時代中國分拆時代鄰里上市，為何資本市場提不起興趣？

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時代鄰里作為物業服務行業綜合實力排名第11位的公司，上市節點似乎比同業公司晚了一點。

2014年自彩生活上市以來，港股市場迄今已經迎來14家内地物業服務公司。從港股市場對物業公司的青睐度而言，公司上市或只是時間問題。

期望於上市之後，公司能獨立自主運營，將資本投資於業務擴張，而非繼續成為地產公司的融資平台。這樣於公司發展公正，與公司投資者公正。

厘定合格股東發售標準，時代鄰里上市在即？

11月28日，時代中國（01233-HK）公告建議分拆時代鄰里控股，並於港交所主板獨立上市。這已經是下半年以來，公司連續發佈物業板塊上市係列公告。

2019年9月9日，公司第一次公告要分拆時代鄰里控股上市。一般地產公司拆分物業板塊上市都會迎來市場看漲。

時代中國年内三次公告分拆消息，並未引起股價上揚。11月28日這次股價還在繼續走低。這也是一個奇怪現象。

聯想到10月份鑫苑服務上市股價破發，或預示著資產市場對物業公司態度正回歸理性。即使物業行業是一個穩賺行業，但也要依據財務等狀況不同公司不同對待。

翻看公告，主要是已經厘定合格股東於優先發售預留股份，及有條件分派的保證配額基準已經厘定。

就優先發售的保證配額基準為合格股東於2019年12月2日記錄期内，每持有24股可認購1股預留股份。

有條件分派的基準為合格股東在記錄期每持有2.6股可獲派發1股股份。

從公司公告看，時代鄰里上市或已經按部就班有序開展，離2019年結束還有一個月，不知道公司能否搭乘這最後一趟末班車上市。

背靠時代中國壯大，資產證券化為地產公司「輸血」

和很多物業公司都是為地產公司服務一樣，廣州時代物業於1998年誕生，也是接手自己開發商開發的物業，提供物業服務。

很長一段時期内，時代物業都是時代中國最主要的附屬公司。2009年，廣州時代鄰里註冊成立，並一路成長為現在的規模。

據中指院數據，2019年公司綜合實力已經位居物業服務百強企業第13位。2018年在中國物業管理協會評選物業服務企業綜合實力測評TOP100位列第11位。

截至2019年6月30日，公司在中國15個城市擁有210個在管項目，在管物業總建築面積逾4270萬平方米。

2016-2018年，公司收入從3.73億元，增長至6.96億元，年復合增長率為36.6%。淨利潤從2010萬元，增長至6420萬元，年復合增長率為78.8%。

公司收益穩定增長主要得益於與時代中國持續合作，在管總建築面積快速擴張。

由時代中國提供的建築面積由2016年底的1001萬平方米，增長至2019年6月末1528萬平方米。

截至2019年6月30日，公司在管項目有53處由時代中國開發，總建築面積為1530萬平方米，佔公司在管總建築面積的44.1%。

未來兩年内，時代中國還將陸續交付650萬平方米，成為公司業績增長來源。

可以說時代中國是公司成長壯大的直接推手，但某一方面，時代鄰里也在反哺時代中國。

2016-2018年，公司借款總額分别約為500萬元、500萬元、16億元，2019年6月末為15億元。

作為一家只賺不賠的物業服務公司，公司2018年借款驟升也是不同尋常的。

這主要是自2018年以來，公司以若幹應收物業費及物業費收取權為抵押，設立資產抵押證券，為地產公司「輸血」。

公司資產抵押證券用於向時代中國提供未償還餘額分别為16.01億元，及15.26億元貸款。

恢復「自由身」，上市是第一要務

其實像時代鄰里這樣，為地產公司做資產證券化融資的物業服務公司不在少數。物業服務公司為地產公司「輸血」已經是業内公司共同的「宿命」。

不過這也是沒有辦法的事，大家有共同的利益捆綁。只有地產公司快速擴張，物業公司在管面積才能增長。不過此次上市，時代鄰里將作為獨立平台運營。

本次上市主體是2019年7月12日成立，由豐亞企業持股61.54%，李強、白錫洪分别持有0.15%、2.32%比例股份，時代中國其他股東持股比例佔35.99%。

豐亞企業由時代中國控股創始人、董事長岑钊雄，和其配偶李一萍擁有。因此，時代中國、時代鄰里控股股東皆為岑钊雄。

對於時代鄰里來說，分拆後公司將作為獨立身份發展，相對於早年的利益捆綁，可謂是恢復「自由身」。

自由固可貴，不過公司的前路也是道阻且長。首先公司得過上市這一關。分拆出來就是為上市，上市後公司的身份也較現在大有不同。

不僅擁有獨立資金籌集平台，還可直接進行股權或債務融資。有了資本助推，還可以改善經營和財務表現，最重要的就是業務擴張。

這個業務擴張即是機遇也是挑戰。物業服務公司想要通過招投標招攬項目，擴充在管面積非常難。一個是競爭對手多，另一個一般公開招標的也少。

在這種情況進行第三外拓項目，收購是最直接，也是最有效的辦法。但動辄數億元的收購資金不是一般同業具備的。

由此上市募集對於想做大的物業服務公司重要性可見一斑。時代鄰里2015年開始進行外拓物業，起步相對較晚。

但到2019年6月30日，公司第三方在管總建築面積卻達到1940萬平方米，佔總在管面積55.9%，可謂成績斐然。這其中就有收購的功勞。

2019年3月公司4527萬元收購廣東東康，使得公司投資組合物業管理在管面積增加1340萬平方米。

綜上所述，時代鄰里作為行業綜合實力排名第11位的公司，上市節點似乎比同業公司晚了許多。

但從港股市場對物業公司的青睐度而言，公司上市時間也是在今年年底或明年早春，只剩下後續走流程的事。

期望於上市之後，公司能獨立自主運營，將資本投資於業務擴張，而非繼續成為地產公司的融資平台。這樣於公司發展公正，與公司投資者公正。