房地產「年關」成「難關」,降息的雨露能否分攤到樓市?

日期:2019年11月6日 下午5:44作者:李瑩 編輯:李雨謙
房地產「年關」成「難關」,降息的雨露能否分攤到樓市?

2019年底,年關成房企的「難關」。萬科下調部分員工薪水,綠地湖南要求員工購房,還有房企在借助「雙11」打折促銷,樓市依然未見底部週期。

MLF利率下調,LPR下行不遠?

在全球降息潮下,央行降息比市場期望來得要快。

11月5日,央行公告稱,當日開展中期借貸便利(MLF)操作4000億元,與當日到期量基本持平。

此次MLF操作期限為1年,中標利率為3.25%,較上期3.30%下降5個基點。相較於10月31日美聯儲降息25個基點,央行此次降息態度審慎。

這種力度的降息也符合當下的國内環境。一方面,國内經濟下行壓力加大,三季度國内GDP增速降到6%,降息成為市場呼聲。

另一方面,豬肉價格上漲推動CPI走高,同比漲幅達3%,通脹壓力又讓本次降息維持在一個較小幅度。

無論如何,本次降息比市場預期來得要快,還是讓市場較為意外。另一個層面上,這是自2018年4月以來,首次調降1年期MLF利率。

8月25日,央行對個人商業住房貸款利率進行調整。調整後,LPR=MLF利率+銀行加點形成。8月20日5年期以上LPR為5.45%。

9月、10月接連兩個月,5年期以上LPR都維持在5.45%不變。某種程度說明銀行業不願意降低利差來供應市場。

在此情況下,央行通過降低MLF利率,引導貨幣市場降低LPR報價基準,進而對影響房地產長期貸款利率下行,此舉是否意味著對樓市的一大利好?

降息是否對樓市構成利好?

要談本次降息是否對樓市構成利好,先要看央行降息目的。

正如前文所講,國内經濟下行,疊加全球降息潮,央行年内首次進行MLF操作主要是通過下調MLF利率,引導銀行間貨幣市場LRP走低。

可以說央行的直接意圖是想壓低銀行資金成本,來達到降低實體經濟的融資成本,進而推動國内經濟上行。

房企也是實體經濟的一個支脈,所以自然會有所利好。LPR下行,房企融資成本會降低,能略微緩解房企當下融資難、資金鏈吃緊的狀況。

從購房者角度看,假若12月房貸利率能緊跟LPR下行,更優惠的房貸利率或能激起一些剛需的購房意願。

但從購房者角度講,5個基點的下調力度仍然太小。與龐大的房貸來說,一個月少還幾十塊錢吸引力不大。

此外,已經購房的人也能享受房貸減負的好處。隨著房貸基準利率的下行,他們每月的還貸支出將略微下降。

不過借由這些小利小惠想要刺激,或挽救低迷的樓市,那簡直是異想天開。這主要是因為房企的融資壓力依然存在。

國内銀行經歷7月份「窗口指導」後,對房企融資普遍採取收緊態度。雖然融資成本降了,但房企融資難度並未減少。

最關鍵的是,一二線城市的「限購、限售」等調控政策才是房地產行業的「永生咒」,制止了「炒房」,樓市交投直接陷入低迷。

樓市還下行?

市場還是那個市場,樓市已經不是那個樓市。

此次降息的「陽光雨露」未能灑到樓市,顯然已經彰顯政策對本輪房地產市場調控的決心。

「因城施策」下,10月各地政府人才政策、公積金政策、長租公寓政策井噴,也折射出地方樓市銷售的「焦慮」。

10月18日有很多媒體報道燕郊放松限購,在燕郊工作且無房者,可不限戶籍購置一套住房。

燕郊離北京最近,放松限購謠言也最多。事實上,相關單位並無正式放松限購文件出台。

和燕郊一樣,在同月傳出放松限購的天津、三亞等地官方均表示否認此類傳言。

據央廣網報道,中原地產研究中心最新數據顯示,10月樓市人才、公積金、租賃等政策井噴,單月樓市調控67次,今年前10個月共482次,相比2018年同期上漲超過20%。

政策的調控也顯示出當下樓市銷售的嚴峻性。據中指院數據顯示,10月樓市成交微降,各線城市分化明顯。

10月監測城市成交面積環比下降4.07%,超半數城市環比下降。其中一線城市成交面積環比下降11.62%。二線代表城市環比微降0.39%。杭州降幅較為明顯,為30.79%。

廣發證券認為,走量情緒支撐銷售。重點城市10月批售比上升至1.18,景氣度較9月有所回落。

百強房企10月銷售金額雖然同比上漲28.7%,但銷售均價同比下滑18%,受促銷因素及景氣度下行影響,房企加快推盤以價換量。

另外,在銷售回款及融資環境均惡化的背景下,土地市場降溫仍在持續。10月300城土地成交面積同比下滑18%,單月供需比上升至1.39。

2019年底,年關成房企的「難關」。萬科下調部分員工薪水,綠地湖南要求員工購房,還有房企在借助「雙11」打折促銷,樓市依然未見底部週期。

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