9.8億剝離非地產業務,朗詩綠色集團能否改變低估值局面?

日期:2019年5月21日 下午2:05作者:馮雨瑤 編輯:李雨謙
9.8億剝離非地產業務,朗詩綠色集團能否改變低估值局面?

前言:    

朗詩綠色集團有限公司(00106-HK;以下簡稱:朗詩)緻力於以多元化為突破口尋求發展,卻沒能被資本市場認同。

從歷史股價來看,朗詩的股價長期橫盤在1港元附近,甚至在多數時間不及1港元。

截止5月20日收盤,朗詩最新股價為0.98港元/股,換手率僅為0.03%,最新市值46.28億,是名副其實的地產「仙股」無疑。

近期,朗詩發佈公告稱,計劃於2019年將非地產開發相關業務剝離至控股集團,包括長租公寓、物業管理、設計等業務,預計所得款項淨額約為9.81億元。

尤其作為風口業務,長租公寓的剝離引發市場熱議。

物業收入佔比超八成,規模「掉隊」

有一種觀點認為,與房企銷售商品房的利潤和回款週期相比,運營長租公寓還有很大的差距。

據2018年報,在朗詩合計75.6億元(人民幣,單位下同)的收入中,物業銷售收入約為64.1億元,佔比84.79%;開發及管理服務收入約為9.99億元,佔比13.21%;租金及物業管理費收入約為1.54億元,佔比2%。

同時,2018年朗詩的毛利為21.5億元,較2017年的15.2億元同比上升41.4%,整體毛利率為28.5%,較2017年上升4個百分點,主要是因為毛利率較高的開發管理服務收入較2017年大幅增加32.7%。

表面來看,營收和毛利的雙升是件好事兒,但對比下來,隨著各房企在規模上的爭奪,主打輕資產模式的朗詩在規模上已開始慢慢「掉隊」。

數據顯示,朗詩2018年實現合約銷售金額381.5億元,同比增長19%,距離年初定下的460億元的目標尚有較大差距,完成率為83%,在百強房企中幾乎墊底。

根據克而瑞發佈的房企銷售金額排行榜,朗詩2016年排名53名,2017年到了64位,2018年則下滑到了68位。

同時據未經審核的一季度銷售數據,報告期内實現簽約銷售額約32.57億元,同比下降29.75%;簽約建築面積逾22.25萬平米,同比下降12.16%,僅完成400億年度銷售目標的8%。

多元化轉型遇阻,剝離長租公寓

從朗詩自身解釋,處於孵化期的創新業務壓低了公司的盈利空間,剝離長租公寓,公司的業績預計同比將會有進一步的提升,併有助市場充分認識公司的盈利能力。

作為新型行業,長租公寓尤其受到年輕人喜愛,市場一度迎來飛速發展期,併引得各大房企入局搶灘,

朗詩屬於後來者。

早在2010年,以魔方公寓、自如為代表的一批老牌長租公寓運營商便已先後入場。2014年,雷軍拿出1億元投資You+公寓,又讓這個新行業火了一把,隨後萬科在經過多年對長租公寓市場的嘗試與探索,在2016年5月正式推出了長租公寓業務的統一品牌「泊寓」;同年8月龍湖也宣佈正式涉足長租公寓業態,併推出「冠寓」品牌。

直到2017年,朗詩才開始正式進軍長租公寓市場,創立「朗詩寓」,涵蓋青年公寓、白領公寓、精品公寓及服務式公寓四條產品線,主要面向中高端租賃客群。

然而,朗詩寓沒能為其帶來盈利。

年報數據顯示,朗詩的長租公寓業務在2017年虧損0.44億元,到了2018年,虧損進一步擴大至1.9億元。

在2018年業績會上,朗詩董事長田明曾表示,長租公寓回本週期在3-5年,這個業務需要培育,在一段時間里都會產生比較大的虧損。朗詩的長租公寓採用二房東模式。田明預計,2019年、2020年,長租公寓還將繼續虧損。

可見,朗詩此舉是止損的策略。

痛點何在?

當下,國内長租公寓主要分為「集中式」和「分散式」兩類。

其中,集中式主要以傳統的商業地產運作模式,利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來,依靠整合戶主房源進行重新裝修管理,類似「二房東」。

不可否認,長租公寓的市場需求和行業發展潛力巨大,但卻頻被抱怨「賠錢」。

此前,綠城前執行董事曹舟南就曾表示過擔憂,長租公寓的回報率普遍在2%左右,綠城半年平均融資成本在5.6%,很難覆蓋企業財務成本。

也有業内人士指出,開發商自己建房子後出租,或併購存量物業後改建成公寓出租,都很難實現盈利,原因在於,房價、地價、融資成本都偏高,相對而言,租金收入則偏低,而且這一矛盾在短期之内也很難解決。

此外,與地產快週期開發不同,租賃是慢週期行業。其成熟期需要十年、二十年或更長時間,持續和叠代是建立内部創新創業孵化平台最關鍵的兩個動作。但如果企業沒有耐心,缺少堅定不移的戰略投入,内部創新業務很容易流於形式被邊緣化。

顯然,長租公寓的創新發展是需要耐心的。

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