以代建名义上市，绿城管理能否博得行业头彩？

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我们看惯了房企上市新闻，房企拆分物业上市新闻，如今又有一家房企开始拆分旗下代建业务上市了。

绿城中国拆分代建业务，绿城管理以行业龙头身份冲刺港股IPO

2月28日，港交所披露，房企代建企业绿城管理已经递交招股书，公司为绿城中国分拆业务，是目前代建行业最大公司，占据建代行业超四成份额。

绿城管理历史可以追溯至2010年9月，彼时绿城集团成立绿城建设管理，开始代建业务。

代价公司就是帮助项目拥有人主导物业开发程序，并提供涵盖整个物业管理生命周期的全方位代建服务。

根据中指院研究，绿城管理是首家轻资产业务模式的代建公司。

众多物业开发商已开展代建服务，中国代建市场高度竞争，且高度集中。

根据中指研究院资料，2018年中国有24家在房地产行业承接项目的大型代建公司，已订约总建筑面积约2.08亿平方米，其中72.9%和84.8%由代建行业前五大及十大公司管理。

按2017年、2018年累计已订约总建筑面积、2018新订约总建筑面积及2018年总收入计算，绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司。

2018年，公司拥有106个新订约项目，新订约总建筑面积约为2240万平方米，占据中国代建市场41.4%的市场份额。

自成立以来，绿城管理业务稳健成长，总收入由2017年的10.16亿元，增加45.8%至2018年的14.81亿元。

业绩之所以迅猛增长主要依赖于不断扩大的商业代建业务。其自行及透过业务合作经营的商业代建项目数量由2017年底的80项增加至2019年9月末的141项。

由此商业代建也成公司收入大头。2017年、2018年以及2019年前9月，分别产生约8.07亿元、11.46亿元、10.98亿元，分别占其总收入约79 .4%、77 .3%、72 .6%。

毛利率、净利率“碾压”房企平均水平

中国房地产行业转型，以及土地收购和物业开发管理分离下，异军突起的专业代建，以轻资产业务模式，有效降低风险，并推动业务快速增长及盈利。

2017年、2018年以及2019年前9个月，公司毛利分別约为5.77亿元、7.44亿元、6.79亿元，毛利率分別为56 .8%、50 .2%、及44 .9%。

足够高的毛利率水平也奠定公司盈利竞争力。2017年、2018年以及2019年前10个月，公司持续经营业务净利率分别约为25.2%、24.5%、19.6%。

代建业务毛利率、利润率都在碾压传统物业开发商。根据中国指数研究院，2018年中国代建公司平均净利率整体而言较传统物业开发商净利率高。

以房地产发展鼎盛的2018年为例，据克而瑞数据，2018年，176家上市房企毛利率的加权平均值和中位数分别达到31.1%和32.8%。

同时，176家上市房企净利率的加权平均值和中位数分别达到13.1%和11.7%。

代建业务房企只需要提供开发、设计及管理团队即可。因此代建业务主要成本是人工费用，这种轻资产模式也让企业容易获得远高于独立开发的毛利率水平。

从绿城管理看，2017年、2018年以及2019年9个月，公司员工成本分别约为3.43亿元、3.94亿元以及3.06亿元，分别占销售成本78.1%、53.4%以及36.7%。

疫情对工地复工以及现金流影响

2019年底，新冠肺炎疫情蔓延，给建筑行业开工造成严重影响。

虽然北京等地政策有鼓励工地陆续开工，但实际口罩等防疫物资缺位、人员隔离等具体仍是复工的最大阻力。

绿城管理表示，疫情对公司业绩、财务状况没有产生重大不利影响。公司已经于2月17日已经正式恢复现场工作。

于递表日期，公司待建项目绝大多数已经收到地方政府复工批准，并于2020年3月逐步恢复现场工作。

虽然绿城管理各个地区工地已经陆续准备复工，但已经延期的开工和工地潜在的复工延迟，会否对公司现金流已经造成影响？

招股书显示，截至2019年9月底，公司期末现金及现金等价物约为8.63亿元，而对应的一年内到期的银行及其他借款为0,显示公司在还债方面毫无压力。