景业名邦上市在即，公司为何“脱颖而出”？

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日期：2019年11月18日 下午4:59作者：李莹 編輯：李雨谦

11月15日，景业名邦集团控股有限公司（以下简称景业名邦）通过港交所上市聆讯，公司离上市又进了一步。

成立5年的小房企通过上市聆讯，靠一揽子收购扩张多元业务

提景业名邦，外界也顶多科普到这是一家小型房地产开发公司。不过提及其创始人陈思铭，景业名邦也多少沾染些名人气息、大房企背书，而与众不同。

“地产二代”、“创业”，陈思铭出自雅居乐实控人陈氏家族，是一名不折不扣的地产“富二代”。他的父亲是雅居乐董事会副主席陈卓贤。

昔日王健林曾给王思聪5亿元练手。2013年陈思铭也拿到一笔由“家庭资源提供”起步资金，开始创业。

与王思聪不同，陈思铭在一个拥有中国房地产业务背景的家庭中长大，因此对同一行业产生兴趣，并决定建立自己的房地产开发业务。

这边是景业控股。显然，陈思铭选择了一条自己熟悉、保险的行业，又有可靠外援，景业名邦想不成功都难。

成立5年，公司即将修成“正果”，已经于2019年6月向港交所递交IPO申请。截至11月15日通过聆讯，上市已是板上钉钉。

盘点景业名邦的成功之路离不开一揽子收购。

据招股书显示，2014年，公司收购广州意浓，开始在广州市打下第一桩生意。这就是公司首个开发的住宅物业“景业荔都”。

2015年，公司还收购广州卓都，开始涉足物业服务领域。同年公司收购广州舜邦切入物业租赁业务。而公司的酒店营运还是在2016年收购广州卓思道开始。

以收购打开多元发展局面，也是景业名邦的“聪明”之处。但这个前提是公司必须要有足够资金才行，所以这个成长路径不是一般房企能模仿的。

背靠雅居乐这个“大树”，景业名邦得到不少帮助。

除财务支持外，公司有不少高管也是从雅居乐调任而来。现任公司副主席刘华锡就曾在雅居乐长期任职。

无论从出身、还是成长经历来看，景业名邦都是小房企中的幸运者。

市场为什么给这家小房企机会？

2018年，地产行业调控趋严，且2019年看也没有放缓迹象。在此清醒下，一批内地小房企加速上市，来缓解资金危机，并寻求资本市场力量来扩张业务。

已经成功上市的有中梁地产、中国天保集团、德信中国等，尚在排队的有三巽控股、海伦堡地产、港龙地产等一大批小房企。

在这支庞大的队伍里，景业名邦已经通过聆讯，算是幸运者。其实这份幸运也是源自公司自身业绩和发展潜力。

2016财年-2018财年，公司总收益分别约为6.4亿元、8.4亿元、13.3亿元，复合年增长率为44%。

上述财年对应溢利分别约为8450万元、8610万元、以及3.8亿元，于三个年度的复合年增长率为112.6%。

2019年上半年公司收益约为7.6亿元，纯利约为1.8亿元。整体来看，公司营收规模不大，但近4年发展势头迅猛，且整体处于业绩快速上升期。

上述财年，公司毛利率分别约为25.7%、32.2%、38.6%。2019年上半年约为52.0%。

这串上升态势的毛利率完败时下一些主流房企，公司赚钱能力不差。

“低买高买”这个简单的商业原理适用于任何行业。能取得较高毛利率，离不开公司较低的拿地成本。

2016-2018财年，公司土地成本（计入综合全面收益表内的销售成本）分别约为1.2亿元、1.2亿元、1.9亿元。

分别占对应财年已售物业成本总额的26.4%、23.9%、25.6%。这个数据在行业来说已经算是较低水平。

在这个连贯的财务链下，有较高毛利率，公司纯利率自然也较为有优势，由2016财年13.2%，上升至2018财年38.6%。

在房地产赖以生存和未来业绩增长至关重要的土储方面，景业名邦也占据天时地利。公司土储多分布于粤港澳大湾区，经济发达、人口流入大，对房地产需求大。

此外，公司招股书还透露，公司现有30个项目分期中，有18个未受任何限价、限购政策束缚。这让公司销售会有更大灵活性。

于估值日期，公司应占建筑面积合同约为300万平方米。其中，有20万平方米可供出售、出租的已竣工物业。

在建物业建筑面积合共约为90万平方米，未来持作开发物业约为190万平方米。

关键财报指标优良，市场给予这家快速成长中的小房企机会也就不足为怪。

“生态人文地产发展商”成公司优势？

翻阅景业名邦招股书，里面有一句话咋一看十分有趣。

“我们相信，我们作为生态人文地产发展商的准确定位已经领其从竞争对手中脱颖而出。”

固然，这个战略出发点很高，已经从战略上打败一种只知道盖楼的一众房企。但细细看公司在“生态人文”方面的动向，似乎也没有啥大的建树，泯然于众房企。

从招股书看，公司“生态人文”理念更多是指在拿地策略、物业设计上贴合上述理念。

拿地上，公司首选富含自然资源、文化深厚、增长潜力大的土地储备。设计物业时则考虑项目地点自然、文化，让业主能深刻感受、享受到这种资源。

公司还那第一项目景业荔都举例，毗邻树林，享受城市山景，还不乏新鲜农产品和清洁空气。

光字面传达出的鲜活意境已然让人陶醉，不过细细想来，这不就是一靠山项目么。在多山的江南、丘陵地带，有很多山景住宅小区。

况且这些小区一般都离市里较远，在区位上似乎构不成太大的竞争优势。

此外，公司在多元化发展策略上，对“生态人文”也没太大体现。

公司在海南临高的景业养生谷，是一家以休闲、度假、养生为概念的住宅项目。这类主题住宅项目也是很多房企都涉及的，如，富力在南昆山温泉养生谷等。

景业名邦还年轻，要想在战略定位上走出真正的成绩，或许还需时间。总而言之，公司还是极具发展潜力的，期待上市后的精彩表现。