三巽控股IPO，找準定位，小房企也有大作為

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自從傳出要上市的消息，三巽集團的官網已經打不開了。不過10月17日港交所披露公司招股書，也讓更多人知道了這家安徽房企。

行業下行週期，四五線城市成房地產行業的拿地「大忌」。三巽集團恰恰在安徽安慶、宿州、阜陽等地土儲較多。當主流房企紛紛逃離的時候，三巽還有希望嗎？

老話說「一方水土養一方人」，房企也有這個屬性。當外來房企出現「水土不服」時，恰恰是本地房企競爭壓力最小的時候。

為四五線城市企業主、高收入人士建造高端住房，三巽找準自身定位，雖身在四五線城市，小房企也有大作為。

年營收7億元，安徽小房企也要上市

素聞「閩派」房企、「粵派」房企，但市場鮮少安徽房企消息。這也難怪，安徽省銷售額前幾名，一直被外來房企品牌把持，本地房企多處於一盤散沙的局面，難以招架外敵。

不過在這塊缺少集中度的市場，也有佼佼者。文一集團就是一例，不過公司行事較為低調，自從2016年傳出收購A股中發科技後，在資本市場幾乎再無音訊。

與文一集團不同的是，另一家安徽房企三巽卻在今年十月底，發起向港交所上市衝擊。

三巽控股起源可以追溯至2004年，公司創辦人錢堃及安女士開始透過安徽三巽投資從事房地產業務。

直到2010年滁州三巽成立，投資公司才開始專註發展住宅物業。滁州三巽也因此成為公司集中管理平台。

2011年公司在滁州收購第一幅地塊，開發成「左岸香頌」，確立住宅物業開發基調。從次以後，公司也以三巽物業開發品牌，在安徽不同城市拓展項目。

與行業龍頭相比，三巽起步不算早。發展到今天，公司約有90.6%的土儲分佈於安徽省，也只能算是一家小型區域性房企。

截至2019年8月31日，公司擁有35個處於不同開發階段的物業項目，總土地儲備面積約為420萬平方米。其中約380萬平方米，或90.6%位於安徽省。

業務體量不大，營收規模也有限。招股書顯示，2016-2018年，公司營收分别約為5.4億元、2.6億元、7.2億元。期内溢利分别約為5599萬元、387萬元、4499萬元。

雖然業務體量、營收規模都在業界排名一般。但公司在安徽省内還是較有優勢。

根據安徽省房地產商會，2018年在總部位於安徽，或主要市場在安徽省的房企中，按新增土地儲備計算，公司排名第一。按合約銷售額計算，公司排名第二。

或是出於戰略發展需要，還是為上市做準備，2018年，三巽將總部遷到上海。上海作為内房企「遷都」首選，似乎成為區域性房企向全國性房企轉變的一個關鍵點。

陽光城、中梁、弘陽、藍光等房企先後選擇將登陸上海成為撬動企業發展的新契機。上文提過的文一集團上海總部也在規劃當中，不日也將搬遷。

與眾多同業將總部前往上海一樣，三巽也借「遷都」準備佈局全國，比肩一線地產企業。不過這個醞釀中的里程碑意義是否能實現，一切還要回歸現實行業赤裸裸的競爭中去。

90%以上項目在安徽省，找準定位三四線城市也能掘金

國内住宅物業市場高度分散且競爭激烈，不過調控讓房地產行業出現「馬太效應」，2018年TOP100、TOP200市場份額進一步增加。

據三巽招股書顯示，TOP100市場份額由2017年的55.5%增加至2018年66.7%。TOP200市場份額由2017年62.2%上升至2018年74.3%。

在這場慘烈的「火拼」中，全國大型房企、跨區域開發商、知名地方開發商三足鼎立，留給地方小開發商的空間不多。

三巽項目所在的安徽宿州、阜陽、安慶等地，均是今年大型房企逃離的四五線城市。棚改縮水、行業下行，三四線、四五線一向是行業「爛泥坑」。

2015年那陣兒 ，多家知名房企就因深陷三四線，房子賣不出去，資金鏈吃緊，錯失2016-2018三年擴張紅利期。

又趕上這個「檔口」，像三巽這類的小房企還有競爭機會嗎？

事情要看兩面，即使四五線城市有高庫存、高「泡沫」風險，但也要看到這些城市在城鎮化進程中，對接農村人口的地緣優勢。四五線城市是進城人口第一站，可以接納大量人口。

為了將農民工留在城里，安徽宿州規定，農民工進城買房，政策補貼契稅。簽訂一年以上勞動合同，買房補貼2萬元。高學歷人群還要多。

類似宿州這類小城，政策的靈活性也是大城市沒有的優勢。在這種政策市下，三巽選擇四五線城市發展，既符合自身利益，也不失為一種睿智。

公司睿智的行為還表現在，四五線項目開發過程中，以别墅、洋房為主，做得都是這些小城市高端項目。找準定位，身在四五線城市也能幹出名堂。

借用公司創始人錢堃介紹樂居財經採訪的語錄，「我們做的是三四線改善型住宅，當地市場有需求，比如企事業單位中高管、工商業主，這些群體不是買不起房，而是買不到好房子。」

公司能否拿年内上市門票？

離2019劃上句號還有兩個月，在這兩個月里三巽能否成功拿到上市門票？

通過上述分析，三巽還是有很多亮點。不過公司能否成功上市暫也不可枉議。先從近年港交所上市的同類公司對比看看。

大發地產是上海一家小型房企，與三巽在營收規模、土儲規模上多有類同。大發地產於2018年10月成功在港交所上市。

上市前的2015-2017年，大發地產營收分别約為6.9億元、7.0億元、45.7億元。2015-2016年大發地產與三巽營收規模接近。

不過需要看出，大發地產在上市前的2017年，營收迅猛增至45.7億元，也為其能順利拿到港交所門票貢獻了一筆。

大發地產2018年6月末上市前，擁有29個項目組成的多元化組合，含24項住宅物業、4棟商業綜合樓、1個辦公樓。公司土儲約為224萬平方米。

項目不在多在精，土儲不在廣在區位。與三巽分佈於淮南、安慶、阜陽等地的項目比，大發地產上海、南京、寧波、湖州等地項目優勢明顯。

這也是其能成功上市的戰略資源。雖然三巽在南京也有項目，但也熱門城市也只有南京和合肥了。

除在四五線城市「悶聲發大財」外，如何取得熱點城市一席之位，也成三巽品牌外溢的挑戰。公司在招股書中表示，公司將繼續在具有增長潛力，且尚未進入的地區尋求發展機遇。

眼下，上市成了三巽能否實現命運轉折點的重要機會，這個機會會降臨嗎？