31省房地產投資規模出爐，各省「因城施策」空間即將開啓？

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疫情對房地產行業衝擊，讓2020年前兩個月房地產投資規模急劇收縮。

統計局數據顯示，2020年前兩個月，1-2月份，全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資7318億元，下降16.0%。

即使這里面排除疫情影響，2020年也是房地產業穩發展的一年，在越來越貴的土地成本、相對困難的融資面前，行業增速或也將有所下滑。

具體到31個省市自治區，房地產投資情況也不儘相同。在這個行業週期底部，各地房地產投資情況如何？未來行業有沒有政策空間？

江蘇、廣東、浙江位列投資規模前三甲

在傳統認知中，房地產業在經濟較發達省份比較繁華。

以GDP論經濟發達程度，2019年廣東首次突破10萬億元，繼續領跑全國、排名第一。江蘇、山東、浙江、河南分列2到5名，GDP總量均超過5萬億元。

那這個五個省份的房地產投資情況近來如何？

根據國家統計局數據，前2個月江蘇、廣東、浙江三省份房地產投資額破千億，其中江蘇省達1333.97億元，居全國第一。

相較之下，同為GDP大省，山東、河南房地產投資規模相形見绌。山東為733.83億元，河南為416.63億元。

2020年1-2月，河南房地產投資規模尚不及福建525.24億元，以及四川672.61億元。

按照房地產投資規模劃分，大致可以將31個省份歸為四個梯隊。第一梯隊是投資規模破千億省份，即江蘇、廣東、浙江。

第二梯隊，開發投資規模在500到1000億元之間的省份有5個，分别為山東、四川、上海、安徽以及福建。

第三梯隊，投資規模位於100到500億元之間有14省份。這個檔次省份最多。

第四梯對，投資規模低於100億元以下，餘下9個省前兩個月房地產投資規模位於這個檔次。其中青海以及西藏未達1億元。青海為0.13億元，位居全國末尾。

未來樓市還有政策空間嗎？

為什麽房地產投資規模降溫這麽大？只是單純受疫情影響嗎？這個開篇我們也提到，疫情是最直接原因。

前兩個月房地產銷售端受疫情影響嚴重，1-2月商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。

銷售端冷淡，讓房企無力回款，造成的資金壓力傳導至投資端自然會對投資產生影響。

這個趨勢會隨著疫情影響減少而消散嗎？答案是不會。即使疫情過去，但房地產行業仍然面臨政策調控壓力，以及日益高漲的拿地成本壓力。

「房住不炒」下，未來房地產投資將保持一個較低增速。

近來各地「因城施策」，推出不少利好樓市的舉措，有的因尺度太大，還被迫中止。在低迷的市況下，房地產還有政策機會嗎？

太平洋證券研究院給出一種測算方式：假設我們完成「十三五」目標則需要2020年增長達到約5.6%，2020年全年房地產投資需達到7%左右。

假設1季度房地產投資同比增速為-5%。從房地產銷售數據來看，投資數據未來並不樂觀，我們的假設相對中性。

1-2月百強房地產企業銷售面積同比增速-25%，百強房地產企業銷售面積佔全國 75%左右，因此計算1-2月全國房地產銷售同比增速約-30%，考慮到3月仍受一定影響，1季度全國房地產銷售面積約-35%。

基於以上測算和假設，2-4 季度房地產投資增速須達到9.71%。考慮到2020年房地產投資不容樂觀，很難達到2019年9.9%的增速，因此未來房地產政策空間較大。

從歷史經驗看，中國房地產刺激政策主要有2009年4萬億和2016年棚改貨幣化去庫存。房地產普通政策主要有降低首付比和限購限貸等。

「因城施策」下，各省較為適宜房地產普通政策刺激，但這個往往也是最直接有效的，例如放松限購、限貸等。

2020年各省樓市將開啓何種政策空間，讓我們拭目以待。