以代建名義上市，綠城管理能否博得行業頭彩？

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我們看慣了房企上市新聞，房企拆分物業上市新聞，如今又有一家房企開始拆分旗下代建業務上市了。

綠城中國拆分代建業務，綠城管理以行業龍頭身份衝刺港股IPO

2月28日，港交所披露，房企代建企業綠城管理已經遞交招股書，公司為綠城中國分拆業務，是目前代建行業最大公司，佔據建代行業超四成份額。

綠城管理歷史可以追溯至2010年9月，彼時綠城集團成立綠城建設管理，開始代建業務。

代價公司就是幫助項目擁有人主導物業開發程序，並提供涵蓋整個物業管理生命週期的全方位代建服務。

根據中指院研究，綠城管理是首家輕資產業務模式的代建公司。

眾多物業開發商已開展代建服務，中國代建市場高度競爭，且高度集中。

根據中指研究院資料，2018年中國有24家在房地產行業承接項目的大型代建公司，已訂約總建築面積約2.08億平方米，其中72.9%和84.8%由代建行業前五大及十大公司管理。

按2017年、2018年累計已訂約總建築面積、2018新訂約總建築面積及2018年總收入計算，綠城管理是中國房地產市場最大的代建公司。

2018年，公司擁有106個新訂約項目，新訂約總建築面積約為2240萬平方米，佔據中國代建市場41.4%的市場份額。

自成立以來，綠城管理業務穩健成長，總收入由2017年的10.16億元，增加45.8%至2018年的14.81億元。

業績之所以迅猛增長主要依賴於不斷擴大的商業代建業務。其自行及透過業務合作經營的商業代建項目數量由2017年底的80項增加至2019年9月末的141項。

由此商業代建也成公司收入大頭。2017年、2018年以及2019年前9月，分别產生約8.07億元、11.46億元、10.98億元，分别佔其總收入約79 .4%、77 .3%、72 .6%。

毛利率、淨利率「碾壓」房企平均水平

中國房地產行業轉型，以及土地收購和物業開發管理分離下，異軍突起的專業代建，以輕資產業務模式，有效降低風險，並推動業務快速增長及盈利。

2017年、2018年以及2019年前9個月，公司毛利分別約為5.77億元、7.44億元、6.79億元，毛利率分別為56 .8%、50 .2%、及44 .9%。

足夠高的毛利率水平也奠定公司盈利競爭力。2017年、2018年以及2019年前10個月，公司持續經營業務淨利率分别約為25.2%、24.5%、19.6%。

代建業務毛利率、利潤率都在碾壓傳統物業開發商。根據中國指數研究院，2018年中國代建公司平均淨利率整體而言較傳統物業開發商淨利率高。

以房地產發展鼎盛的2018年為例，據克而瑞數據，2018年，176家上市房企毛利率的加權平均值和中位數分别達到31.1%和32.8%。

同時，176家上市房企淨利率的加權平均值和中位數分别達到13.1%和11.7%。

代建業務房企只需要提供開發、設計及管理團隊即可。因此代建業務主要成本是人工費用，這種輕資產模式也讓企業容易獲得遠高於獨立開發的毛利率水平。

從綠城管理看，2017年、2018年以及2019年9個月，公司員工成本分别約為3.43億元、3.94億元以及3.06億元，分别佔銷售成本78.1%、53.4%以及36.7%。

疫情對工地復工以及現金流影響

2019年底，新冠肺炎疫情蔓延，給建築行業開工造成嚴重影響。

雖然北京等地政策有鼓勵工地陸續開工，但實際口罩等防疫物資缺位、人員隔離等具體仍是復工的最大阻力。

綠城管理表示，疫情對公司業績、財務狀況沒有產生重大不利影響。公司已經於2月17日已經正式恢復現場工作。

於遞表日期，公司待建項目絕大多數已經收到地方政府復工批準，並於2020年3月逐步恢復現場工作。

雖然綠城管理各個地區工地已經陸續準備復工，但已經延期的開工和工地潛在的復工延遲，會否對公司現金流已經造成影響？

招股書顯示，截至2019年9月底，公司期末現金及現金等價物約為8.63億元，而對應的一年内到期的銀行及其他借款為0,顯示公司在還債方面毫無壓力。