港龙地产冲刺年度上市末班车，靠上市小房企能实现“自救”吗？

原創

日期：2019年11月1日 下午2:58作者：李莹 編輯：李雨谦

政策调控让房企资本寒冬加速来临，人民法院官网显示，已有400多家房企公告破产。2019年的最后两个月，小房企加速冲刺港股IPO。

上市愿景固然美好，但上市后小房企们就能确保安然无虞了吗？如果这些家族房企能将上市当做整顿经营管理，向合规性靠拢的变革力量，才是长久之策。

港龙地产冲刺年度上市末班车

深耕三四线小城的港龙地产要上市，公司最大的看点是土储均位于长三角热点城市，产业成熟、人口密集，房地产销售行情一直领先全国。

2007年8月，江苏常州，吕氏家族吕永怀、吕永南、吕永茂、吕文伟、吕志聪、吕进亮在常州成立港龙地产，并获得两幅土地使用权。

次年，公司接连推出第一个住宅项目港龙华庭，第一个商业项目港龙尚层，开始在江苏房地产市场崭露头角。

2012年，公司业务扩展至长江三角洲周边城市，特别是常熟、盐城、南通、嘉兴、湖州等地。2018年，公司业务进一步扩展至上海、河南省及贵州省。

截至2019年7月31日，公司已经在20座城市建立业务，拥有56个开发项目，总土地储备约为471.53万平方米。

其中，已竣工的可售、可出租建筑面积约为8万平方米。开发中项目总建面约为389万平方米。自持物业总建筑面积约为74万平方米。

在拿地策略上，公司采取多种方式确保“粮仓”无忧。一级市场公开招标、拍卖、挂牌出让程序投标，收购、投资持有土地使用权公司股权。

另外公司还通过与融创、弘阳等业务合作，联合开发项目，以规避现金压力。

营收、净利润处于小房企水平，公司上市条件成熟了吗？

虽然港龙地产业务已经逐渐走向全国，但其主要经营业务仍依赖于长三角地区。

招股书显示，往绩记录期内，公司收益主要来自4个城市，9个开发物业。

2016-2018年，公司物业开发及销售收益分别约为4.72亿元、4.34亿元、16.60亿元。2019年上半年为5.9亿元。

上述年份公司净利润分别约为3940万元、3283万元、3.32亿元。2019年上半年净利润为6966万元。

虽然住宅开发是公司主营业务，但公司在常州亦持有4处自主开发的商业单元，总建筑面积约为12万平方米。

2016-2018年公司从租赁投资物业获得收入分别约为91万元、93万元、178万元。

简单梳理公司收入规模，港龙地产并不占优势。内房企在香港上市的营收规模最低也在十几亿左右。港龙地产2018年营收才刚迈到这个门槛。

不过港股上市采用注册制，上市条件并非像A股那般严格，为小房企海外求生提供很好的机会。

虽然营收规模有待提高，但从招股书披露公司经营管理状况来看，港龙地产还是一家小而美的企业。

公司采纳二级管理架构，管理制度灵活机动。总部为一级组织，地方项目公司为二级组织。

各级职务、责任独立，明确的角色职能和分工，能在管理多个项目时最大化运营效率，在拓展业务中具有灵活性。

另外，公司有一套完备高效的投资、融资、管理（运营）、及退出（营销）流程，及一个全流程操作指示系统管理房地产开发项目。

“投融管销”的房地产开发流程能确保产品品质、提升经营效率、保障项目开发进度，降低施工成本，并最终增加股东回报。

从定价策略上看，公司也掌握市场主动性。

虽然销售目标由总部销售管理中心订立，但由于地方项目公司下属的销售团队熟悉当地物业市场，所以他们可根据变化的市场情况，向销售管理中心提议调整项目售价。

当市场低迷时，在获得销售管理中心批准下，地方销售团队不会拘泥于预先厘定的价格水平，而是迅速采取折让及其他激励措施进行促销。

在市场交投相对旺盛时，地方销售团队可迅速提高物业售价以跟上不断发展的市场状况。

灵活的定价和传导机制，为公司持续创收、维持稳健现金流提供保证。

三盛宏业等小房企暴雷，让港龙中国不胜寒？

经历二十多年粗放式发展，近10万亿投资、11万亿销售额，眼下俨然一派房地产的盛世。

据国家统计局数据，2019年1-9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1-8月份持平。

1-9月份，商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%。

不过房地产的这种盛世高歌还能持续多久？限购、限贷、限售等调控措施越来越紧。

10月29日，经济日报头版撰文指出，看房地产重在坚持“房住不炒”。时评板块又特别开辟专门区域，特别提出“不可为炒房开方便之门”！

官媒如此严厉喊话，警告意味何其强烈！那些想凭借人才政策等定向措施放松限购的城市着实该三思一下。

与限购城市蠢蠢欲动一样，房地产开发商也都苦不堪言。2019年下半年房托融资、海外融资、银行融资等途径都陆续规范向房企融资行为。

大房企尚在以变卖股权等方式进行资本腾挪，小房企就真只剩命悬一线。人民法院官网显示，截至10月30日，宣告破产的房企已经增加到410家。

资本寒冬，小房企的破败趋势还在加剧，仅10月公告破产的房企就有29家。

与港龙地产同为长三角房企的上海三盛宏业，最近就陷入流动性危机。这还是一家百强房企。据乐居财经报道，因债务危机，公司董事长陈建铭泪洒当场。

眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。

同行倒下加大小房企上市决心。三巽房地产、港龙地产这列营收规模不高，颇有几分“鲤鱼跳龙门”的悲壮色彩。

成功上市就意味着这些小房企在融资上拓宽途径。优先票据、公司债、购房尾款ABS融资等方式不仅让房企拿到运营资金，还可以长债置短债，改善财务结构。

不过也要看出，国家对房地产调控的决心让整个行业上市公司都阵阵寒意。行情不好的时候，资本市场并未表现出多大善意。

Wind数据显示，9月30日，A股地产行业平均市盈率为9.73倍，处于历年相对低位。

对于扎堆上市的小房企来说，上市固然美好，但上市后不能仅靠融资来驱动业务发展。上市如果能成为公司经营管理、合规性等高质量发的变革力量，或是这些家族房企更需要的。