淨利大增93%，金地商置做對了什麽？

原創

金地商置是金地集團旗下獨立運作的商業地產投資、開發及運營管理的唯一業務平台，主要從事物業發展、物業投資、物業管理，以及小額貸款業務。

一直以來金地商置在盈利能力上就表現較為優秀，而最近公司發佈的半年報，歸母淨利更是同比大增93.%。究竟是什麽力量在「拔高」業績？

歸母淨利同比大增93%

8月21日，金地商置（00535-HK）公佈2019年未經審核中期簡明綜合業績。

財報顯示，今年上半年公司業績漲勢強勁，實現收入30.62億元，同比大增77%；實現歸母淨利潤11.58億元，同比大增93%。

物業銷售是拉動上半年公司業績大增的主要原因。今年1-6月，公司物業銷售確認收入約25.89億元，比2018年同期增加約12.62億元。

從公司近五年同期業績看，銷售收入始終是影響公司營收的主要業務。2016年，公司物業發展收入由2015年約40.13億元，飙升至2016年約84.47億元。

在強大的銷售業績拉動下，2016年，金地商置的營收就曾同比大增105%，以至於讓2017、2018連續兩年營收業績平平。

除物業銷售外，公司其他分部業績也好於去年同期。租金及物業管理費收入增加6060萬元。其他收入及收益也由2018年上半年的2.48億元，增加至今年上半年約3.04億元。

淨債務比率增加約50個百分點

物業銷售對業績的拉動是顯而易見的。在財報中，金地商置管理層也認為，規模龐大且優質的土地儲備，是物業發展商在中國競爭激烈的房地產市場取得成功的關鍵。

今年上半年，公司收購13個土地項目，規劃總樓面面積約254萬平方米，其中135萬平方米是公司應佔股本權益，同比增加44%。

上述新收購土地項目總代價約252.2億元，其中金地商置根據其相關項目的股本權益應付138億元，比去年同期增加44%。

截至2019年6月30日，公司土地儲備達1541萬平方米，比去年同期增加約15%。

上半年金地商置在加大拿地力度的同時，也有兩次融資行為。財報顯示，金地商置上半年新增兩筆短期銀行貸款，用於日常營運資金。兩筆貸款合共5.65億元。

為發展深圳威新科技園第三期項目，公司還在2019年5月發行一項10年期資產支持票據。該票據發行金額14億元，年利率4.66%，每半年償還一次。

截至2019年6月30日，公司貸款總額為152.45億元，與2018年底60.61億元相比，劇增152%。隨之而來的債務淨額比率，也由2018年末的14%增加至64%，增加約50個百分點。

商業地產因為有穩定的租金來源，且擴張較慢，所以負債率一般比住宅地產要低。結合商業地產做得較好的幾家企業對比來看，金地商置的資產負債率還是有點偏高。

Wind數據顯示，九龍倉（01997-HK）資產負債率最低，不負香港老牌「包租公」的美譽。華潤置地則和金地商置不相上下。大悅城地產（00207-HK）資產負債率表現較為平穩。

作為商業地產佼佼者，公司運營優勢明顯

金地係商業地產，資格老，運營成熟，在國内還是有很好的口碑。公司的運營優勢在財報里表現的淋漓盡致。

從費用管控角度看，公司運營高效，不愧是商業地產佼佼者。Wind數據顯示，近五年，公司行政費用率均保持在2%以下；財務費用率則保持在7%以下。

而從盈利能力看，近五年公司銷售淨利率、銷售毛利率走勢也都極為優秀。其中銷售淨利率均保持在20%以上，折射出金地商置一流的賺錢能力。

公司毛利率在房地產開發行業堪稱一枝獨秀，遠高於大多數中國房地產同行。Wind數據顯示，近五年來，毛利率水平均保持在36.6%以上。這個數字是公司2017年錄得的毛利率。

金地商置能保持較高營運能力離不開其物業開發過程中的「低買高賣」。以最近一期半年報為例，今年上半公司拿地均價為9930元，同比降低3%。

公司也在財報中表示，金地商置的核心競爭優勢包括適時以具有競爭力的價格收購土地，以及專業項目現金流管理。

公司物業投資及管理業務也為公司帶來豐厚現金流。截至2019年6月30日，這部分業務確認收入增加2.8億元，佔總收入比重9%。

期内，公司運營的深圳威新科技園和搜狐網絡大廈租金上漲，同時出租面積上升，租金及物業管理費收入增加3530萬元。

有别於其他商業地產開發商，金地商置小額貸款業務做得相當出色。今年上半年，這部分業務收入1.93億元，而2018年同期則為1.82億元，同比增加6%。

總體來看，金地商置在商業地產領域還是比較出色。雖然公司近來有增加財務槓桿拿地之嫌，但總體來看，財務還是比較穩健的。