下半年土地市場走勢？公司下半年拿地計畫？全年預計拿地金額是多少？

A: 土地市場冷熱不均，部分熱度高的城市地價已超過2019、2018年，具資金避險性質。預期第四季土地熱度有所控制，央行已提出要穩，下半年四季度企業資金亦相對緊張。集團拿地金額於年初已有預算，為銷售金額的1/3，並會按淨現金情況作調整。

Q: 集團的投地標準。

A: 房地產市場仍以「穩」為基本趨勢，但仍存在內外不確定性，會採取審慎拿地策略，不追高，以核心財務指標研判土地，以利潤率8%來衡量，不同城市會有彈性管理。看重內部回報(IRR)20%。