新世界發展「回馬槍」 ：進退之間，見發展之道

原創

「打破一個舊世界，創建一個新世界」，香港知名IP新世界發展(00017-HK)正在從内打破自己，煥發新的生機。這背後的推動力量，正是公司第三代接班人鄭志剛。

新世界的「回馬槍」

2015年底，當新世界發展抛售内地資產時，市場以為這家老牌港企要回香港了。然而時隔不到一年，公司又殺了一個「回馬槍」，重新在大彎區開始拿地。

這背後的神秘操盤手是公司新生代「掌門」？

八零後、哈佛畢業、年輕富豪，這些頭銜足以滿足人們對一個精英所有的幻想。這還不是全部，「鄭家純長子」、「新世界發展第三代接班人」才是他的使命，他就是鄭志剛。

沒有其他年輕公子哥的叛逆，鄭志剛專註於生意經。2017年3月，鄭志剛正式調任新世界發展執行副主席兼總經理。

在這之前，鄭志剛已經負責公司策略、方向、運作及執行工作。或正是其出色的戰略執行，讓新世界在2016年下半年，開始重啓在内地拿地工作。

2016年8月，新世界發展與周大福企業有限公司以42.072億元收購深圳前海港現代服務業合作區T201-0092宗地土地使用權。

2016年12月8日，公司又與招商蛇口工業區控股對深圳太子灣四塊優質土地的發展進行合作安排。四塊土地總樓面面積達36.72萬平方米，其中有20.76萬平方米公司權益佔比51%，另15.97萬平方米公司權益佔比49%。

事實證明，這兩塊地確實讓公司赢得「大灣區」開發先機。彼時國家大灣區計劃尚未出爐，而新世界此時「重倉」在地段、地價方面都有優勢。

其中，深圳前海自貿區桂灣片區核心項目，已於2018年3月舉行奠基儀式及開工典禮。項目將建設成周大福企業有限公司集團及新世界集團在中國内地的總部。

對内地青睐有加的鄭志剛，自2017年調任新世界發展總經理以來，更是頻頻在廣東省尋找投資機會。

2017年10月，公司又以20.85億元作價，成功獲取廣州市增城區一處優質城市綜合體開發土地。項目建築面積約為38.2萬平方米，其中商業、辦公樓建築面積分别約為14.9萬平方米和9.1萬平方米。

預計該項目將被打造成為集聚精英青年的生活社區、城市專才社交圈及高端企業集聚地等，成為廣州東部發展的大型標桿式商住綜合體。

2018年1月，新世界發展還與深圳羅湖區政府簽訂《文錦渡口岸經濟帶戰略合作協定》，雙方在「口岸經濟帶」建設等商業片區改造、綜合運營及招商等領域開展深度合作。

2018年11月，公司成功收購廣州地鐵集團旗下持有廣州漢溪長隆地塊的子公司65%股權，並與其合作開發該地塊項目。

漢溪長隆地塊位於廣州番禺區，總建築面積逾29萬平方米，將開發為上商業、辦公及住宅於一體的城市綜合體。整個項目計劃於2022年落成，其中項目住宅比例不超過50%。

真正讓新世界一戰成名的，還是公司在2019年7月底，98億拿下杭州一宗地塊，成為當時炙手可熱的「地王」。

新世界的「進與退」

與現在加碼内地業務相比，新世界也曾「退卻」過。

這一切要從公司創始人鄭裕彤說起。上世紀八十年代的廣州還是一片未開發的處女地。對面的香港，確是一片燈紅酒綠的新世界。

1980年4月，鄭裕彤等一群香港知名商人與廣州市政府合作建立中國大酒店，新世界也正式踏入内地。

中國大酒店讓新世界發展首次「嘗鮮」内地房地產開發業務。1992年，鄭裕彤設立新世界中國，更是承載了新世界發展的衣缽，獨立運營内地房地產業務。

伴隨著中國房地產市場的蓬勃發展，新世界中國也賺得盤滿缽滿。彼時公司在1993年花7.5億元買下上海黃浦江一宗地塊，2013年賣的時候價格已經漲到79.96億元。

歷時23年的發展，新世界中國在被私有化前夕，也就是截止2015年6月30日的綜合資產總額達到1344.28億港元。

在公司對土地的「低買高賣」之外，獲益的還有其百貨業務。財報顯示，截至2015年12月31日，新世界百貨經營及管理數量達41家，遍佈全國21個城市，總樓面面積達160萬平方米。

不過2015年似乎是公司房地產開發業務的一個不太順利的年份。2015財年，新世界中國物業開發營收為48.38億港元，比2014財年75.07億港元減少36%。

物業銷售貢獻減少主要是由於項目落成量108.91萬平方米，同比下降30%所致。期内，物業銷售量減少39.5%，至總樓面面積85.54萬平方米，合同銷售額為130.68萬元。

在内地開發業務陷入疲軟後，新世界發展迅速做出一係列戰略調整。

2015年12月，公司以208億元代價，先後出售武漢常青花園、海口新世界美麗沙、惠陽棕櫚島Resort、貴陽金陽新世界，以及成都河畔新世界五個物業項目權益。

在出清大部分内地物業後，緊接著，公司又在2016年8月將新世界中國私有化退市。

就在新世界發展内地業務的收縮之時，創始人鄭裕彤也於2016年9月溘然長逝，讓世人唏噓不已。當時很多人都在猜測，新世界發展的内地之旅會到此為止。

一個「新世界」，兩代大不同

故事往往朝著令人意想不到的走向演繹。

就在人們以為新世界發展將要退守香港市場之際，公司出其不意的在2016年底開始反攻内地市場，這個登陸點從深圳開始，開篇我們已經提到。

新世界發展這「一出一進」令人玩味。公司賣出那麽多項目，錯過2015-2016年的房地產發展紅利，為何此時又卷土重來？

這個可以從公司2016年財報中覓得蛛絲馬迹。公司在財報中表示，有鑒於政府密集調控，和二三線城市高庫存風險，新世界發展將持續策略性投資重點城市，並發展覺被標志性、潛力優厚的重點項目。

這是否意味著公司前兩年的戰略收縮被過度解讀？聯想下，外資地產公司前兩年做調整的也不止新世界發展一家。像凱德在2018年初，就將旗下20家購物中心出售給萬科等企業。

無論如何，過去的已經過去，未來才是主宰。新世界發展的「回馬槍」帶給市場一個大驚喜。

新世界發展的「進」在這個兩地氣氛緊張的節點，可謂立場鮮明。公司將自身利益與内地發展「綁定」，也讓新世界發展變得大不同。

鄭家純、鄭志剛兩代人，一個新世界，境界卻大不同？

其實鄭志剛的内地發展戰略不止於房地產業務。新世界發展還在2018年底以215億元收購九鼎旗下富通保險，有意將業務擴張至保險行業。

這次重進内地業務，新世界發展帶來不一樣的色彩。這正是鄭志剛帶個新世界發展這個老IP的創新色。

在談及公司未來在内地業務有何新計劃時，新世界發展相關負責人對財華社表示，新世界中國深耕内地市場逾30多年，一直對國家發展前景充滿信心。

在未來，粵港澳大灣區是公司的發展重點，以構建精致、富有設計理念的項目為目標，並在此打造新世界生態圈，逐步邁向多元發展，涵蓋醫療、教育、養老、科技，商業地產等業態，同時利用大數據了解客戶的需要，徹底地提供優質服務。

在已經完成交接棒的香港「四大家族」中，相較於活躍在香港和内地的鄭志剛，其他三大家族新接班人顯得非常低調。

這也讓新世界發展快人一步，走到新一代港商前列。