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景業名邦上市在即,公司為何「脫穎而出」?
原創

日期:2019年11月18日 下午4:59作者:李瑩 編輯:李雨謙
景業名邦上市在即,公司為何「脫穎而出」?

11月15日,景業名邦集團控股有限公司(以下簡稱景業名邦)通過港交所上市聆訊,公司離上市又進了一步。

成立5年的小房企通過上市聆訊,靠一攬子收購擴張多元業務

提景業名邦,外界也頂多科普到這是一家小型房地產開發公司。不過提及其創始人陳思銘,景業名邦也多少沾染些名人氣息、大房企背書,而與眾不同。

「地產二代」、「創業」,陳思銘出自雅居樂實控人陳氏家族,是一名不折不扣的地產「富二代」。他的父親是雅居樂董事會副主席陳卓賢。

昔日王健林曾給王思聰5億元練手。2013年陳思銘也拿到一筆由「家庭資源提供」起步資金,開始創業。

與王思聰不同,陳思銘在一個擁有中國房地產業務背景的家庭中長大,因此對同一行業產生興趣,並決定建立自己的房地產開發業務。

這邊是景業控股。顯然,陳思銘選擇了一條自己熟悉、保險的行業,又有可靠外援,景業名邦想不成功都難。

成立5年,公司即將修成「正果」,已經於2019年6月向港交所遞交IPO申請。截至11月15日通過聆訊,上市已是板上釘釘。

盤點景業名邦的成功之路離不開一攬子收購。

據招股書顯示,2014年,公司收購廣州意濃,開始在廣州市打下第一樁生意。這就是公司首個開發的住宅物業「景業荔都」。

2015年,公司還收購廣州卓都,開始涉足物業服務領域。同年公司收購廣州舜邦切入物業租賃業務。而公司的酒店營運還是在2016年收購廣州卓思道開始。

以收購打開多元發展局面,也是景業名邦的「聰明」之處。但這個前提是公司必須要有足夠資金才行,所以這個成長路徑不是一般房企能模仿的。

背靠雅居樂這個「大樹」,景業名邦得到不少幫助。

除財務支持外,公司有不少高管也是從雅居樂調任而來。現任公司副主席劉華錫就曾在雅居樂長期任職。

無論從出身、還是成長經歷來看,景業名邦都是小房企中的幸運者。

市場為什麽給這家小房企機會?

2018年,地產行業調控趨嚴,且2019年看也沒有放緩迹象。在此清醒下,一批内地小房企加速上市,來緩解資金危機,並尋求資本市場力量來擴張業務。

已經成功上市的有中梁地產、中國天保集團、德信中國等,尚在排隊的有三巽控股、海倫堡地產、港龍地產等一大批小房企。

在這支龐大的隊伍里,景業名邦已經通過聆訊,算是幸運者。其實這份幸運也是源自公司自身業績和發展潛力。

2016財年-2018財年,公司總收益分别約為6.4億元、8.4億元、13.3億元,復合年增長率為44%。

上述財年對應溢利分别約為8450萬元、8610萬元、以及3.8億元,於三個年度的復合年增長率為112.6%。

2019年上半年公司收益約為7.6億元,純利約為1.8億元。整體來看,公司營收規模不大,但近4年發展勢頭迅猛,且整體處於業績快速上升期。

上述財年,公司毛利率分别約為25.7%、32.2%、38.6%。2019年上半年約為52.0%。

這串上升態勢的毛利率完敗時下一些主流房企,公司賺錢能力不差。

「低買高買」這個簡單的商業原理適用於任何行業。能取得較高毛利率,離不開公司較低的拿地成本。

2016-2018財年,公司土地成本(計入綜合全面收益表内的銷售成本)分别約為1.2億元、1.2億元、1.9億元。

分别佔對應財年已售物業成本總額的26.4%、23.9%、25.6%。這個數據在行業來說已經算是較低水平。

在這個連貫的財務鏈下,有較高毛利率,公司純利率自然也較為有優勢,由2016財年13.2%,上升至2018財年38.6%。

在房地產賴以生存和未來業績增長至關重要的土儲方面,景業名邦也佔據天時地利。公司土儲多分佈於粵港澳大灣區,經濟發達、人口流入大,對房地產需求大。

此外,公司招股書還透露,公司現有30個項目分期中,有18個未受任何限價、限購政策束縛。這讓公司銷售會有更大靈活性。

於估值日期,公司應佔建築面積合同約為300萬平方米。其中,有20萬平方米可供出售、出租的已竣工物業。

在建物業建築面積合共約為90萬平方米,未來持作開發物業約為190萬平方米。

關鍵財報指標優良,市場給予這家快速成長中的小房企機會也就不足為怪。

「生態人文地產發展商」成公司優勢?

翻閱景業名邦招股書,里面有一句話咋一看十分有趣。

「我們相信,我們作為生態人文地產發展商的準確定位已經領其從競爭對手中脫穎而出。」

固然,這個戰略出發點很高,已經從戰略上打敗一種只知道蓋樓的一眾房企。但細細看公司在「生態人文」方面的動向,似乎也沒有啥大的建樹,泯然於眾房企。

從招股書看,公司「生態人文」理念更多是指在拿地策略、物業設計上貼合上述理念。

拿地上,公司首選富含自然資源、文化深厚、增長潛力大的土地儲備。設計物業時則考慮項目地點自然、文化,讓業主能深刻感受、享受到這種資源。

公司還那第一項目景業荔都舉例,毗鄰樹林,享受城市山景,還不乏新鮮農產品和清潔空氣。

光字面傳達出的鮮活意境已然讓人陶醉,不過細細想來,這不就是一靠山項目麽。在多山的江南、丘陵地帶,有很多山景住宅小區。

況且這些小區一般都離市里較遠,在區位上似乎構不成太大的競爭優勢。

此外,公司在多元化發展策略上,對「生態人文」也沒太大體現。

公司在海南臨高的景業養生谷,是一家以休閑、度假、養生為概念的住宅項目。這類主題住宅項目也是很多房企都涉及的,如,富力在南昆山溫泉養生谷等。

景業名邦還年輕,要想在戰略定位上走出真正的成績,或許還需時間。總而言之,公司還是極具發展潛力的,期待上市後的精彩表現。

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