房贷参考基准利率下调，房价又开启新一轮上涨周期？

原創

日期：2019年11月21日 下午6:30作者：李莹 編輯：李雨谦

承压已久的楼市，终于迎来宽松信贷的“阳光普照”。作为房贷参考报价的5年期及以上LPR下调5个基点，不仅为有房贷者减负，或还有助于活跃年底的楼市。

不过引发市场巨大关注的还是，在宽松信贷刺激下，房价会否开启新一轮的上涨周期？

房贷利率参考基准下调，多家券商表示超预期

5年期以上LPR利率终于下调。

11月20日，全国银行间同业拆借中心公布数据，1年期LPR为4.15%，相比10月份的4.20%下调5个基点。

其中，最引人关注的5年期以上LPR开始松动，由10月份4.85%下调至4.80%，下降5个基点。广发证券、国金证券等券商纷纷表示超预期。

广发证券认为，5年期LPR引导5年期以上的超长期贷款利率，主要是居民房贷，此次下行依然略超预期。

国金证券研报认为5年期LPR下调，确实超出市场预期，但并不意味着房地产政策将全面转向宽松。

这是央行自8月LPR改革以来，第二次降低5年期LPR。第一次是改革伊始的8月20日，5年期LPR下调5个基点。

自此后的连续9月、10月都未再作调整。

作为房贷报价的参考基准，5年期LPR一直被市场重点关注。此次楼市降息之下，降幅虽小，但信号意义很大。

这意味着全国房贷利率下限下降，首套房贷利率从不得低于4.85%，变为不得低于4.8%，二套房贷利率则变为不得低于5.4%。

“喜大普奔”，这是自2015年降息以来，房贷利率首次出现下调。四年来房贷利率首降，是否意味着楼市又将迎利好？

100万房贷每月少还31元

谈及对楼市具体影响，先从直观影响看。从易居研究的数据看，购房者每月可以少还几十元钱。

据易居推算，100万的贷款每个月可以少还31元。500万的贷款则每个月减少150元。这个适用于首套房、二套房，和各个能级城市。

这份来自易居研究院的报告显示，以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算，结果如下图：

11月份，统计的64个城市首套房的月供额为5731元，相比10月份的5762元减少31元。

从城市分类看，统计中的一、二和三四线城市月供额分别为5433、5722和5767元，相比10月份均减少31元，减负效应较为明显。

虽然只是小小的5个基点，但对购房者月供的减负力度还是有积极意义的。最为关键的是，这代表政策对楼市态度的转向。

自2018年以来政策调控趋严，2019年又从融资端对房地产进行调控。政策的调控让楼市劲吹冷风，市场一度跌入谷底。

在这个节点上，这个利率超预期下调，对市场还是有极大的鼓舞作用。

易居研究认为，此次利率下调，充分体现中长期贷款市场降低利率成本的导向，对于活跃房屋买卖和按揭贷款市场等有积极的作用。

利率调整下购房者压力会有所减少，有助于活跃年底楼市，对于相关房企项目销售和去库存等都有较为积极的作用。

政策现宽松趋势，楼市会走老路吗？

临近年底，国内面向楼市的积极政策突然多了起来。

除此次房贷利率下限下调以外，前不久深圳也制定新的“豪宅”税标准。更为广泛的刺激政策则是，很多城市在公积金方面开了宽松的口子。

例如11月，《柳州市住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人贷款政策(征求意见稿)》中，拟将二手房住房公积金贷款房龄超过15年不予贷款的规定取消。

当然此次降息的导向意义最为明显，作用也最为关键。在这种情况下，房价会否抬头？

追溯本轮房企的小周期应为2015-2017年。受益于2014年房贷利率“窗口”，上述三年间国内房价涨势迅速，直至2019年底逐渐回落至周期底部。

由此看，信贷宽松将会直接作用于房价，可以说是房价的“强心剂”。

小周期结束与行业各类调控“加身”密不可分。楼市走得越来越不轻松。统计据数据显示，10月份70大中城市二手房价有半数城市出现下跌。

在行业逐渐下沉的2019年，如今新一轮的信贷宽松，会否刺激楼市走2015-2017年房价上涨的老路？

首先我们要明确，新的房贷利率是建立在“5年期及以上LPR+加点”基础上。在“因城施策”下各地“加点”数不尽相同。

这个决策权在人民银行省一级分支机构。他们将根据当地房地产市场发展形势，来确定辖区内首套和二套房贷款利率加点下限。

基于此，即使全国范围内下调基准利率，但如果有地方上调加点数，也会引发房贷利率上浮。

这是一种情形。当然也不排除有很多地方会使用标准加点基数。这样房贷利率自然会下降，对当地楼市形成利好刺激。

其次，市场需要看到，单纯的利率调整已经不足以改变楼市发展大势。在没有调控的时候，信贷会对楼市造成重大影响。

但如今“认房认贷”、“限购”、“限售”等调控政策压顶，楼市购买力已经大不如前。即使宽松信贷下，未必再会出现楼价疯长的“牛市”。