净利大增93%，金地商置做对了什么？

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日期：2019年8月26日 上午9:27作者：李莹 編輯：黎璐璐

金地商置是金地集团旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理的唯一业务平台，主要从事物业发展、物业投资、物业管理，以及小额贷款业务。

一直以来金地商置在盈利能力上就表现较为优秀，而最近公司发布的半年报，归母净利更是同比大增93.%。究竟是什么力量在“拔高”业绩？

归母净利同比大增93%

8月21日，金地商置（00535-HK）公布2019年未经审核中期简明综合业绩。

财报显示，今年上半年公司业绩涨势强劲，实现收入30.62亿元，同比大增77%；实现归母净利润11.58亿元，同比大增93%。

物业销售是拉动上半年公司业绩大增的主要原因。今年1-6月，公司物业销售确认收入约25.89亿元，比2018年同期增加约12.62亿元。

从公司近五年同期业绩看，销售收入始终是影响公司营收的主要业务。2016年，公司物业发展收入由2015年约40.13亿元，飙升至2016年约84.47亿元。

在强大的销售业绩拉动下，2016年，金地商置的营收就曾同比大增105%，以至于让2017、2018连续两年营收业绩平平。

除物业销售外，公司其他分部业绩也好于去年同期。租金及物业管理费收入增加6060万元。其他收入及收益也由2018年上半年的2.48亿元，增加至今年上半年约3.04亿元。

净债务比率增加约50个百分点

物业销售对业绩的拉动是显而易见的。在财报中，金地商置管理层也认为，规模庞大且优质的土地储备，是物业发展商在中国竞争激烈的房地产市场取得成功的关键。

今年上半年，公司收购13个土地项目，规划总楼面面积约254万平方米，其中135万平方米是公司应占股本权益，同比增加44%。

上述新收购土地项目总代价约252.2亿元，其中金地商置根据其相关项目的股本权益应付138亿元，比去年同期增加44%。

截至2019年6月30日，公司土地储备达1541万平方米，比去年同期增加约15%。

上半年金地商置在加大拿地力度的同时，也有两次融资行为。财报显示，金地商置上半年新增两笔短期银行贷款，用于日常营运资金。两笔贷款合共5.65亿元。

为发展深圳威新科技园第三期项目，公司还在2019年5月发行一项10年期资产支持票据。该票据发行金额14亿元，年利率4.66%，每半年偿还一次。

截至2019年6月30日，公司贷款总额为152.45亿元，与2018年底60.61亿元相比，剧增152%。随之而来的债务净额比率，也由2018年末的14%增加至64%，增加约50个百分点。

商业地产因为有稳定的租金来源，且扩张较慢，所以负债率一般比住宅地产要低。结合商业地产做得较好的几家企业对比来看，金地商置的资产负债率还是有点偏高。

Wind数据显示，九龙仓（01997-HK）资产负债率最低，不负香港老牌“包租公”的美誉。华润置地则和金地商置不相上下。大悦城地产（00207-HK）资产负债率表现较为平稳。

作为商业地产佼佼者，公司运营优势明显

金地系商业地产，资格老，运营成熟，在国内还是有很好的口碑。公司的运营优势在财报里表现的淋漓尽致。

从费用管控角度看，公司运营高效，不愧是商业地产佼佼者。Wind数据显示，近五年，公司行政费用率均保持在2%以下；财务费用率则保持在7%以下。

而从盈利能力看，近五年公司销售净利率、销售毛利率走势也都极为优秀。其中销售净利率均保持在20%以上，折射出金地商置一流的赚钱能力。

公司毛利率在房地产开发行业堪称一枝独秀，远高于大多数中国房地产同行。Wind数据显示，近五年来，毛利率水平均保持在36.6%以上。这个数字是公司2017年录得的毛利率。

金地商置能保持较高营运能力离不开其物业开发过程中的“低买高卖”。以最近一期半年报为例，今年上半公司拿地均价为9930元，同比降低3%。

公司也在财报中表示，金地商置的核心竞争优势包括适时以具有竞争力的价格收购土地，以及专业项目现金流管理。

公司物业投资及管理业务也为公司带来丰厚现金流。截至2019年6月30日，这部分业务确认收入增加2.8亿元，占总收入比重9%。

期内，公司运营的深圳威新科技园和搜狐网络大厦租金上涨，同时出租面积上升，租金及物业管理费收入增加3530万元。

有别于其他商业地产开发商，金地商置小额贷款业务做得相当出色。今年上半年，这部分业务收入1.93亿元，而2018年同期则为1.82亿元，同比增加6%。

总体来看，金地商置在商业地产领域还是比较出色。虽然公司近来有增加财务杠杆拿地之嫌，但总体来看，财务还是比较稳健的。