蓝光嘉宝服务赴港招股 内生与外延式发展并重

原創

日期：2019年10月9日 上午9:38作者：金博 編輯：黎璐璐

2019年，国内的物业服务公司纷纷赴港IPO，这是由于在国内房地产市场由增量发展转为存量运营的大趋势下，行业的集中度快速提升，得到资本助力发展的企业才能更好的在竞争中占得先机。四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（下文简称“蓝光嘉宝服务”）今天进入招股第二日，意味着这家四川最大的物业服务商即将借力国际资本市场完善其“走出蜀地，布局全国”的战略。

在全国住宅竣工面积于2014年创下39.5亿平方米的峰值后，中国房地产市场注重存量运营阶段正式开启，持有型物业的开发运营是房地产企业转变成永续经营模式的必然选择。

这催使物业服务行业也一并进入行业整合期，外延式扩张大行其道。同时，企业的内生性增长驱动因素也一并显现，龙头物业服务公司在资源优势以及品牌优势的双重助力下更易获得领先行业的业绩增长。

行业地位稳中有升

截止2018年12月31日，蓝光嘉宝服务在四川省的在管总建筑面积约为33.4百万平方米，在中国西南地区的在管总建筑面积为41.6百万平方米。根据中指院资料显示，按在管总建筑面积计，蓝光嘉宝服务位居四川省首位，中国西南区第四名。在综合实力上，蓝光嘉宝服务在2019年物业服务百强企业中依然高居四川第一。

2019年，蓝光嘉宝服务获得“2019中国物业服务专业化运营领先品牌企业”、“中国特色物业服务领先企业”等奖项。加上其在四川省的资源优势、品牌优势，其行业龙头地位进一步巩固。

在我国物业服务行业进入整合的大潮下，行业集中度迅速提高。2016年至2018年间，国内物业服务百强企业的在管面积以16.7%的复合年增长率提升，蓝光嘉宝服务借力国内西南地区的高速发展，通过自然增长及行业并购，在管建筑面积由2016年末的24.2百万平方米提升至2018年的60.6百万平方米，复合年增长率高达到58.2%，取得了远超百强企业的平均增速表现。截止2019年6月30日，蓝光嘉宝服务在管总建筑面积进一步提升至63.3百万平米。

鉴于蓝光嘉宝服务近年的高速发展，公司在行业内的排名也得到快速攀升。根据中指院的资料显示，其在中国物业服务百强企业中的排名由2016年的16位升至2019年的11位，就收入和净利润而言，在中国西南地区2019物业百强企业中的排名均攀升至第三位。

地区的房地产行业以及物业服务行业的发展离不开所处区域的经济增长做为支撑。按地区的GDP增速计，中国的西南地区是近年国内经济增长最快的地区。蓝光嘉宝服务多年根植的四川省在2018年录得了8.0%的GDP增速，同期的全国GDP增速为6.6%。快速的地区经济发展为蓝光嘉宝服务的内生式业务增长做好了铺垫。

物业服务公司的优势：内生式增长促业绩稳中有升

对于物业服务公司来说，除了通过外延式的发展，如收并购扩大在管规模之外，内生式增长同样重要。以轻资产运营的物业服务公司在业务提升上考量的是企业的服务质量、增值服务潜力、成本管控以及投入科技系统形成智能化物业管理体系，以全面提高企业的盈利质量。对于物业服务公司来说，这些因素均是可以不断提高的。

根据蓝光嘉宝服务公开资料披露，自2016至2018三年期间，公司年收入分别为人民币6.58亿元、9.23亿元及14.64亿元，年复合增长率达49.2%；同期期内利润分别为1.01亿元、1.85亿元及2.97亿元，年复合增长率71.48%。截止2019年6月30日止六个月，蓝光嘉宝服务收入达到9.33亿元，同比增长58.8%，期内利润总额达到1.87亿元，同比大增108.0%，这为实现2019年全年业绩增长奠定了基础。

从成本管控上来看，蓝光嘉宝服务自2017年开启实施成本控制优化，效用明显，当年公司毛利率提升4个百分点至36.4%。分业务来看，在该公司的三项主营业务：物业管理服务、咨询服务和社区增值服务中，2017年社区增值服务业务毛利率提升最为显著，由33.9%提升至45.7%，物业管理服务和社区增值服务毛利率亦有不错提升。

虽然蓝光嘉宝服务2018年度毛利率表现略有下降，但这主要由于2018年6月公司新收购了成都东景及泸州天立，该两家公司自收购日起至2018年12月31日的毛利率为24.1%和20.2%，这远低于蓝光嘉宝服务36.4%（2017年）毛利率水平。受新并入的两家公司影响，2018年蓝光嘉宝服务的整体毛利率下降至33.2%，但仍高于2016年32.4%的水平。

截止2019年6月30日止六个月，蓝光嘉宝服务毛利率快速回升至33.9%，这较2018年末增长了0.7个百分点，较2018年同期增长1.6个百分点。

2）人工成本占比降低

按截止2018年及2019年6月30日止六个月计，蓝光嘉宝服务计入销售成本的雇员福利开支分别2.51亿元、3.26亿元，同比增长了52.8%，低于同期58.8%的收入增速。公司计入销售成本的雇员福利开支占同期销售成本的比重也由2018年末的63.1%降至52.8%。需要注意到的是，这是在工人最低工资上涨的大环境下完成的，可见公司在降本增效上取得不错成绩。

3）引进数字化管理，提升服务，降低成本

优质的物业管理服务能力是物业服务企业的核心竞争力。蓝光嘉宝服务提升了管理的标准化和数字智能化，这一方面保证了公司整体服务质量的一致性，另一方面满足了不同客户群的需求和偏好，并使管理服务能力有了持续提升的动能，进一步提升整体管理效能。

2012年，蓝光嘉宝服务获CQC（中国质量认证中心）颁发的质量管理体系、环境管理体系以及职业健康安全体系的三重认证。对于不同类型的物业，公司就客户服务、环境及秩序维护、设备设施维修及维护等方面制定了标准化的作业指导书。明确、清晰的标准化服务要求保证了蓝光嘉宝服务在各地服务管理水平的一致性。

另一方面，蓝光嘉宝服务将先进的数字化及智能化运用了到业务发展中。集团通过打造“管理驾驶舱”、“ECM系统”、“单兵系统”及“智慧巡检系统”构建了一套全国远程数据及视频监控指挥中心；通过自主研发的管理驾驶舱“物业管理核心业务系统”可实时采集业务管理数据，并用管理分析模型进行智能分析。此举大幅提升了嘉宝在多项目、跨区域、多业务管理的协同效率，也为其全国化扩张实现了技术层面的支持与保障。

蓝光嘉宝服务在运用了一系列先进的管理措施后，整体操作效率得到明显提升，经营成本整体低于业界平均水平。2018年，蓝光嘉宝服务的营业成本率（营业成本率=销售成本/总收入）为66.8%，参考中指院的数据，同期中国物业服务百强企业的营业成本率则为76.4%，嘉宝足足领先了9.6个百分点。     

现金流充沛，为全国扩张奠定基础

根据公开资料披露，蓝光嘉宝服务的经营活动所得现金净额由2017年末的1.07亿元人民币提升至2018年末的2.48亿元，同比增幅高达132.4%，这反应了该公司良好的经营业务发展状况。同期，蓝光嘉宝服务的期末现金及现金等价物也由2017年末的1.90亿元同比增长61.8%至2018年末的3.07亿元。截止2019年6月30日，蓝光嘉宝服务期末现金及现金等价物为1.89亿，同比增长3.3%。在国内物业服务行业通过收购兼并扩大业务影响的行业趋势下，充足的现金储备保证了蓝光嘉宝服务有足够的能力践行外延式业务扩张。

根植西南，布局全国

根据公开资料集披露，蓝光嘉宝服务上市募集资金的用途“旨在巩固我们在中国西南地区的市场地位，增强我们在中国的布局，以及提高我们在华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额”。实际上，纵览在2016年至2018年的国内各地区的收入变化就可以发现，蓝光嘉宝服务立足西南，布局全国的步伐早已开启。

从在管总建筑面积上来看，蓝光嘉宝服务2016年在管总建筑面积为24.2百万平方米，2018年快速升至60.6百万平方米，年複合增长率高达58.2%，截止2019年6月30日，进一步提升至63.3百万平方米。从地域上来看，除大本营四川省取得可观增长外，蓝光嘉宝服务在华东及华南地区的佈局也得到了快速增长，由2016年的1.28百万平方米提升至2019年度6月末的17.23百万平方米，增长了逾12倍，可见蓝光嘉宝服务正逐渐将业务佈局扩张至中国经济最发达的华东和华南地区。

从蓝光嘉宝服务2016年至2019年6月31日在国内各区域的物业管理服务收入变化可以发现，四川省的占比由82.4%降至59.8%，华东及华南地区的崛起最为明显，所在地区占比由2.4%迅速攀升至20.1%。作为中国传统经济领先地区，加上《粤港澳大湾区发展纲要》的助力，这为蓝光嘉宝服务未来的业绩增长打开了广阔的增量空间。

同时，华中及华北地区的物业管理服务收入占比也由2016年的1.6%提升至2019年中期的6.5%。可见，在目前国内房地产存量市场的竞争中，蓝光嘉宝服务在占据了四川地区的龙头地位之后，并没有安于现状，华东和华南是其开辟的新的主战场，华中及华北业务也在逐渐扩张中。

登陆港交所，开启新征程

蓝光嘉宝服务作为A股上市公司蓝光发展(600466-CN)旗下子公司，2015年12月选择在新三板挂牌，其股价在挂牌交易期间取得大幅上升的靓丽表现。

嘉宝股份 曾用代码：834962 在三板市场中留下的靓丽日K走势图

2018年7月24日一份公告确定了嘉宝终止三板市场挂牌，转而奔赴香港联交所，寻求借力国际资本市场的力量进一步壮大业务发展。这将为该公司建基中国西南，布局全国的发展战略争取到更多的资本支持。同时，公司通过内生性发展，提升整体运营效率及服务质量，降低了成本开支占比，这在物业服务行业注重存量市场运营的大环境中变得尤为重要。在市场资源逐渐向头部企业倾斜的大趋势下，注重内生及外延式发展并举的嘉宝向国际资本市场迈出了关键性的一步。