港龍地產衝刺年度上市末班車，靠上市小房企能實現「自救」嗎？

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政策調控讓房企資本寒冬加速來臨，人民法院官網顯示，已有400多家房企公告破產。2019年的最後兩個月，小房企加速衝刺港股IPO。

上市願景固然美好，但上市後小房企們就能確保安然無虞了嗎？如果這些家族房企能將上市當做整頓經營管理，向合規性靠攏的變革力量，才是長久之策。

港龍地產衝刺年度上市末班車

深耕三四線小城的港龍地產要上市，公司最大的看點是土儲均位於長三角熱點城市，產業成熟、人口密集，房地產銷售行情一直領先全國。

2007年8月，江蘇常州，呂氏家族呂永懷、呂永南、呂永茂、呂文偉、呂志聰、呂進亮在常州成立港龍地產，並獲得兩幅土地使用權。

次年，公司接連推出第一個住宅項目港龍華庭，第一個商業項目港龍尚層，開始在江蘇房地產市場嶄露頭角。

2012年，公司業務擴展至長江三角洲周邊城市，特别是常熟、鹽城、南通、嘉興、湖州等地。2018年，公司業務進一步擴展至上海、河南省及貴州省。

截至2019年7月31日，公司已經在20座城市建立業務，擁有56個開發項目，總土地儲備約為471.53萬平方米。

其中，已竣工的可售、可出租建築面積約為8萬平方米。開發中項目總建面約為389萬平方米。自持物業總建築面積約為74萬平方米。

在拿地策略上，公司採取多種方式確保「糧倉」無憂。一級市場公開招標、拍賣、掛牌出讓程序投標，收購、投資持有土地使用權公司股權。

另外公司還通過與融創、弘陽等業務合作，聯合開發項目，以規避現金壓力。

營收、淨利潤處於小房企水平，公司上市條件成熟了嗎？

雖然港龍地產業務已經逐漸走向全國，但其主要經營業務仍依賴於長三角地區。

招股書顯示，往績記錄期内，公司收益主要來自4個城市，9個開發物業。

2016-2018年，公司物業開發及銷售收益分别約為4.72億元、4.34億元、16.60億元。2019年上半年為5.9億元。

上述年份公司淨利潤分别約為3940萬元、3283萬元、3.32億元。2019年上半年淨利潤為6966萬元。

雖然住宅開發是公司主營業務，但公司在常州亦持有4處自主開發的商業單元，總建築面積約為12萬平方米。

2016-2018年公司從租賃投資物業獲得收入分别約為91萬元、93萬元、178萬元。

簡單梳理公司收入規模，港龍地產並不佔優勢。内房企在香港上市的營收規模最低也在十幾億左右。港龍地產2018年營收才剛邁到這個門檻。

不過港股上市採用註冊制，上市條件並非像A股那般嚴格，為小房企海外求生提供很好的機會。

雖然營收規模有待提高，但從招股書披露公司經營管理狀況來看，港龍地產還是一家小而美的企業。

公司採納二級管理架構，管理制度靈活機動。總部為一級組織，地方項目公司為二級組織。

各級職務、責任獨立，明確的角色職能和分工，能在管理多個項目時最大化運營效率，在拓展業務中具有靈活性。

另外，公司有一套完備高效的投資、融資、管理（運營）、及退出（營銷）流程，及一個全流程操作指示係統管理房地產開發項目。

「投融管銷」的房地產開發流程能確保產品品質、提升經營效率、保障項目開發進度，降低施工成本，並最終增加股東回報。

從定價策略上看，公司也掌握市場主動性。

雖然銷售目標由總部銷售管理中心訂立，但由於地方項目公司下屬的銷售團隊熟悉當地物業市場，所以他們可根據變化的市場情況，向銷售管理中心提議調整項目售價。

當市場低迷時，在獲得銷售管理中心批準下，地方銷售團隊不會拘泥於預先厘定的價格水平，而是迅速採取折讓及其他激勵措施進行促銷。

在市場交投相對旺盛時，地方銷售團隊可迅速提高物業售價以跟上不斷發展的市場狀況。

靈活的定價和傳導機制，為公司持續創收、維持穩健現金流提供保證。

三盛宏業等小房企暴雷，讓港龍中國不勝寒？

經歷二十多年粗放式發展，近10萬億投資、11萬億銷售額，眼下俨然一派房地產的盛世。

據國家統計局數據，2019年1-9月份，全國房地產開發投資98008億元，同比增長10.5%，增速與1-8月份持平。

1-9月份，商品房銷售額111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%。

不過房地產的這種盛世高歌還能持續多久？限購、限貸、限售等調控措施越來越緊。

10月29日，經濟日報頭版撰文指出，看房地產重在堅持「房住不炒」。時評板塊又特别開辟專門區域，特别提出「不可為炒房開方便之門」！

官媒如此嚴厲喊話，警告意味何其強烈！那些想憑借人才政策等定向措施放松限購的城市著實該三思一下。

與限購城市蠢蠢欲動一樣，房地產開發商也都苦不堪言。2019年下半年房託融資、海外融資、銀行融資等途徑都陸續規範向房企融資行為。

大房企尚在以變賣股權等方式進行資本騰挪，小房企就真只剩命懸一線。人民法院官網顯示，截至10月30日，宣告破產的房企已經增加到410家。

資本寒冬，小房企的破敗趨勢還在加劇，僅10月公告破產的房企就有29家。

與港龍地產同為長三角房企的上海三盛宏業，最近就陷入流動性危機。這還是一家百強房企。據樂居財經報道，因債務危機，公司董事長陳建銘淚灑當場。

眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了。

同行倒下加大小房企上市決心。三巽房地產、港龍地產這列營收規模不高，頗有幾分「鯉魚跳龍門」的悲壯色彩。

成功上市就意味著這些小房企在融資上拓寬途徑。優先票據、公司債、購房尾款ABS融資等方式不僅讓房企拿到運營資金，還可以長債置短債，改善財務結構。

不過也要看出，國家對房地產調控的決心讓整個行業上市公司都陣陣寒意。行情不好的時候，資本市場並未表現出多大善意。

Wind數據顯示，9月30日，A股地產行業平均市盈率為9.73倍，處於歷年相對低位。

對於紮堆上市的小房企來說，上市固然美好，但上市後不能僅靠融資來驅動業務發展。上市如果能成為公司經營管理、合規性等高質量發的變革力量，或是這些家族房企更需要的。